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深圳西部“網(wǎng)紅盤”還香嗎?數(shù)千套住宅今年入市,20新盤一次看完

寶安,在過去的好幾年,也曾是深圳樓市的引領(lǐng)者。


(資料圖片)

在一路向西的發(fā)展進程中,寶安有點脫胎于南山的感覺,地理位置優(yōu)越,前?!皵U區(qū)”等種種利好,成為深圳人置業(yè)熱點區(qū),這里也曾創(chuàng)下深圳房價漲幅史上驚鴻的一瞥。

時至今日,寶安的空間價值已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變,特別是隨著粵港澳大灣區(qū)和“黃金內(nèi)灣”的建設(shè),以及前?!皵U區(qū)”,寶安的發(fā)展極具想象空間。

寶安最近兩年,也是動作頻頻:

1、107國道市政化改造工程先行實施段正式開工;市政化改造,有助于縫合道路兩側(cè)的生活生產(chǎn)和生態(tài)功能,重塑灣區(qū)東岸“山-城-?!币惑w的空間格局,也助于產(chǎn)業(yè)規(guī)?;墶⑻嵴衿瑓^(qū)經(jīng)濟,帶動沿線產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、寶安發(fā)布重大空間發(fā)展戰(zhàn)略,拉開了寶安立足灣區(qū)的空間戰(zhàn)略架構(gòu);設(shè)立機場東商務(wù)總部區(qū)、九圍國際總部區(qū)、立新湖科創(chuàng)總部區(qū)、燕羅國際智能制造生態(tài)城、石巖科創(chuàng)城、深港先進制造業(yè)合作區(qū)、深圳西部城市中心等片區(qū)規(guī)劃。

3、規(guī)劃寶安創(chuàng)業(yè)路商務(wù)大道,打造寶安都市發(fā)展軸的核心節(jié)點;立足深圳建設(shè)國際消費中心城市、國際貿(mào)易中心城市的目標(biāo),商務(wù)大道將進一步優(yōu)化空間形態(tài)和功能業(yè)態(tài),穩(wěn)步提高商業(yè)商務(wù)的服務(wù)品質(zhì)和競爭力,打造消費新高地。

……

一、

寶安,今年的住宅新盤供應(yīng)也非常多,加上最近公布的2023年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃也看得出來,寶安的在接下來的供地也僅次于龍崗,這也就是說,至少明年的住宅供應(yīng)也不會少。

和其它片區(qū)一樣,處于核心地產(chǎn)的盤卻不多,像寶中、碧海等這些比較成熟區(qū),新盤一直比較稀缺。

寶安片區(qū)土地整備也是深圳做得最后的區(qū)之一,所以目前除了少部分拍賣地供應(yīng)多,多數(shù)也是以更新整備為主。

今年到目前,寶安已有十余個住宅項目入市,賣得最好的卻是人才房;

此前非常熱的海岸城,1月份推了556套房,有552批客登記,開盤賣了420套,拉到今天來看,這個項目也算賣得好的。

海岸城項目經(jīng)歷過3次開盤,從以前拼積分也搶不到,到現(xiàn)在不用積分,還賣不完,經(jīng)歷交付的風(fēng)波是一方面,而更主要是的市場的信心變了。

近兩周,寶安的多個住宅盤集中入市,去化上確實在相比深圳其它“原關(guān)外”的盤要好很多,但仍處于一種網(wǎng)紅盤也紅不起來的困境中。

比如,寶安碧海的越秀潮樾府,這次開盤登記人數(shù)還是不錯的,推170套房,但有300多批登記,開盤當(dāng)日收金11.6億,去化率約96%,僅余8套房源。這個項目一方面走低價策略,加上蓄客的時間比較長,從3月份就說要入市了,一直到5月底,另一方面采取少量推售更有利于實現(xiàn)高去化。但剩下的房源,未來銷售情況如何,還需觀察。

