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開(kāi)發(fā)商們這么努力，只是想活下來(lái) 每日動(dòng)態(tài)
來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)     2023-06-01 19:47:57     


【資料圖】

摘要：
今年，表姐很忙。不是忙著做圖表，而是忙著見(jiàn)證歷史。
70天之前，表姐目睹了朱辛莊大華地塊競(jìng)拍時(shí)，曾創(chuàng)下了北京土拍市場(chǎng)上的兩項(xiàng)記錄：
第一、共計(jì)42位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，單場(chǎng)參拍人數(shù)最多；
第二、線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)觸及地價(jià)上限，直接進(jìn)入下一競(jìng)拍序列。
讓人沒(méi)想到的是，摘地之后，大華地塊的規(guī)劃都還沒(méi)報(bào)到區(qū)里，這兩項(xiàng)記錄就已經(jīng)被今天的土拍打破了：
順義后沙峪A地塊這一塊地，吸引了45家房企來(lái)?yè)?。由于舉牌階段過(guò)于順利，竟然直接將現(xiàn)房競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整成了2000平米。
即使這樣，開(kāi)發(fā)商們舉牌8次就達(dá)到了上限面積，進(jìn)入搖號(hào)階段。
先說(shuō)一下今天四個(gè)地塊的最終歸屬，順義后沙峪A地塊由福建雄旺摘得，順義后沙峪C地塊由中能建摘得，經(jīng)開(kāi)區(qū)0032地塊由招商摘得，石景山衙門口地塊還是落到了老熟人中海新城手中。
實(shí)力不實(shí)力的先不說(shuō)，至少，福建雄旺和中能建這兩家公司應(yīng)該順利晉升為新一代最強(qiáng)錦鯉。
面對(duì)今天的大場(chǎng)面，表姐一臉疑惑。北京樓市正在下行，這個(gè)情況開(kāi)發(fā)商知道，表姐知道，聰明的買房人也知道。
這種形勢(shì)下，北京土拍真的就已經(jīng)熱到這種程度了？
一
要說(shuō)順義A地塊的素質(zhì)，確實(shí)不錯(cuò)，不僅位置在順義最為繁華的后沙峪地帶，容積率也不高，只有1.8，隨便搞搞就是個(gè)洋房+小高層低密社區(qū)。
但能火過(guò)朱辛莊大華，表姐屬實(shí)是沒(méi)想到。
不過(guò)，表姐并不懷疑，前來(lái)參拍順義后沙峪A地塊的45家房企，是實(shí)實(shí)在在交過(guò)保證金，也是情真意切地想拿地。
有家萬(wàn)年不拿地的房企投拓小哥告訴表姐，他們報(bào)名的理由，其實(shí)很簡(jiǎn)單，總結(jié)來(lái)說(shuō)就是：
16.56億的地塊總價(jià)夠低，2.9-3.1萬(wàn)/㎡的縫差夠大，純住宅地塊夠純粹。
在技術(shù)層面，這就是順義后沙峪A地塊如此大受歡迎的直接原因。它的利潤(rùn)和空間夠足：5.8萬(wàn)/㎡能賣出去，就是15%的利潤(rùn)空間，5.2萬(wàn)/㎡，按照2018年的價(jià)格賣，也能有個(gè)8%的利潤(rùn)。
再不濟(jì)，按照4.7萬(wàn)/㎡賣，沒(méi)利潤(rùn)相當(dāng)于給銀行打工，也比去二線城市拿一堆債務(wù)要好。
道理，其實(shí)就這么簡(jiǎn)單。
在福建雄旺搖中順義后沙峪A地塊、中能建搖中順義后沙峪C地塊，招商搖中經(jīng)開(kāi)區(qū)0032地塊的熱鬧喜慶下，被中海28.3億底價(jià)摘得的衙門口713地塊，或多或少顯得有點(diǎn)另類。
這其實(shí)也是同一個(gè)道理。
衙門口713地塊遇冷，除了板塊本身沒(méi)有爆點(diǎn)項(xiàng)目，以及配套尚未補(bǔ)足之外，配建拉低縫差是非常重要的原因。
因?yàn)槭荈1用地，商辦占30%，除非找到定制客戶兜底，否則根本賣不動(dòng)，地價(jià)一旦拍到上限，再結(jié)合板塊的實(shí)際成交價(jià)，地塊縫差就只有1.6萬(wàn)/㎡。
而目前能讓開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生拿地意向的地塊縫差，最低也要在2萬(wàn)/㎡以上。
所以，除非調(diào)低地塊的起拍價(jià)，否則，以當(dāng)下的市場(chǎng)情況，衙門口地塊的命運(yùn)，就只有底價(jià)成交。
開(kāi)發(fā)商們，已經(jīng)割不起肉了。
