寶安，在過去的好幾年，也曾是深圳樓市的引領(lǐng)者。

(資料圖片)

在一路向西的發(fā)展進程中，寶安有點脫胎于南山的感覺，地理位置優(yōu)越，前?！皵U區(qū)”等種種利好，成為深圳人置業(yè)熱點區(qū)，這里也曾創(chuàng)下深圳房價漲幅史上驚鴻的一瞥。

時至今日，寶安的空間價值已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，特別是隨著粵港澳大灣區(qū)和“黃金內(nèi)灣”的建設(shè)，以及前?！皵U區(qū)”，寶安的發(fā)展極具想象空間。

寶安最近兩年，也是動作頻頻：

1、107國道市政化改造工程先行實施段正式開工；市政化改造，有助于縫合道路兩側(cè)的生活生產(chǎn)和生態(tài)功能，重塑灣區(qū)東岸“山-城-?！币惑w的空間格局，也助于產(chǎn)業(yè)規(guī)?；墶⑻嵴衿瑓^(qū)經(jīng)濟，帶動沿線產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、寶安發(fā)布重大空間發(fā)展戰(zhàn)略，拉開了寶安立足灣區(qū)的空間戰(zhàn)略架構(gòu)；設(shè)立機場東商務(wù)總部區(qū)、九圍國際總部區(qū)、立新湖科創(chuàng)總部區(qū)、燕羅國際智能制造生態(tài)城、石巖科創(chuàng)城、深港先進制造業(yè)合作區(qū)、深圳西部城市中心等片區(qū)規(guī)劃。

3、規(guī)劃寶安創(chuàng)業(yè)路商務(wù)大道，打造寶安都市發(fā)展軸的核心節(jié)點；立足深圳建設(shè)國際消費中心城市、國際貿(mào)易中心城市的目標(biāo)，商務(wù)大道將進一步優(yōu)化空間形態(tài)和功能業(yè)態(tài)，穩(wěn)步提高商業(yè)商務(wù)的服務(wù)品質(zhì)和競爭力，打造消費新高地。

……

一、

寶安，今年的住宅新盤供應(yīng)也非常多，加上最近公布的2023年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃也看得出來，寶安的在接下來的供地也僅次于龍崗，這也就是說，至少明年的住宅供應(yīng)也不會少。

和其它片區(qū)一樣，處于核心地產(chǎn)的盤卻不多，像寶中、碧海等這些比較成熟區(qū)，新盤一直比較稀缺。

寶安片區(qū)土地整備也是深圳做得最后的區(qū)之一，所以目前除了少部分拍賣地供應(yīng)多，多數(shù)也是以更新整備為主。

今年到目前，寶安已有十余個住宅項目入市，賣得最好的卻是人才房；

此前非常熱的海岸城，1月份推了556套房，有552批客登記，開盤賣了420套，拉到今天來看，這個項目也算賣得好的。

海岸城項目經(jīng)歷過3次開盤，從以前拼積分也搶不到，到現(xiàn)在不用積分，還賣不完，經(jīng)歷交付的風(fēng)波是一方面，而更主要是的市場的信心變了。

近兩周，寶安的多個住宅盤集中入市，去化上確實在相比深圳其它“原關(guān)外”的盤要好很多，但仍處于一種網(wǎng)紅盤也紅不起來的困境中。

比如，寶安碧海的越秀潮樾府，這次開盤登記人數(shù)還是不錯的，推170套房，但有300多批登記，開盤當(dāng)日收金11.6億，去化率約96%，僅余8套房源。這個項目一方面走低價策略，加上蓄客的時間比較長，從3月份就說要入市了，一直到5月底，另一方面采取少量推售更有利于實現(xiàn)高去化。但剩下的房源，未來銷售情況如何，還需觀察。