同一周開盤的特建發(fā)云海臻府一次推了738套房源,據(jù)官微透露,開盤當(dāng)日銷售額12.9億。

會展灣雍境花園在3月份首批380套住宅,目前網(wǎng)簽備案率已達到92%,5月20日,第二批加推的162套網(wǎng)簽備案率31.5%。

位于松崗的璟薈名庭上周也開盤了,但從登記人數(shù)來看,并不理想,推出844套住宅房源,僅159批客登記。

二、

目前,寶中、碧海片區(qū)早已不是剛需的聚集地,而且入市的項目也非常少,二手房雖比2020-2021年有所回落,但仍舊在高位。

于是,寶安的沙井、新橋,以及松崗成為剛需客的聚集地,也曾是深圳剛需爭搶上車的區(qū)域。

比如,被剛需搶購的沙井片區(qū),高峰時期,最貴的房子飆到了近9萬/平。

2018年,沙井的樓市開始迎來高光時刻,比較典型的如華強城可以說見證了沙井樓市的高光時刻,首批2018年11月推1240套房,開盤即賣了1033套;在2020年7月,華強城一期推556套房源,吸引了2萬多人登記,6000多人積分搖號選房。

片區(qū)的萬科星城,3000套房源8個月清盤,2021年推出近300套公寓產(chǎn)品都創(chuàng)下7分半售罄。

隨后的沙井海岸城,接棒成為片區(qū)紅極一時的“網(wǎng)紅”,千人搶房后,迎來樓市的下行,這個盤也成為片區(qū)業(yè)主WQ最猛的盤。

盡管如此,海岸城目前依然是片區(qū)新房的天花板;但接下來,熱度可能會被鴻榮源珈譽府項目取而代之。

目前,此前曾賣到接近9萬/平的二手房小區(qū),現(xiàn)在也回落到6萬/平左右。

而松崗呢,借助于樓市的火熱期,在前兩年的去化也非常不錯,但今年的市場,想要賣得好已經(jīng)非常不容易了。

前一段時間,娟子實地探盤了寶安片區(qū)的十余個住宅新盤,近萬套的供應(yīng)量,對于剛需客來說,今年選擇性真的非常多。

寶中

寶中目前項目并不多,而且有多個老盤多年毫無入市的動作,如泰華梧桐林居、泰華梧桐聚落、盛意家園等。

鴻榮源胤璇

約160套可售房源,限價8.55萬/㎡

位于寶中,近地鐵5號線寶華站、寶安中心地鐵站,周邊配套較成熟;此項目是鴻榮源2021年以底價30.94億拿下的A004-0175商住地塊,限價8.55萬/㎡,周邊二手房售價普遍15-18萬/平,價格倒掛明顯。

從規(guī)劃看,項目由2棟超高層樓體組成,項目的住宅并不多,目前也一直不知道入市的時間,預(yù)計有160套可售房源(具體以開發(fā)商公示為準)。

項目自去年6月開始動工,目前還在打地基中,進度也較慢。

越秀瑞樾府

306套住宅,限價8.86萬/㎡

越秀瑞樾府緊鄰寶安體育中心,具體位置在玉律路與寶源南路交匯處,土地面積9852.89㎡,計容建筑面積為53440㎡,該地塊原為商辦屬性,后來改為R2地塊,容積率在原來的基礎(chǔ)上有所下調(diào),為5.43%。

總用地面積僅為9852.89㎡,規(guī)劃建筑面積53440㎡,住宅50330㎡,占比94.25%,停車位660個,自用360個,公用300個。

2022年,越秀地產(chǎn)以19.14億摘得新安A003-0434宗地,項目建成后限價8.86萬/㎡。

根據(jù)規(guī)劃許可證參數(shù)顯示,項目總戶數(shù)為586戶,其中,企業(yè)自持保障房224戶,無償移交給政府的保障房56戶,普通住宅306戶。主推110-144m24房,其中110㎡246套,144㎡60套,預(yù)計今年入市。

