近期，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)一種空前的情緒，不知道未來的出路在哪里。有專家提了建議，我也和大家探討一下，問題在哪？該怎么救？

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很多朋友問我，房地產(chǎn)這么低迷，政府不著急嗎？為什么不大力度地救市呢？其實(shí)，比你還著急。救市，也不可謂不用力。

(資料圖片僅供參考)

先看被認(rèn)為最有效的手段——“放水”

今年以來，廣義貨幣（M2）增速、社會(huì)融資規(guī)模增量、新增貸款都強(qiáng)于去年同期，2月M2增速甚至創(chuàng)下7年新高。今年1-4月，M2平均增速達(dá)到12.65%，為2017年以來同期最高。

2013年3月，M2余額突破100萬億元，疫情之初的2020年1月，M2突破200萬億元；今年4月達(dá)到281萬億，300萬億就在眼前，“貨幣放水”夠意思了吧！再看房貸利率，目前首套和二套房貸利率分別為4.30%和4.90%，為歷史最低值，40個(gè)城市房貸利率低于4%。

放在幾年前，這么大劑量、這么低利率的貨幣強(qiáng)度投放下去，百姓早就坐不住了，擔(dān)心自己的鈔票發(fā)毛，搬著小板凳就沖到售樓處了。但現(xiàn)在，老百姓存錢的速度，比印鈔的速度還快。

4月20日，深圳取消二手房參考價(jià)了。照理說，深圳人最愛加杠桿買房了，放開了杠桿限制，應(yīng)該能迎來購房的小高潮。但恰恰相反，深圳居民義無反顧地提前還貸。說明了什么？

再看調(diào)控政策！

去年以來，除一線城市和熱點(diǎn)城市核心區(qū)，限購、限售等都放開了。信貸方面，普遍實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，鼓勵(lì)改善需求。有人說，一線城市沒放開呀！如果年輕人“買房無望”的一線城市，也退出限購、限貸，想買幾套買幾套，你把“房住不炒”置于何地？年輕人的希望在哪？

發(fā)展是執(zhí)政興國的第一要?jiǎng)?wù)。從國家來看，對“支柱產(chǎn)業(yè)”定位的強(qiáng)調(diào)，可謂史無前例，目的就是為了地產(chǎn)能穩(wěn)定發(fā)展；從地方來看，搞活房地產(chǎn)的愿望，比誰都強(qiáng)烈。但問題是，政策刺激了一年多了，力度不可謂不大，但需求日漸疲軟，到底為什么？搞清楚問題的癥結(jié)，才是關(guān)鍵！

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顯然，傳統(tǒng)的政策空間見頂了，政策的邊際效果明顯下降。如果還在需求端上“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，以為政策刺激下，樓市就會(huì)復(fù)蘇，就會(huì)回到過去十年那種火熱的場面，無異于刻舟求劍。

為什么這么說呢？

簡單來講，我們必須要告別一個(gè)時(shí)代了。即，高舉高打的，一哄而上的，基于財(cái)富效應(yīng)或財(cái)富自由的，杠桿加持下的“全民買房”時(shí)代，要結(jié)束了。

這個(gè)時(shí)代的結(jié)束，有幾個(gè)催化劑：

一是，地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)為代表的虛擬行業(yè)，過去二十多年的“鍍金時(shí)代”，結(jié)束了，或者說“躺著吃肉”的時(shí)代結(jié)束了，加上壓縮政府開支及公職人員降薪，有支付能力的購買力，迅速褪去。

二是，過去十幾年繁榮，讓新中產(chǎn)們（近5年進(jìn)入社會(huì)）將非經(jīng)常性收入，當(dāng)作了經(jīng)常性收入、可持續(xù)性收入，敢于貿(mào)然加杠桿（包括買房、買車、創(chuàng)業(yè)），多生了幾個(gè)小孩。當(dāng)上面講的那些行業(yè)“鍍金時(shí)代”永久性結(jié)束，中產(chǎn)們“跟著吃肉”的幸運(yùn)沒有了，購買力也消失了！

三是，長期重視投資，數(shù)字績效，對需求側(cè)的勞動(dòng)者保障不充分，遭遇困難時(shí)的直補(bǔ)很有限，而地產(chǎn)等行業(yè)消退，普通百姓“喝湯紅利”（別人吃肉）也迅速褪去，中低端購買力嚴(yán)重不足。

這導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果就是，一旦收入下行，預(yù)期下行，自然的反應(yīng)救市，“但求自保，節(jié)儉過日”。

四是，微觀群體資產(chǎn)負(fù)債表衰退。由于前期消費(fèi)透支、加杠桿嚴(yán)重，導(dǎo)致內(nèi)需嚴(yán)重不足，在外部貿(mào)易環(huán)境迅速惡化的情況下，我們的實(shí)體產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，經(jīng)濟(jì)屢提不振的根源在這里。