同一周開盤的特建發(fā)云海臻府一次推了738套房源，據(jù)官微透露，開盤當(dāng)日銷售額12.9億。

會展灣雍境花園在3月份首批380套住宅，目前網(wǎng)簽備案率已達到92%，5月20日，第二批加推的162套網(wǎng)簽備案率31.5%。

位于松崗的璟薈名庭上周也開盤了，但從登記人數(shù)來看，并不理想，推出844套住宅房源，僅159批客登記。

二、

目前，寶中、碧海片區(qū)早已不是剛需的聚集地，而且入市的項目也非常少，二手房雖比2020-2021年有所回落，但仍舊在高位。

于是，寶安的沙井、新橋，以及松崗成為剛需客的聚集地，也曾是深圳剛需爭搶上車的區(qū)域。

比如，被剛需搶購的沙井片區(qū)，高峰時期，最貴的房子飆到了近9萬/平。

2018年，沙井的樓市開始迎來高光時刻，比較典型的如華強城可以說見證了沙井樓市的高光時刻，首批2018年11月推1240套房，開盤即賣了1033套；在2020年7月，華強城一期推556套房源，吸引了2萬多人登記，6000多人積分搖號選房。

片區(qū)的萬科星城，3000套房源8個月清盤，2021年推出近300套公寓產(chǎn)品都創(chuàng)下7分半售罄。

隨后的沙井海岸城，接棒成為片區(qū)紅極一時的“網(wǎng)紅”，千人搶房后，迎來樓市的下行，這個盤也成為片區(qū)業(yè)主WQ最猛的盤。

盡管如此，海岸城目前依然是片區(qū)新房的天花板；但接下來，熱度可能會被鴻榮源珈譽府項目取而代之。

目前，此前曾賣到接近9萬/平的二手房小區(qū)，現(xiàn)在也回落到6萬/平左右。

而松崗呢，借助于樓市的火熱期，在前兩年的去化也非常不錯，但今年的市場，想要賣得好已經(jīng)非常不容易了。

前一段時間，娟子實地探盤了寶安片區(qū)的十余個住宅新盤，近萬套的供應(yīng)量，對于剛需客來說，今年選擇性真的非常多。

寶中

寶中目前項目并不多，而且有多個老盤多年毫無入市的動作，如泰華梧桐林居、泰華梧桐聚落、盛意家園等。

鴻榮源胤璇

約160套可售房源，限價8.55萬/㎡

位于寶中，近地鐵5號線寶華站、寶安中心地鐵站，周邊配套較成熟；此項目是鴻榮源2021年以底價30.94億拿下的A004-0175商住地塊，限價8.55萬/㎡，周邊二手房售價普遍15-18萬/平，價格倒掛明顯。

從規(guī)劃看，項目由2棟超高層樓體組成，項目的住宅并不多，目前也一直不知道入市的時間，預(yù)計有160套可售房源（具體以開發(fā)商公示為準）。

項目自去年6月開始動工，目前還在打地基中，進度也較慢。

越秀瑞樾府

306套住宅，限價8.86萬/㎡

越秀瑞樾府緊鄰寶安體育中心，具體位置在玉律路與寶源南路交匯處，土地面積9852.89㎡，計容建筑面積為53440㎡，該地塊原為商辦屬性，后來改為R2地塊，容積率在原來的基礎(chǔ)上有所下調(diào)，為5.43%。

總用地面積僅為9852.89㎡，規(guī)劃建筑面積53440㎡，住宅50330㎡，占比94.25%，停車位660個，自用360個，公用300個。

2022年，越秀地產(chǎn)以19.14億摘得新安A003-0434宗地，項目建成后限價8.86萬/㎡。

根據(jù)規(guī)劃許可證參數(shù)顯示，項目總戶數(shù)為586戶，其中，企業(yè)自持保障房224戶，無償移交給政府的保障房56戶，普通住宅306戶。主推110-144m24房，其中110㎡246套，144㎡60套，預(yù)計今年入市。