目前和招商蛇口合作開發(fā),正在施工,處于打地基階段。

泰華梧桐林居

共4482套房源,入市時間成迷

泰華梧桐林居位于寶安中心區(qū),寶安大道與新安西路交匯處,靠近地鐵1、5號線地鐵口,出行便捷。原名為泰華海逸世家,后改為現(xiàn)在的名字。一共有兩期,目前一期施工中,預(yù)計2024年完工12月完工。

項目用地面積約9.6萬平,總建筑面積月61.8萬平,共9棟住宅,其中住宅38.8萬平,商業(yè)3.43萬平,容積率6.2,幼兒園面積2970平。層高最高53,綠化40%,車位3081個。

項目于2003年拿地,目前已接近20年;整個項目均為純商品房,可售房源共4482套,其中低于90㎡套內(nèi)占比78.94%。

網(wǎng)傳戶型為建面約107-173㎡戶型,項目已建多層,但入市時間依然是迷。

整體的設(shè)計和建設(shè)都看得出來是比較老的規(guī)劃。

泰華在寶中的另外一個項目也已多年,泰華梧桐聚落(362戶)目前已是現(xiàn)樓,仍不知什么時候入市。

此項目距離1號線新安站、5號線寶華站直線均約500米(百度地圖測量)。項目于1998年取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,產(chǎn)權(quán)至今已縮水20多年。

據(jù)悉有4棟住宅,總戶數(shù)362戶,其中建面約90㎡以內(nèi)戶型約332戶,占比達91.7%。

都市茗薈花園二期

724套住宅

都市茗薈花園(二期)位于寶安中心區(qū),用地面積32919.92平方米,容積率≤3.25,由深圳潤恒集團有限公司開發(fā)。

項目總建面203501.38㎡,計容建面1277738.03㎡。

由1棟A-E5座組成,41-43層高,共724套住宅,其中套內(nèi)建面小于90㎡的543套,另外還有裙房商業(yè)和幼兒園。

據(jù)悉,該項目一期已于2019年開盤,當(dāng)時推413套住宅,均價約10.9萬/㎡,總價在448-5071萬/套。

盛意家園

220套住宅,無動靜

盛意家園位于寶安中心區(qū)創(chuàng)業(yè)一路與寶安大道交匯處,風(fēng)臨洲與好旺角中間,項目規(guī)模不大,占地面積僅3055.17㎡,總建筑面積23485.8㎡,僅有一棟高層住宅。

據(jù)悉,盛意家園開發(fā)商為深圳市海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,由海匯股份合作公司擁有其100%股權(quán),即村集體股份公司,盛意家園是該開發(fā)商開發(fā)的第一個項目。

目前無動靜,2021年還看傳要拍賣,后盛意家園開發(fā)商在寶安日報發(fā)布聲明,盛意家園在建工程拍賣消息為假消息,公司從未對項目進行進行拍賣、整體出售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

后期會推出項目約220套47-154平,約8-9字頭,項目小戶型容易上車,目前已是現(xiàn)樓

京地海樾府

約300多套房源

京地海樾府預(yù)計今年入市,目前已出地面多層,網(wǎng)傳約300多套房。

海樾府項目位于深圳前海寶安中心區(qū)碧海區(qū)域,寶源路與金海路交匯處,11號線碧海灣站A出口,交通便利。

項目總占地面積1.79萬㎡,建筑面積約17.6萬㎡,其中地上總建面約11萬㎡,地下總建筑面約6萬㎡,定位為高端城市綜合體,其業(yè)態(tài)包含建面約55-120㎡2~4房住宅、星級酒店、精品公寓及辦公。

據(jù)了解,項目原為西鄉(xiāng)15-01地塊,項目原名為京地碧海灣,后更名為京地海樾府,屬于深圳三維股份合作公司征地返地,原本用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地(C),容積率為6.0。

