近期,業(yè)內出現一種空前的情緒,不知道未來的出路在哪里。有專家提了建議,我也和大家探討一下,問題在哪?該怎么救?
01
很多朋友問我,房地產這么低迷,政府不著急嗎?為什么不大力度地救市呢?其實,比你還著急。救市,也不可謂不用力。
(資料圖片僅供參考)
先看被認為最有效的手段——“放水”
今年以來,廣義貨幣(M2)增速、社會融資規(guī)模增量、新增貸款都強于去年同期,2月M2增速甚至創(chuàng)下7年新高。今年1-4月,M2平均增速達到12.65%,為2017年以來同期最高。
2013年3月,M2余額突破100萬億元,疫情之初的2020年1月,M2突破200萬億元;今年4月達到281萬億,300萬億就在眼前,“貨幣放水”夠意思了吧!再看房貸利率,目前首套和二套房貸利率分別為4.30%和4.90%,為歷史最低值,40個城市房貸利率低于4%。
放在幾年前,這么大劑量、這么低利率的貨幣強度投放下去,百姓早就坐不住了,擔心自己的鈔票發(fā)毛,搬著小板凳就沖到售樓處了。但現在,老百姓存錢的速度,比印鈔的速度還快。
4月20日,深圳取消二手房參考價了。照理說,深圳人最愛加杠桿買房了,放開了杠桿限制,應該能迎來購房的小高潮。但恰恰相反,深圳居民義無反顧地提前還貸。說明了什么?
再看調控政策!
去年以來,除一線城市和熱點城市核心區(qū),限購、限售等都放開了。信貸方面,普遍實施“認房不認貸”,鼓勵改善需求。有人說,一線城市沒放開呀!如果年輕人“買房無望”的一線城市,也退出限購、限貸,想買幾套買幾套,你把“房住不炒”置于何地?年輕人的希望在哪?
發(fā)展是執(zhí)政興國的第一要務。從國家來看,對“支柱產業(yè)”定位的強調,可謂史無前例,目的就是為了地產能穩(wěn)定發(fā)展;從地方來看,搞活房地產的愿望,比誰都強烈。但問題是,政策刺激了一年多了,力度不可謂不大,但需求日漸疲軟,到底為什么?搞清楚問題的癥結,才是關鍵!
02
顯然,傳統(tǒng)的政策空間見頂了,政策的邊際效果明顯下降。如果還在需求端上“打轉轉”,以為政策刺激下,樓市就會復蘇,就會回到過去十年那種火熱的場面,無異于刻舟求劍。
為什么這么說呢?
簡單來講,我們必須要告別一個時代了。即,高舉高打的,一哄而上的,基于財富效應或財富自由的,杠桿加持下的“全民買房”時代,要結束了。
這個時代的結束,有幾個催化劑:
一是,地產、金融、互聯網為代表的虛擬行業(yè),過去二十多年的“鍍金時代”,結束了,或者說“躺著吃肉”的時代結束了,加上壓縮政府開支及公職人員降薪,有支付能力的購買力,迅速褪去。
二是,過去十幾年繁榮,讓新中產們(近5年進入社會)將非經常性收入,當作了經常性收入、可持續(xù)性收入,敢于貿然加杠桿(包括買房、買車、創(chuàng)業(yè)),多生了幾個小孩。當上面講的那些行業(yè)“鍍金時代”永久性結束,中產們“跟著吃肉”的幸運沒有了,購買力也消失了!