目前和招商蛇口合作開發(fā)，正在施工，處于打地基階段。

泰華梧桐林居

共4482套房源，入市時間成迷

泰華梧桐林居位于寶安中心區(qū)，寶安大道與新安西路交匯處，靠近地鐵1、5號線地鐵口，出行便捷。原名為泰華海逸世家，后改為現(xiàn)在的名字。一共有兩期，目前一期施工中，預(yù)計2024年完工12月完工。

項目用地面積約9.6萬平，總建筑面積月61.8萬平，共9棟住宅，其中住宅38.8萬平，商業(yè)3.43萬平，容積率6.2，幼兒園面積2970平。層高最高53，綠化40%，車位3081個。

項目于2003年拿地，目前已接近20年；整個項目均為純商品房，可售房源共4482套，其中低于90㎡套內(nèi)占比78.94%。

網(wǎng)傳戶型為建面約107-173㎡戶型，項目已建多層，但入市時間依然是迷。

整體的設(shè)計和建設(shè)都看得出來是比較老的規(guī)劃。

泰華在寶中的另外一個項目也已多年，泰華梧桐聚落（362戶）目前已是現(xiàn)樓，仍不知什么時候入市。

此項目距離1號線新安站、5號線寶華站直線均約500米（百度地圖測量）。項目于1998年取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，產(chǎn)權(quán)至今已縮水20多年。

據(jù)悉有4棟住宅，總戶數(shù)362戶，其中建面約90㎡以內(nèi)戶型約332戶，占比達91.7%。

都市茗薈花園二期

724套住宅

都市茗薈花園（二期）位于寶安中心區(qū)，用地面積32919.92平方米，容積率≤3.25，由深圳潤恒集團有限公司開發(fā)。

項目總建面203501.38㎡，計容建面1277738.03㎡。

由1棟A-E5座組成，41-43層高，共724套住宅，其中套內(nèi)建面小于90㎡的543套，另外還有裙房商業(yè)和幼兒園。

據(jù)悉，該項目一期已于2019年開盤，當(dāng)時推413套住宅，均價約10.9萬/㎡，總價在448-5071萬/套。

盛意家園

220套住宅，無動靜

盛意家園位于寶安中心區(qū)創(chuàng)業(yè)一路與寶安大道交匯處，風(fēng)臨洲與好旺角中間，項目規(guī)模不大，占地面積僅3055.17㎡，總建筑面積23485.8㎡，僅有一棟高層住宅。

據(jù)悉，盛意家園開發(fā)商為深圳市海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由海匯股份合作公司擁有其100%股權(quán)，即村集體股份公司，盛意家園是該開發(fā)商開發(fā)的第一個項目。

目前無動靜，2021年還看傳要拍賣，后盛意家園開發(fā)商在寶安日報發(fā)布聲明，盛意家園在建工程拍賣消息為假消息，公司從未對項目進行進行拍賣、整體出售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

后期會推出項目約220套47-154平，約8-9字頭，項目小戶型容易上車，目前已是現(xiàn)樓

京地海樾府

約300多套房源

京地海樾府預(yù)計今年入市，目前已出地面多層，網(wǎng)傳約300多套房。

海樾府項目位于深圳前海寶安中心區(qū)碧海區(qū)域，寶源路與金海路交匯處，11號線碧海灣站A出口，交通便利。

項目總占地面積1.79萬㎡，建筑面積約17.6萬㎡，其中地上總建面約11萬㎡，地下總建筑面約6萬㎡，定位為高端城市綜合體，其業(yè)態(tài)包含建面約55-120㎡2~4房住宅、星級酒店、精品公寓及辦公。

據(jù)了解，項目原為西鄉(xiāng)15-01地塊，項目原名為京地碧海灣，后更名為京地海樾府，屬于深圳三維股份合作公司征地返地，原本用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（C），容積率為6.0。