如果還延續(xù)傳統(tǒng)的“放水刺激”、國家進(jìn)場兜底，這種扭曲的局面愈加嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)積重難返。顯然，國家看到了這一點(diǎn)，當(dāng)斷則斷，不破不立，長痛不如短痛，堅(jiān)定地?fù)]別地產(chǎn)依賴。

或者說，只有揮別地產(chǎn)，振興內(nèi)需、振興人口，避免中等收入陷阱，還有希望，否則積重難返。

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上面的一二三四，分布從高收入、中等收入、低收入人群，以及從政府等角度，看樓市的局面。

下面，我們用數(shù)據(jù)說話：

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2019年，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占58.4%，有兩套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，戶均擁有住房1.5套?？偭可?，房子早就過剩了，不過結(jié)構(gòu)性的不足很明顯，比如珠三角住房自有率只有40%。

打工人，特別是年輕人、新市民，規(guī)模上有3-4億人，基本沒有房。前幾年買房的人們，現(xiàn)在到了換房的時(shí)候了。返鄉(xiāng)的農(nóng)民工、新增農(nóng)業(yè)進(jìn)城人口，也有需求。另外，只要房價(jià)上漲了，投資需求又回來了。這么說，需求潛力不可謂不大，這也是過去樓市繁榮一直在講的故事。

現(xiàn)在，這個(gè)故事，講不下去了！

來源：《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》

上面這張圖說明，反映了幾個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)：

一是，沒有房的人，也沒有金融資產(chǎn)（比如儲(chǔ)蓄），絕對數(shù)量很大（比如珠三角4000多萬主要住在城中村的打工人）。盡管沒有房貸，但生活壓力大，負(fù)債也不輕松。其中就包括每月收入不超過1000元的6億人，也包括3-4億新市民，盡管落腳城市，但和商品房沒有關(guān)系了；

二是，有房一族，盡管實(shí)現(xiàn)了住房夢，但房貸壓力大，特別是已買房的剛需，壓力更大，平均要拿出收入的1/3以上還房貸，金融資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)101.5%。除了房子，并沒有其他資產(chǎn)。主要是25-35歲的中青年家庭，他們的戶均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比高于其他家庭；

三是，有多套房的，不僅負(fù)債率低，房貸壓力也?。ㄔ聝攤杖氡群艿停?，而且除了房產(chǎn)以外，還有其他金融資產(chǎn)。

如果上面的圖，還不是很清晰的話，請看下面的表：

資產(chǎn)規(guī)模越低，盡管負(fù)債參與率低，但有負(fù)債家庭的資產(chǎn)負(fù)債率高。顯然，要么無資產(chǎn)無負(fù)債，一旦負(fù)了債，債務(wù)壓力就很大。中產(chǎn)人群大多數(shù)都有負(fù)債，負(fù)債壓力也大。資產(chǎn)規(guī)模大的人群，盡管負(fù)債的占比也大，但債務(wù)壓力很小，每月花在還債上的錢，可以忽略不計(jì)。

其實(shí)，這個(gè)分化的道理，大家都明白，拿數(shù)據(jù)出來說話，更形象一點(diǎn)，那就是：

低收入的，大概有3億左右（不包括農(nóng)村居民），他們買不起房，也租不起；

中等收入的，大概有2億人群，正在疲于還房貸，應(yīng)對小孩教育、生活開支等高成本的壓力；

真正富裕的，不到一億。

過去，高收入的資產(chǎn)配置需求，中等收入的上車需求，已上車的改善需求，推動(dòng)了樓市20多年的繁榮?，F(xiàn)在，高收入人群減配地產(chǎn)，招行和貝恩資本的數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，高收入增配地產(chǎn)（+5%），2019-2021年則減配地產(chǎn)（-11%），近期滬深豪宅掛牌增加，加劇了這一局面。

那么，誰在維持當(dāng)下的市場需求呢？

除了一少部分剛需外，就是能換得起房的改善需求：

表：蘇杭新房總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

即便是剛需集中的京滬，也是如此：

注：紅色為2023年1-4月的數(shù)據(jù)，深藍(lán)色為2022年1-4月的數(shù)據(jù)

有什么需求，就有什么供給。中心區(qū)改善盤去化得好，開發(fā)商就搶這類地塊，近期中心區(qū)地塊賣得好，也是這個(gè)原因。但這個(gè)群體規(guī)模太小了，大多數(shù)中低收入人群，特別是已經(jīng)進(jìn)城的3-4億新市民，以及新中產(chǎn)，正在被商品房拋棄，地產(chǎn)規(guī)模不斷萎縮，這是當(dāng)前樓市的困境。

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過去幾十年，我們經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)一樣，一直都很順，沒有經(jīng)歷過完整的下行周期，1998年、2008年、2014年、2020年，幾次要調(diào)整，但都很快就反彈了?？渴裁捶磸椖?？就是需求端不斷地刺激，通過各種城鎮(zhèn)化概念、區(qū)域規(guī)劃，金融放水、政策松綁。從源頭的地方政府開始，傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商，上下游，購房者，一起加杠桿，創(chuàng)造了持續(xù)20年的空前繁榮。

