文/樂居財經(jīng) 楊凱越 張丹

“北四環(huán)店是居然之家的發(fā)源地”回顧居然之家(000785.SZ)發(fā)家史，必提北四環(huán)店，它是居然之家在北京營業(yè)的第一家門店。

直到現(xiàn)在，北四環(huán)店仍是全國所有門店中創(chuàng)收排前列的存在。

【資料圖】

一向以輕資產(chǎn)模式進行市場擴張的居然之家，這次選擇了收購自持，而被收購的項目，與北四環(huán)店僅相隔數(shù)百米。

5月29日，居然之家、遠洋集團、遠洋服務(wù)三方發(fā)布公告，居然之家擬以19.6億元收購北京遠洋未來廣場。

大行業(yè)做輕的背景下，能讓居然之家愿意掏出真金白銀拿下，遠洋未來廣場賺足了眼球。而隨之而來就是，為什么會買它，買的值不值，賣得劃不劃算。

私募基金脫身

此次收購主體為居然之家集團的全資子公司北京居然之家家居連鎖有限公司(簡稱“居然家居連鎖”），收購的北京遠洋未來廣場當中包含主體物業(yè)、產(chǎn)權(quán)車位、人防工程，收購金額共計19.6億元。

遠洋未來廣場屬于北京北四環(huán)亞奧商業(yè)板塊，業(yè)主為北京睿鴻商業(yè)管理有限公司。而睿鴻公司及主體物業(yè)的原始權(quán)益人為遠洋集團，目前在類REITs結(jié)構(gòu)下，并由私募基金“中聯(lián)基金”直接持有。

這筆19.6億元的并購款就涉及到三方：中聯(lián)基金持有睿鴻公司的股權(quán)和債權(quán)，合計16.04億元；遠洋集團的優(yōu)先并購權(quán)，作價3.49億；遠洋服務(wù)持有的產(chǎn)權(quán)車位，對價1033.5萬。

其中，居然家居連鎖和遠洋集團之間的交易額為3.59億，包括3.49億元優(yōu)先收購權(quán)和1033.5萬元停車位。剩余的16.04億元則由居然家居連鎖直接支付給中聯(lián)基金，遠洋集團不會收到有關(guān)款項。

資料顯示，遠洋未來廣場是遠洋商業(yè)獨立打造的第一個“未來系”社區(qū)商業(yè)，2013年2月開業(yè)，已營業(yè)十多年。2018年12月，中聯(lián)基金助力遠洋集團成功發(fā)行“中聯(lián)前海開源-遠洋集團一號資產(chǎn)支持專項計劃”（簡稱“遠洋REITs”），當時遠洋以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模為32.03億元的ABS產(chǎn)品。

中聯(lián)基金作為基金管理人管理并代表私募基金持有睿鴻公司100%股權(quán)，并且對睿鴻公司享有本金金額為9.64億元的借款債權(quán)。

關(guān)于遠洋未來廣場的經(jīng)營數(shù)據(jù)未詳細披露，不過在公告中對其業(yè)主睿鴻公司給出了價值評估，截至2022年底其市場價值評估結(jié)論為8.27億元。

2022年度睿鴻公司營業(yè)收入為9248.59萬元，營業(yè)利潤為-594.77萬元，凈利潤為-598.47萬元。進入到今年一季度，凈利虧損收窄，但仍未扭虧。

2023年1-3月，睿鴻公司營業(yè)收入為2009.95萬元，營業(yè)利潤為-0.87萬元，凈利潤為-0.87萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2119.52萬元。截至2023年3月31日，睿鴻公司凈資產(chǎn)為5.71億元，應(yīng)收款項總額為1383.32萬元。

“反向操作”并購自持

租賃物業(yè)直營賣場及加盟賣場為主的“輕資產(chǎn)模式”，是居然之家進行市場擴張的策略。在居然之家，自持物業(yè)的比例很低。

截至2022年底，居然之家在營門店428家，包含91個直營賣場及337個加盟賣場。將近八成為加盟賣場，而在91家直營賣場中，17家為自有物業(yè)，74家為租賃物業(yè)，自持物業(yè)所占比重為18.68%。

此次收購遠洋未來廣場，加碼自持物業(yè)，居然之家有自己的考量?！氨敬谓灰讓⑹构驹谝痪€核心城市自持一處成熟物業(yè)，該物業(yè)與北四環(huán)店僅隔百余米，形成強力互補關(guān)系，對鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營具有戰(zhàn)略意義。”

鑒于近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，開發(fā)商出售資產(chǎn)并不少見，而作為頗受房地產(chǎn)行業(yè)波及的家居企業(yè)們，現(xiàn)金流同樣緊張，大手筆收購物業(yè)則持有更加慎重的態(tài)度。

但居然之家顯然是現(xiàn)金流比較充裕的那一類。年報顯示，2022年末，居然之家現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額45.8億元，但其短期負債僅10.94億元，現(xiàn)金遠超短債。2022年，其經(jīng)營現(xiàn)金流也高達37.95億元。

出售資產(chǎn)回血

對于該出售事件，遠洋集團表示，預(yù)計確認除稅前凈收益約3.16億元，產(chǎn)生的正現(xiàn)金流亦可補充集團的營運資金，從而增加控股股東的回報。

從遠洋方公告所透露出的態(tài)度來看，很樂見此交易的成功促成，其表示“該交易使遠洋集團控股集團能夠以可觀利潤，實現(xiàn)開發(fā)該物業(yè)的價值及其對開發(fā)該物業(yè)的投資。該交易產(chǎn)生的正現(xiàn)金流亦可補充遠洋集團控股集團的營運資金?！?/p>

對于遠洋未來廣場的出售，遠洋集團表示，預(yù)計確認除稅前凈收益約3.16億元。

數(shù)據(jù)顯示，2022年遠洋集團協(xié)議銷售額1002.9億元，同比降幅26%；營業(yè)額461.27億元，同比下降28%；歸母凈虧損159.3億元，同比下降683.71%。2022年其現(xiàn)金資源總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、以及受限制銀行存款）合計為93.86億元，覆蓋不了短債。

其實在過去一年，遠洋集團就多次出售旗下商業(yè)地產(chǎn)項目，包括北京頤堤港一期項目股權(quán)、北京遠洋銳中心股權(quán)、北京中國人壽金融中心股權(quán)、成都遠洋太古里股權(quán)及物管公司股權(quán)等，回籠資金超150億元。

而此次出售已經(jīng)輕資產(chǎn)化的遠洋未來廣場，對于遠洋和居然之家而言是各取所需，符合遠洋輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的規(guī)劃，契合居然之家當下鞏固線下實體優(yōu)勢、開辟實體店第二增長曲線的策略。

居然之家董事長兼CEO汪林朋在業(yè)績說明會上表示，居然之家2022年共簽約24家門店，開業(yè)21家門店，并計劃2023年全年開店數(shù)量超過2022年同期水平。