京地海樾府所處的片區(qū)是一個相對比較成熟宜居的片區(qū)，周邊包括榕江壹號院、中熙·香堤灣花園、碧海灣花園、碧海君庭、松毛御龍灣、泰華陽光海等大型社區(qū)有很多，生活氣息相對濃厚。

新安片區(qū)

勤誠達·云邸

481套住宅

勤誠達·云邸項目位于新安街道前進一路與新安四路交匯處東側(cè),緊鄰地鐵12號線上川站，鄰近寶中。

主推89-130平的3-4房單位，約481套住宅產(chǎn)品，項目早已開放樣板房，因種種原因一直遲遲未入市。

勤誠達云邸建筑面積210578.25平。其中住宅64160平，寫字樓32593平，保障房36265平，辦公1717平，回遷商業(yè)11100平。

項目由1棟A座55層住宅、1棟B座55層住宅、2棟55層保障房、3棟25層辦公樓、4棟3層12班幼兒園組成。

松崗

深鐵璟城二期

629套住宅，限價4.58萬/平

深鐵璟城位于深圳市寶安區(qū)松崗片區(qū)地鐵11號線終點站碧頭站上蓋，東寶河南側(cè)，松福大道以北，也是松崗首個地鐵上蓋物業(yè)。

項目規(guī)劃總用地面積約33萬平方米，計容建筑面積約51萬平方米，總建筑面積約61萬平方米，總規(guī)劃戶數(shù)約4000套，其中配建公共住房約2600套。

根據(jù)規(guī)劃，2期主要以人才房為主，占了2376戶；商品房僅629套，限價4.58萬/平。

目前2期還處于打地基中。

項目以城市融合居住+地鐵+公園疊加的規(guī)劃理念，整體打造“高空之上的立體大城”，是集高端住宅、繽紛商業(yè)、運動公園、九年教育配套于一體的大型綜合體，整體容積率僅1.57。

項目一期于2022年6月22日開盤，推售房源1243套，均為住宅，位于1-23棟，住宅產(chǎn)品為建面約77-151㎡2-4房，預(yù)售備案均價約4.85萬/㎡。預(yù)售單價區(qū)間約為4.13-5.44萬/㎡；總價區(qū)間約為320-806萬元。

二期實景進展圖（2023年4月份拍攝）：

深鐵銘著坊

462套住宅，限價4.45萬

松崗深鐵銘著坊主推建面約66-84平產(chǎn)品，共462套住宅，毛坯限價4.45萬/平。

深鐵銘著坊位于寶安區(qū)松崗街道沙江路與沙浦圍工業(yè)大道交匯處西北側(cè)，項目北側(cè)還是以大片農(nóng)民房及工業(yè)區(qū)為主，西側(cè)及南側(cè)都是居民住宅小區(qū)。

項目占地面積約2.55萬平，總建筑面積約23.4萬平，計容建筑面積約18.6萬平，容積率7.28，綠化率30%。

共由3棟住宅+1棟酒店辦公組成，分2期開發(fā)，其中一期1棟1/2單元住宅46F，1棟單元住宅29F，2棟是幼兒園，二期3棟酒店辦公52F，旁邊規(guī)劃1所18班小學(xué)?？傄?guī)劃651戶（其中商品房462戶，保障房189戶），停車位1124個。

該宗地的出讓一波三折。最早曾于2021年8月首次掛牌出讓，商品房限售均價47200元/平，后該批次22宗地塊中止出讓，下調(diào)限售價格后重新掛牌。在2021年9月28日深圳第二輪土拍中流拍，同年11月第三輪回爐重拍，由深圳地鐵集團拿下。