當(dāng)前，樓市需求不足嗎？恰恰不是，而是消費(fèi)過度、超前、透支的問題，是負(fù)債累累的問題，是無力再消費(fèi)的問題。

站在當(dāng)下，樓市的主要矛盾有三個(gè)：

一是，產(chǎn)能過剩和有效需求不足的矛盾；

二是，無效供應(yīng)、高成本供應(yīng)和需求不匹配的矛盾；

三是，金融屬性凸顯與民生需求錯(cuò)位的矛盾。

怎么解決呢？

按照某些專家的建議，大放水，來個(gè)棚改2.0，去庫存2.0。但有沒有想過，這將是什么后果？內(nèi)卷越來越嚴(yán)重，內(nèi)需越來越弱，人口繼續(xù)減少，貧富差距越來越大，轉(zhuǎn)型漸行漸遠(yuǎn)。

中等收入陷阱，就在前方！

樓市過去幾十年太順了，包括地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資客，以及一眾食利階層，可謂“躺著賺錢”。過慣了好日子，不愿過一天苦日子，一有下跌就哭爹喊娘，媒體端充滿了“賣慘”的調(diào)調(diào)。其中，有的是“帶貨”的，有的是資產(chǎn)折價(jià)“肉疼”的，簡直壞透了。

放水救市（比如國家隊(duì)進(jìn)場兜底），救了誰？心里還沒底嗎？過去幾輪貨幣寬松，誰是最大得利者，你沒數(shù)嗎？誰來買單，一定是全社會(huì)買單，具體來說就是，普通百姓和廣大納稅人。

那到底怎么辦？

首先，要把各地政府心太急，太急于出成績的毛病改改。

硬要快出成績，恨不得房地產(chǎn)馬上騰飛起來，恨不得一個(gè)季度招商引資就上臺(tái)階，半年就有一批企業(yè)投產(chǎn)，一年就大見成效。過去這么干，那是有空間，可以透支，現(xiàn)在可以嗎？不行。必須要經(jīng)歷調(diào)整，將壞的市場經(jīng)濟(jì)出清。

這不是以誰的意志為轉(zhuǎn)移。

其次，仍受陣痛，休養(yǎng)生息！

一方面，要給居民端讓利，比如發(fā)特別國債，靜待居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)；另一方面，要讓房地產(chǎn)漸進(jìn)調(diào)整、漸進(jìn)去泡沫，讓供給端與新市民和年輕人、新中產(chǎn)人群等重新匹配起來，這是唯一出路。

再次，開啟住房供給結(jié)構(gòu)的大調(diào)整。

一是，夯實(shí)保租房的“增量供應(yīng)”（而不是存量認(rèn)定），地方要拿出好地塊來建設(shè)保租房，加快推動(dòng)中心區(qū)城中村品質(zhì)提升；二是，推動(dòng)租購漸進(jìn)同權(quán)、同享，降低新市民、年輕人在城市扎根的成本，恢復(fù)勞動(dòng)力和家庭再生產(chǎn)。

也就是，不要讓房子成為沉重的負(fù)擔(dān)，讓年輕人有能力消費(fèi)，敢于消費(fèi)；生育養(yǎng)育小孩方面，沒有后顧之憂。

最后，全面砍掉尾大不掉的成本。

過去20年，房地產(chǎn)繁榮，供地、開發(fā)、交易和二次交易等鏈條上，積累了一大批食利階層，雁過拔毛。二手房帶押過戶，遲遲無法大面積落地，原因在此。

至于大呼小叫金融風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為，若放水救市，一定會(huì)醞釀一個(gè)更大的泡沫，夠金融機(jī)構(gòu)喝一壺。當(dāng)下，應(yīng)該當(dāng)斷則斷。正規(guī)金融以內(nèi)的，有房產(chǎn)抵押，一般百姓沒有斷供的習(xí)慣，風(fēng)險(xiǎn)沒那么大；正規(guī)金融以外的，主要是違規(guī)加杠桿的，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，自有人會(huì)承擔(dān)損失。

至于大呼小叫財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為，放水救市，即便救得了當(dāng)下等米下鍋的地方，還能救得了未來嗎？估計(jì)，不用過兩年，等賣地發(fā)工資的問題又來了，而且尾大不掉。土地財(cái)政的另一面，就是地方的債務(wù)、尾大不掉的準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，賣地越多，債務(wù)問題越嚴(yán)重、越亂，準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)越是尾大不掉。怎么辦？保住基層運(yùn)轉(zhuǎn)，隱性債務(wù)自己承擔(dān)，對城投債，已是這種態(tài)度了。

兩害相權(quán)取其輕，何去何從，一目了然。