京地海樾府所處的片區(qū)是一個相對比較成熟宜居的片區(qū),周邊包括榕江壹號院、中熙·香堤灣花園、碧海灣花園、碧海君庭、松毛御龍灣、泰華陽光海等大型社區(qū)有很多,生活氣息相對濃厚。

新安片區(qū)

勤誠達·云邸

481套住宅

勤誠達·云邸項目位于新安街道前進一路與新安四路交匯處東側(cè),緊鄰地鐵12號線上川站,鄰近寶中。

主推89-130平的3-4房單位,約481套住宅產(chǎn)品,項目早已開放樣板房,因種種原因一直遲遲未入市。

勤誠達云邸建筑面積210578.25平。其中住宅64160平,寫字樓32593平,保障房36265平,辦公1717平,回遷商業(yè)11100平。

項目由1棟A座55層住宅、1棟B座55層住宅、2棟55層保障房、3棟25層辦公樓、4棟3層12班幼兒園組成。

松崗

深鐵璟城二期

629套住宅,限價4.58萬/平

深鐵璟城位于深圳市寶安區(qū)松崗片區(qū)地鐵11號線終點站碧頭站上蓋,東寶河南側(cè),松福大道以北,也是松崗首個地鐵上蓋物業(yè)。

項目規(guī)劃總用地面積約33萬平方米,計容建筑面積約51萬平方米,總建筑面積約61萬平方米,總規(guī)劃戶數(shù)約4000套,其中配建公共住房約2600套。

根據(jù)規(guī)劃,2期主要以人才房為主,占了2376戶;商品房僅629套,限價4.58萬/平。

目前2期還處于打地基中。

項目以城市融合居住+地鐵+公園疊加的規(guī)劃理念,整體打造“高空之上的立體大城”,是集高端住宅、繽紛商業(yè)、運動公園、九年教育配套于一體的大型綜合體,整體容積率僅1.57。

項目一期于2022年6月22日開盤,推售房源1243套,均為住宅,位于1-23棟,住宅產(chǎn)品為建面約77-151㎡2-4房,預(yù)售備案均價約4.85萬/㎡。預(yù)售單價區(qū)間約為4.13-5.44萬/㎡;總價區(qū)間約為320-806萬元。

二期實景進展圖(2023年4月份拍攝):

深鐵銘著坊

462套住宅,限價4.45萬

松崗深鐵銘著坊主推建面約66-84平產(chǎn)品,共462套住宅,毛坯限價4.45萬/平。

深鐵銘著坊位于寶安區(qū)松崗街道沙江路與沙浦圍工業(yè)大道交匯處西北側(cè),項目北側(cè)還是以大片農(nóng)民房及工業(yè)區(qū)為主,西側(cè)及南側(cè)都是居民住宅小區(qū)。

項目占地面積約2.55萬平,總建筑面積約23.4萬平,計容建筑面積約18.6萬平,容積率7.28,綠化率30%。

共由3棟住宅+1棟酒店辦公組成,分2期開發(fā),其中一期1棟1/2單元住宅46F,1棟單元住宅29F,2棟是幼兒園,二期3棟酒店辦公52F,旁邊規(guī)劃1所18班小學(xué)??傄?guī)劃651戶(其中商品房462戶,保障房189戶),停車位1124個。

該宗地的出讓一波三折。最早曾于2021年8月首次掛牌出讓,商品房限售均價47200元/平,后該批次22宗地塊中止出讓,下調(diào)限售價格后重新掛牌。在2021年9月28日深圳第二輪土拍中流拍,同年11月第三輪回爐重拍,由深圳地鐵集團拿下。

項目交通方面,距離地鐵6、11、12號線松崗站約300米,地鐵出行方便。

目前處于打地基中(4月份拍攝)