項目交通方面，距離地鐵6、11、12號線松崗站約300米，地鐵出行方便。

目前處于打地基中（4月份拍攝）

燕翰西城別院

燕翰西城別院，位于松崗街道松崗大道與樓崗大道交匯處，就在11/6號線松崗站旁，屬于地鐵口物業(yè)，旁邊就是聯(lián)投東方。

項目的規(guī)劃信息目前還是比較少，目前項目也沒什么動靜，估計入市還要再等上一段時間。

項目各方面配套較為齊全，周邊有松崗天虹、兆和里、集新大廈等商場，以及南面的沃爾瑪商圈；對面還有松崗第二小學(xué)、松崗體育中心和松崗中學(xué)。

目前處于停工狀態(tài)：

沙井

招商A301-0602（會展灣雍境花園二期）

約1000套住宅，限價4.94萬

該地塊位于沙井南環(huán)路與展城路交匯處西南側(cè)，位于12號線海上田園南站地鐵口。地塊東側(cè)是在售的會展灣雍境花園，而本地塊也被視作會展灣雍境花園的二期。

目前項目處于打地基中，最快下半年入市。

項目住宅體量超10萬㎡（含約1萬㎡無償移交政府的保障性租賃住房、約2萬㎡企業(yè)自持的保障性租賃住房），配套有5500㎡商業(yè)，以及近3千㎡的12班幼兒園。

價格方面，項目普通商品住房銷售價格不高于4.94萬/㎡；比一期價格略高一些。

隔展城路相望的會展灣雍境花園項目，是去年7月成功出讓的A301-0586地塊，由招商集團競得，限價是4.795萬/㎡。

鴻榮源珈譽府

這個項目可以說是寶安目前關(guān)注度較高的一個剛需項目，項目在宣傳上也很血本，接連請了2次明星來助陣，可見開發(fā)商對此項目的期望。

鴻榮源珈譽府項目位于立新湖科創(chuàng)總部，項目總建面達到248萬㎡，規(guī)劃住宅建筑面積約70萬㎡平方米，商業(yè)體量建筑面積約50萬㎡，并配建一所63班九年制學(xué)校。是集合“譽”系高端住宅、購物中心、總部辦公、高端酒店的綜合體大城。

即將推出鴻榮源·珈譽府1區(qū)的住宅產(chǎn)品，是建面約76-181㎡的3-5房全齡品質(zhì)戶型。

配套方面，項目接駁地鐵11號快線塘尾站，6站到寶中，7站到前海；地處寶安大道與鳳塘大道交匯處，出行非常方便。

值得一提的是，項目斥資約250億大手筆，打造集“壹方+奧萊”商業(yè)模式的約50萬㎡城市級購物中心，再造一座升級版“壹方城”；周邊更是商業(yè)、學(xué)校、生態(tài)、文娛配套一應(yīng)俱全。

價格可參考海岸城項目。

萬豐海岸城2期

230套住宅，120-190㎡的純中大戶為主

根據(jù)規(guī)劃，萬豐海岸城瀚府（A313-1554）地塊總建面約18萬平，總戶數(shù)為895戶（其中住宅564戶），據(jù)了解，戶型以120-190㎡的純中大戶為主。價格可參考前期。

目前看項目進度已經(jīng)要封頂了，這一批產(chǎn)品是純中大戶。

今年1月14日，沙井萬豐海岸城瀚府（A313-1555）開盤，開盤當(dāng)天賣了約420套左右。此次共552批客戶進行意向登記，本次可售房源566套，位于1、2棟。推售建面99-121㎡住宅單元，備案均價約5.75萬/㎡，單價區(qū)間約4.6-6.1萬/㎡，總價區(qū)間約462-742萬。

萬豐海岸城整體商業(yè)建面約18萬㎡，在南山海岸城的基礎(chǔ)上進行升級。計劃在今年年底開業(yè)，引進寶安北及新橋首家的品牌約100家，有望成為深圳西部具有代表性的商業(yè)中心。