三是,長期重視投資,數字績效,對需求側的勞動者保障不充分,遭遇困難時的直補很有限,而地產等行業(yè)消退,普通百姓“喝湯紅利”(別人吃肉)也迅速褪去,中低端購買力嚴重不足。
這導致一個結果就是,一旦收入下行,預期下行,自然的反應救市,“但求自保,節(jié)儉過日”。
四是,微觀群體資產負債表衰退。由于前期消費透支、加杠桿嚴重,導致內需嚴重不足,在外部貿易環(huán)境迅速惡化的情況下,我們的實體產能嚴重過剩,經濟屢提不振的根源在這里。
如果還延續(xù)傳統(tǒng)的“放水刺激”、國家進場兜底,這種扭曲的局面愈加嚴重,經濟積重難返。顯然,國家看到了這一點,當斷則斷,不破不立,長痛不如短痛,堅定地揮別地產依賴。
或者說,只有揮別地產,振興內需、振興人口,避免中等收入陷阱,還有希望,否則積重難返。
03
上面的一二三四,分布從高收入、中等收入、低收入人群,以及從政府等角度,看樓市的局面。
下面,我們用數據說話:
根據央行的統(tǒng)計,2019年,我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%,有一套住房的家庭占58.4%,有兩套住房的占比31.0%,有三套及以上住房的占比10.5%,戶均擁有住房1.5套??偭可?,房子早就過剩了,不過結構性的不足很明顯,比如珠三角住房自有率只有40%。
打工人,特別是年輕人、新市民,規(guī)模上有3-4億人,基本沒有房。前幾年買房的人們,現在到了換房的時候了。返鄉(xiāng)的農民工、新增農業(yè)進城人口,也有需求。另外,只要房價上漲了,投資需求又回來了。這么說,需求潛力不可謂不大,這也是過去樓市繁榮一直在講的故事。
現在,這個故事,講不下去了!
來源:《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查》
上面這張圖說明,反映了幾個很殘酷的現實:
一是,沒有房的人,也沒有金融資產(比如儲蓄),絕對數量很大(比如珠三角4000多萬主要住在城中村的打工人)。盡管沒有房貸,但生活壓力大,負債也不輕松。其中就包括每月收入不超過1000元的6億人,也包括3-4億新市民,盡管落腳城市,但和商品房沒有關系了;
二是,有房一族,盡管實現了住房夢,但房貸壓力大,特別是已買房的剛需,壓力更大,平均要拿出收入的1/3以上還房貸,金融資產負債率高達101.5%。除了房子,并沒有其他資產。主要是25-35歲的中青年家庭,他們的戶均債務規(guī)模、資產負債率、債務收入比高于其他家庭;
三是,有多套房的,不僅負債率低,房貸壓力也?。ㄔ聝攤杖氡群艿停?,而且除了房產以外,還有其他金融資產。
如果上面的圖,還不是很清晰的話,請看下面的表:
資產規(guī)模越低,盡管負債參與率低,但有負債家庭的資產負債率高。顯然,要么無資產無負債,一旦負了債,債務壓力就很大。中產人群大多數都有負債,負債壓力也大。資產規(guī)模大的人群,盡管負債的占比也大,但債務壓力很小,每月花在還債上的錢,可以忽略不計。
其實,這個分化的道理,大家都明白,拿數據出來說話,更形象一點,那就是:
低收入的,大概有3億左右(不包括農村居民),他們買不起房,也租不起;
中等收入的,大概有2億人群,正在疲于還房貸,應對小孩教育、生活開支等高成本的壓力;
真正富裕的,不到一億。
過去,高收入的資產配置需求,中等收入的上車需求,已上車的改善需求,推動了樓市20多年的繁榮?,F在,高收入人群減配地產,招行和貝恩資本的數據顯示,2017-2019年,高收入增配地產(+5%),2019-2021年則減配地產(-11%),近期滬深豪宅掛牌增加,加劇了這一局面。
那么,誰在維持當下的市場需求呢?
除了一少部分剛需外,就是能換得起房的改善需求:
表:蘇杭新房總價成交結構
即便是剛需集中的京滬,也是如此:
注:紅色為2023年1-4月的數據,深藍色為2022年1-4月的數據
有什么需求,就有什么供給。中心區(qū)改善盤去化得好,開發(fā)商就搶這類地塊,近期中心區(qū)地塊賣得好,也是這個原因。但這個群體規(guī)模太小了,大多數中低收入人群,特別是已經進城的3-4億新市民,以及新中產,正在被商品房拋棄,地產規(guī)模不斷萎縮,這是當前樓市的困境。
04
過去幾十年,我們經濟和地產一樣,一直都很順,沒有經歷過完整的下行周期,1998年、2008年、2014年、2020年,幾次要調整,但都很快就反彈了??渴裁捶磸椖??就是需求端不斷地刺激,通過各種城鎮(zhèn)化概念、區(qū)域規(guī)劃,金融放水、政策松綁。從源頭的地方政府開始,傳導至金融機構,開發(fā)商,上下游,購房者,一起加杠桿,創(chuàng)造了持續(xù)20年的空前繁榮。
當前,樓市需求不足嗎?恰恰不是,而是消費過度、超前、透支的問題,是負債累累的問題,是無力再消費的問題。
站在當下,樓市的主要矛盾有三個:
一是,產能過剩和有效需求不足的矛盾;
二是,無效供應、高成本供應和需求不匹配的矛盾;
三是,金融屬性凸顯與民生需求錯位的矛盾。
怎么解決呢?