燕翰西城別院

燕翰西城別院,位于松崗街道松崗大道與樓崗大道交匯處,就在11/6號線松崗站旁,屬于地鐵口物業(yè),旁邊就是聯(lián)投東方。

項目的規(guī)劃信息目前還是比較少,目前項目也沒什么動靜,估計入市還要再等上一段時間。

項目各方面配套較為齊全,周邊有松崗天虹、兆和里、集新大廈等商場,以及南面的沃爾瑪商圈;對面還有松崗第二小學(xué)、松崗體育中心和松崗中學(xué)。

目前處于停工狀態(tài):

沙井

招商A301-0602(會展灣雍境花園二期)

約1000套住宅,限價4.94萬

該地塊位于沙井南環(huán)路與展城路交匯處西南側(cè),位于12號線海上田園南站地鐵口。地塊東側(cè)是在售的會展灣雍境花園,而本地塊也被視作會展灣雍境花園的二期。

目前項目處于打地基中,最快下半年入市。

項目住宅體量超10萬㎡(含約1萬㎡無償移交政府的保障性租賃住房、約2萬㎡企業(yè)自持的保障性租賃住房),配套有5500㎡商業(yè),以及近3千㎡的12班幼兒園。

價格方面,項目普通商品住房銷售價格不高于4.94萬/㎡;比一期價格略高一些。

隔展城路相望的會展灣雍境花園項目,是去年7月成功出讓的A301-0586地塊,由招商集團競得,限價是4.795萬/㎡。

鴻榮源珈譽府

這個項目可以說是寶安目前關(guān)注度較高的一個剛需項目,項目在宣傳上也很血本,接連請了2次明星來助陣,可見開發(fā)商對此項目的期望。

鴻榮源珈譽府項目位于立新湖科創(chuàng)總部,項目總建面達到248萬㎡,規(guī)劃住宅建筑面積約70萬㎡平方米,商業(yè)體量建筑面積約50萬㎡,并配建一所63班九年制學(xué)校。是集合“譽”系高端住宅、購物中心、總部辦公、高端酒店的綜合體大城。

即將推出鴻榮源·珈譽府1區(qū)的住宅產(chǎn)品,是建面約76-181㎡的3-5房全齡品質(zhì)戶型。

配套方面,項目接駁地鐵11號快線塘尾站,6站到寶中,7站到前海;地處寶安大道與鳳塘大道交匯處,出行非常方便。

值得一提的是,項目斥資約250億大手筆,打造集“壹方+奧萊”商業(yè)模式的約50萬㎡城市級購物中心,再造一座升級版“壹方城”;周邊更是商業(yè)、學(xué)校、生態(tài)、文娛配套一應(yīng)俱全。

價格可參考海岸城項目。

萬豐海岸城2期

230套住宅,120-190㎡的純中大戶為主

根據(jù)規(guī)劃,萬豐海岸城瀚府(A313-1554)地塊總建面約18萬平,總戶數(shù)為895戶(其中住宅564戶),據(jù)了解,戶型以120-190㎡的純中大戶為主。價格可參考前期。

目前看項目進度已經(jīng)要封頂了,這一批產(chǎn)品是純中大戶。

今年1月14日,沙井萬豐海岸城瀚府(A313-1555)開盤,開盤當(dāng)天賣了約420套左右。此次共552批客戶進行意向登記,本次可售房源566套,位于1、2棟。推售建面99-121㎡住宅單元,備案均價約5.75萬/㎡,單價區(qū)間約4.6-6.1萬/㎡,總價區(qū)間約462-742萬。

萬豐海岸城整體商業(yè)建面約18萬㎡,在南山海岸城的基礎(chǔ)上進行升級。計劃在今年年底開業(yè),引進寶安北及新橋首家的品牌約100家,有望成為深圳西部具有代表性的商業(yè)中心。