海岸城實景圖

悅章鳳凰里2期

758套住宅，預(yù)計下半年推出

悅章鳳凰里位于寶安區(qū)11號線橋頭站東側(cè)，鄰近寶安大道。是由中糧集團開發(fā)的項目，項目一路之隔為中糧鳳凰里一期，于2017年8月售罄。

寶安中糧悅章鳳凰里二期項目占地面積32656.2㎡，總建筑面積212101.58㎡，住宅建筑127062㎡，商業(yè)12840㎡，容積率為4.98，層數(shù)34/2。

大悅城悅章鳳凰里項目占地3.26萬㎡，總建面21.2萬㎡，共規(guī)劃有7棟住宅，4棟商品房、3棟保障房，33-34層。項目共有1426?戶（其中保障性住房?668?戶，商品房758套），套內(nèi)小于90平1299套。車位1564個，容積率4.98。

自帶一所12班幼兒園和一所36班九年制學(xué)校及公交首末站3200㎡。

目前建設(shè)即將出地面，預(yù)計下半年推出。

拾悅城二期

總1532套住宅

拾悅城二期預(yù)計也快要入市，上了二季度的計劃入市項目。

項目位于沙井街道崗頭路與寮豐交叉口西北側(cè)，地段上來看，比較一般。據(jù)了解，戶型建面為約87-140平的3-5房戶型，目前已有展示中心，建設(shè)也到了20層+。

項目分為拾悅城楠園1340套和沁園192套，具體先推那一期，還未知。

拾悅城二期占地約3.54萬㎡，總建面約17萬㎡，共規(guī)劃了14棟30-48層超高層住宅、4棟26-33F高端寫字樓及部分商業(yè)配套組成，還規(guī)劃了一所36班九年一貫制學(xué)校、一所18班幼兒園。

福永

德懿府

總戶數(shù)2816戶，12號線懷德站旁

德懿府毗鄰12號線懷德站，總建面約45.79萬平，含9棟單體樓，集高層住宅、保障房、公配于一體。

懷德村舊改取名德懿府，據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證顯示，用地面積41044.97平，總建筑面積458825.63平，住宅239420平，商業(yè)4800平。容積率6.6，綠化率40%，層數(shù)37/5，車位4298輛，住宅939戶，套內(nèi)小于90天800戶，占比85.20%，總套數(shù)2816戶（其中保障房1380戶）。

從12號線懷德站，出站迎面而來的就是巨無霸體量的懷德城。

懷德城舊改總規(guī)劃占地面積約200萬㎡，規(guī)劃部署包括總部基地及產(chǎn)業(yè)園、高端生活居住區(qū)、政府配套公共服務(wù)區(qū)在內(nèi)的大型城市綜合體，建筑面積高達1000萬㎡。

其中的懷德國際，占地面積約2.5萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約20萬㎡，建設(shè)成為集商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店和公寓等功能于一體的城市綜合體。

從建設(shè)進度來看，項目估計沒那么快。

鴻橋世紀名園

785套住宅

項目位于福永街道橋頭社區(qū)橋和路與永福路交匯東北處，為“鴻德園二期”，總建面約17.9萬㎡，鄰近華潤潤峯云上府（此項目2022年6月入市，均價約4.86萬/㎡）。

目前地基挖的差不多了，快的話應(yīng)該年底能出來。

根據(jù)資料顯示，項目由6棟建筑主體組成，共785戶，面積段在70-89-186㎡之間，其中89㎡是主力戶型，容積率4.93。

西鄉(xiāng)

和榮家園

此項目位于西鄉(xiāng)航城大道南面順昌路東面，用地面積為9023平方米；由3棟住宅+1棟幼兒園組成。

原名綠球爾固戍項目，后更名為和榮家園。項目已經(jīng)開展示中心。

項目分為兩個地塊，地塊04-22-1用地面積為9023平方米，容積率2.9，為二類居住用地(R2)；配套9班幼兒園、社區(qū)老年人日間照料中心。

地塊04-22-2用地面積4000平方米，容積率3.0，用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地（C4）。

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