按照某些專家的建議,大放水,來個棚改2.0,去庫存2.0。但有沒有想過,這將是什么后果?內卷越來越嚴重,內需越來越弱,人口繼續(xù)減少,貧富差距越來越大,轉型漸行漸遠。
中等收入陷阱,就在前方!
樓市過去幾十年太順了,包括地方政府、金融機構、開發(fā)商、投資客,以及一眾食利階層,可謂“躺著賺錢”。過慣了好日子,不愿過一天苦日子,一有下跌就哭爹喊娘,媒體端充滿了“賣慘”的調調。其中,有的是“帶貨”的,有的是資產折價“肉疼”的,簡直壞透了。
放水救市(比如國家隊進場兜底),救了誰?心里還沒底嗎?過去幾輪貨幣寬松,誰是最大得利者,你沒數嗎?誰來買單,一定是全社會買單,具體來說就是,普通百姓和廣大納稅人。
那到底怎么辦?
首先,要把各地政府心太急,太急于出成績的毛病改改。
硬要快出成績,恨不得房地產馬上騰飛起來,恨不得一個季度招商引資就上臺階,半年就有一批企業(yè)投產,一年就大見成效。過去這么干,那是有空間,可以透支,現在可以嗎?不行。必須要經歷調整,將壞的市場經濟出清。
這不是以誰的意志為轉移。
其次,仍受陣痛,休養(yǎng)生息!
一方面,要給居民端讓利,比如發(fā)特別國債,靜待居民資產負債表的修復;另一方面,要讓房地產漸進調整、漸進去泡沫,讓供給端與新市民和年輕人、新中產人群等重新匹配起來,這是唯一出路。
再次,開啟住房供給結構的大調整。
一是,夯實保租房的“增量供應”(而不是存量認定),地方要拿出好地塊來建設保租房,加快推動中心區(qū)城中村品質提升;二是,推動租購漸進同權、同享,降低新市民、年輕人在城市扎根的成本,恢復勞動力和家庭再生產。
也就是,不要讓房子成為沉重的負擔,讓年輕人有能力消費,敢于消費;生育養(yǎng)育小孩方面,沒有后顧之憂。
最后,全面砍掉尾大不掉的成本。
過去20年,房地產繁榮,供地、開發(fā)、交易和二次交易等鏈條上,積累了一大批食利階層,雁過拔毛。二手房帶押過戶,遲遲無法大面積落地,原因在此。
至于大呼小叫金融風險,我認為,若放水救市,一定會醞釀一個更大的泡沫,夠金融機構喝一壺。當下,應該當斷則斷。正規(guī)金融以內的,有房產抵押,一般百姓沒有斷供的習慣,風險沒那么大;正規(guī)金融以外的,主要是違規(guī)加杠桿的,風險自擔,自有人會承擔損失。
至于大呼小叫財政風險,我認為,放水救市,即便救得了當下等米下鍋的地方,還能救得了未來嗎?估計,不用過兩年,等賣地發(fā)工資的問題又來了,而且尾大不掉。土地財政的另一面,就是地方的債務、尾大不掉的準政府機構,賣地越多,債務問題越嚴重、越亂,準政府機構越是尾大不掉。怎么辦?保住基層運轉,隱性債務自己承擔,對城投債,已是這種態(tài)度了。
兩害相權取其輕,何去何從,一目了然。
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