所以，順義后沙峪A地塊火爆，石景山衙門口遇冷，其實(shí)都是在說(shuō)明同一個(gè)道理。只有給到足夠的安全縫差，讓開(kāi)發(fā)商拿地變成一個(gè)符合商業(yè)邏輯的事情，他們才會(huì)拿出熱情、拿出真金白銀去競(jìng)拍。
在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有利潤(rùn)空間，企業(yè)就會(huì)在利益驅(qū)動(dòng)下積極參與。沒(méi)有利潤(rùn)空間，他們就會(huì)退避三舍。
這就是最樸素的商業(yè)邏輯。但在一段時(shí)間內(nèi)，我們忽略了這個(gè)常識(shí)。
開(kāi)發(fā)商也只是想活著而已。
二
這次土拍，除了地塊縫差的不同帶來(lái)的競(jìng)拍的冷熱不均，另外一個(gè)重要的看點(diǎn)是，土拍對(duì)搖號(hào)的操作限制，已經(jīng)悄悄放開(kāi)。
這么多家企業(yè)參與，估計(jì)很多人看到這些陌生的企業(yè)名字時(shí)，都會(huì)產(chǎn)生和表姐同樣的疑問(wèn)：
你是誰(shuí)？你從哪里來(lái)？
北京同泰日方、上海遠(yuǎn)篤+成都鴻哲，見(jiàn)都沒(méi)見(jiàn)過(guò)的房企都來(lái)湊熱鬧，連東方雨虹常年做保溫防水的企業(yè)都來(lái)了。
有家叫西山保景順的開(kāi)發(fā)商，甚至是在順義后沙峪A地塊正式掛牌（4月28日）后的第8天（5月6日），才宣告注冊(cè)成立。
為了拿地，在去潭柘寺燒香之外，開(kāi)發(fā)商們也終于要換一種新玩法。
對(duì)這些陌生的名字，表姐梳理了一下，過(guò)程中有些有意思的發(fā)現(xiàn)。在穿透股權(quán)關(guān)系后，會(huì)發(fā)現(xiàn)某些企業(yè)和一些頭部開(kāi)發(fā)商是有關(guān)聯(lián)的。
大家可能不太了解，北京在土地競(jìng)拍時(shí)，一旦競(jìng)拍到搖號(hào)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都要簽一份名為《參加現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)活動(dòng)申請(qǐng)書》的文件。
70天前朱辛莊大華地塊競(jìng)拍時(shí)，還對(duì)參與搖號(hào)企業(yè)間股權(quán)投資嚴(yán)防死守，開(kāi)發(fā)商在拿地之后，是不能再引入其他家房企入股的。
這導(dǎo)致有人憑運(yùn)氣搖到了地塊，其他房企再也沒(méi)有機(jī)會(huì)參與進(jìn)去。
在北京，房地產(chǎn)這件事變得與實(shí)力無(wú)關(guān)，成了一門玄學(xué)。
不管是什么類型的企業(yè)，只要你運(yùn)氣足夠好，就能在北京樓市分得一杯羹。那些有實(shí)力又迫切拿地的房企，只能咬著牙恨自己手氣不佳。
蜀中無(wú)大將，廖化作先鋒，這竟然成了北京樓市的寫照。這個(gè)情況，已經(jīng)被有關(guān)部門注意到了。
70天后，在順義后沙峪A地塊的搖號(hào)申請(qǐng)書中，相關(guān)的限制條款被悄悄刪除。
這意味著，無(wú)論哪家房企最終搖到順義后沙峪A地塊，只要愿意，可以引入任何一家房企進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)，不管引入房企是否參與過(guò)后沙峪A地塊搖號(hào)。
朱辛莊大華地塊競(jìng)拍時(shí)，開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱嗽黾訐u中幾率，還只能叫同族的兄弟們來(lái)?yè)螆?chǎng)子，現(xiàn)在大家只要喝過(guò)酒，就能是朋友了。
那還不都來(lái)?yè)u一把？
至于是不是馬甲，表姐覺(jué)得只要是合理利用規(guī)則，就沒(méi)什么可說(shuō)的。
北京樓市正在下行，大家心里也都明白。但是只要政府變得聰明一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商們的熱情就起來(lái)了，膽子也大了。
還是那句話，這是常識(shí)。銷冠100

.end.

PS：表姐現(xiàn)已搭建了新房交流群、區(qū)域群、專屬項(xiàng)目群等，樓盤優(yōu)劣、板塊發(fā)展、政策解析、一手消息火熱開(kāi)聊，歡迎添加表姐微信進(jìn)群吃瓜。
.延伸閱讀.
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