海岸城實景圖

悅章鳳凰里2期

758套住宅,預(yù)計下半年推出

悅章鳳凰里位于寶安區(qū)11號線橋頭站東側(cè),鄰近寶安大道。是由中糧集團開發(fā)的項目,項目一路之隔為中糧鳳凰里一期,于2017年8月售罄。

寶安中糧悅章鳳凰里二期項目占地面積32656.2㎡,總建筑面積212101.58㎡,住宅建筑127062㎡,商業(yè)12840㎡,容積率為4.98,層數(shù)34/2。

大悅城悅章鳳凰里項目占地3.26萬㎡,總建面21.2萬㎡,共規(guī)劃有7棟住宅,4棟商品房、3棟保障房,33-34層。項目共有1426?戶(其中保障性住房?668?戶,商品房758套),套內(nèi)小于90平1299套。車位1564個,容積率4.98。

自帶一所12班幼兒園和一所36班九年制學(xué)校及公交首末站3200㎡。

目前建設(shè)即將出地面,預(yù)計下半年推出。

拾悅城二期

總1532套住宅

拾悅城二期預(yù)計也快要入市,上了二季度的計劃入市項目。

項目位于沙井街道崗頭路與寮豐交叉口西北側(cè),地段上來看,比較一般。據(jù)了解,戶型建面為約87-140平的3-5房戶型,目前已有展示中心,建設(shè)也到了20層+。

項目分為拾悅城楠園1340套和沁園192套,具體先推那一期,還未知。

拾悅城二期占地約3.54萬㎡,總建面約17萬㎡,共規(guī)劃了14棟30-48層超高層住宅、4棟26-33F高端寫字樓及部分商業(yè)配套組成,還規(guī)劃了一所36班九年一貫制學(xué)校、一所18班幼兒園。

福永

德懿府

總戶數(shù)2816戶,12號線懷德站旁

德懿府毗鄰12號線懷德站,總建面約45.79萬平,含9棟單體樓,集高層住宅、保障房、公配于一體。

懷德村舊改取名德懿府,據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證顯示,用地面積41044.97平,總建筑面積458825.63平,住宅239420平,商業(yè)4800平。容積率6.6,綠化率40%,層數(shù)37/5,車位4298輛,住宅939戶,套內(nèi)小于90天800戶,占比85.20%,總套數(shù)2816戶(其中保障房1380戶)。

從12號線懷德站,出站迎面而來的就是巨無霸體量的懷德城。

懷德城舊改總規(guī)劃占地面積約200萬㎡,規(guī)劃部署包括總部基地及產(chǎn)業(yè)園、高端生活居住區(qū)、政府配套公共服務(wù)區(qū)在內(nèi)的大型城市綜合體,建筑面積高達1000萬㎡。

其中的懷德國際,占地面積約2.5萬㎡,規(guī)劃總建筑面積約20萬㎡,建設(shè)成為集商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店和公寓等功能于一體的城市綜合體。

從建設(shè)進度來看,項目估計沒那么快。

鴻橋世紀名園

785套住宅

項目位于福永街道橋頭社區(qū)橋和路與永福路交匯東北處,為“鴻德園二期”,總建面約17.9萬㎡,鄰近華潤潤峯云上府(此項目2022年6月入市,均價約4.86萬/㎡)。

目前地基挖的差不多了,快的話應(yīng)該年底能出來。

根據(jù)資料顯示,項目由6棟建筑主體組成,共785戶,面積段在70-89-186㎡之間,其中89㎡是主力戶型,容積率4.93。

西鄉(xiāng)

和榮家園

此項目位于西鄉(xiāng)航城大道南面順昌路東面,用地面積為9023平方米;由3棟住宅+1棟幼兒園組成。

原名綠球爾固戍項目,后更名為和榮家園。項目已經(jīng)開展示中心。

項目分為兩個地塊,地塊04-22-1用地面積為9023平方米,容積率2.9,為二類居住用地(R2);配套9班幼兒園、社區(qū)老年人日間照料中心。

地塊04-22-2用地面積4000平方米,容積率3.0,用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地(C4)。

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