文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

(相關(guān)資料圖)

年初至今，持有不少物業(yè)股的宋明好幾次想將手中的股票拋出去。但每次他又覺(jué)得會(huì)觸底反彈，無(wú)奈股價(jià)還是一跌再跌。

“投資物業(yè)股以來(lái)，心情也跟物管股一樣在冰火兩重天里忽上忽下”。他無(wú)奈地調(diào)侃道。

不過(guò)，最近看到有不少機(jī)構(gòu)和外部投資者在不斷低價(jià)買(mǎi)入和增持，宋明面露喜色。在他看來(lái)，這是一個(gè)積極的信號(hào)，資本真金白銀的投入，說(shuō)明物業(yè)股還有翻身的可能，而他也決定要把手里的股票再留一留。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)10家物企被增持，包括萬(wàn)物云、卓越商企服務(wù)、金科服務(wù)、建業(yè)新生活、綠城服務(wù)、雅生活等。

最新一個(gè)資本增持物業(yè)股的動(dòng)作，發(fā)生于金科服務(wù)身上。雖然這家物企最近深處“子告爹”的訴訟，但并不影響資本對(duì)它的“偏愛(ài)”。

5月30日，金科服務(wù)獲南向資金增持28.55萬(wàn)股。而在整個(gè)5月，金科服務(wù)獲南向資金增持的有11天，累計(jì)凈增持74.19萬(wàn)股。截至目前，南向資金持有金科服務(wù)1.08億股，占公司已發(fā)行普通股的16.48%。

而在近期，同樣頗受南向資金青睞還有卓越商企服務(wù)、建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)、合景悠活等物企。

資本的選擇

除了物管股低位徘徊的客觀原因，此次被增持的物企，也有其特別之處。

以保利物業(yè)和萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，這兩家分別是央企和有著國(guó)資背景的物企，現(xiàn)如今國(guó)央企物業(yè)已經(jīng)成為資本市場(chǎng)的“綠燈”，穩(wěn)定的關(guān)聯(lián)方能讓其盡可能免受房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)的沖擊。

上市以來(lái)，保利物業(yè)的股票就維持著較高的單價(jià)。截至5月30日收盤(pán)，其37.1港元/股的價(jià)格在上市物企中位列第一。

今年5月，雖然南向資本對(duì)保利物業(yè)的減持占大比例，但增持的情形也常出現(xiàn)。其中，5月29日，保利物業(yè)獲南向資金增持14.56萬(wàn)股。截至目前，南向資金持有保利物業(yè)8397.82萬(wàn)股。

在更早之前的4月，保利物業(yè)還曾兩次獲HSBCGlobal Asset Management (Hong Kong)Limited在場(chǎng)內(nèi)以每股均價(jià)48.0987港元、每股均價(jià)49.1544港元分別增持223.88萬(wàn)股、30.78萬(wàn)股，涉資約1.23億港元。

萬(wàn)物云則是2022年的物管新秀，其上市無(wú)疑是一場(chǎng)豪華的資本盛宴。去年9月底掛牌，10月初就被高盛翻牌，后者以每股均價(jià)44.5452港元增持好倉(cāng)29.23萬(wàn)股，涉資約1302.06萬(wàn)港元。增持后，高盛持萬(wàn)物云好倉(cāng)比例由8.79%上升至9.04%。

除了高盛，萬(wàn)物云還受到大摩和小摩的偏愛(ài)。5月23日，萬(wàn)物云獲大摩增持85.0588萬(wàn)股，每股作價(jià)29.4184港元，總金額約為2502.29萬(wàn)港元。增持后最新持股數(shù)目為1035.94萬(wàn)股，最新持股比例為8.09%。

而在這次增持前，3月28日，萬(wàn)物云獲以每股均價(jià)35.2926港元獲摩根大通增持好倉(cāng)39.86萬(wàn)股，涉資約1406.76萬(wàn)港元。此外，萬(wàn)物云還曾于2月20日獲摩根大通以每股均價(jià)43.6979港元增持10.66萬(wàn)股，在1月下旬獲摩根大通以每股均價(jià)49.2192港元增持36.7萬(wàn)股。

其余被資本“增持”的物企，無(wú)論是營(yíng)收還是凈利潤(rùn)，大都在上市物企中排名靠前。比如雅生活服務(wù)在2022年實(shí)現(xiàn)收入153.79億元，同比增長(zhǎng)9.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.35億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在58家上市物企中均位列第三名。

雖然近段時(shí)間以來(lái)，物企市值備受考驗(yàn)，但這些物管股仍在波動(dòng)中展現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展韌性。不少機(jī)構(gòu)投資人也認(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)低價(jià)上車(chē)的機(jī)會(huì)，賭后續(xù)的增值空間。

值得一說(shuō)的是，卓越商企服務(wù)和寶龍商業(yè)則反映了資本對(duì)商管股的看好。其中，卓越商企服務(wù)于5月獲南向資金增持的有13天，累計(jì)凈增持338.6萬(wàn)股；寶龍商業(yè)獲南向資金增持的有10天，累計(jì)凈增持168.9萬(wàn)股。

根據(jù)《2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，非住業(yè)態(tài)中，寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)費(fèi)水平顯著高于其他類型的業(yè)態(tài)。比如卓越商企服務(wù)在2022的住宅毛利率為17.0%，同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的毛利率達(dá)25.5%。

在喧囂的物管行業(yè)中，商管市場(chǎng)空間較大、行業(yè)集中度較低，存在著許多結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，再加上利潤(rùn)率高的優(yōu)勢(shì)，使其逐漸受到青睞。而嗅覺(jué)靈敏的資本，也無(wú)時(shí)無(wú)刻不在因時(shí)而動(dòng)，尋找有價(jià)值的投資標(biāo)的。

抄底“上車(chē)”

當(dāng)股價(jià)開(kāi)始上漲的時(shí)候，資本已經(jīng)做好了拋售賺差價(jià)的準(zhǔn)備。相反，處在低位的物管股，外界則會(huì)考慮合適的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。

當(dāng)前，股價(jià)動(dòng)蕩走低，是整個(gè)物業(yè)板塊都在面臨的問(wèn)題。眼下，A+H股共有63家上市物企。截至5月31日收盤(pán)，有35家物企股價(jià)下跌，最高跌幅7.4%。當(dāng)日，收漲的物企共有5家，最高漲幅1.626%。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，年初至今共有53家物企股價(jià)下跌，其中跌幅最大的正榮服務(wù)，高達(dá)62.69%。有6家股價(jià)保持不變，僅有6家上漲，大部分物企的市值還在承壓下滑。

從外部資本增持的這些物業(yè)股來(lái)看，它們的股價(jià)無(wú)一例外都正處于低位。其中股價(jià)最低的是合景悠活。截至當(dāng)前，其股價(jià)為0.82港元/股，已淪為“仙股”，總市值為16.61億港元。

今年年初（1月3日），合景悠活的收盤(pán)價(jià)還為1.76港元/股，至今跌幅已高達(dá)53.41%。不過(guò)離奇的是，其市盈率也在所有上市物企中最高，為434.24。

眼下，合景悠活也被資本當(dāng)作抄底的“獵物”，在5月份有11天獲南向資金增持，累計(jì)凈增持3831.95萬(wàn)股。其在5月8日的單日增持額就高達(dá)2600.15萬(wàn)股。

此外，新城悅服務(wù)的股價(jià)比合景悠活跌幅更甚，年初至今已經(jīng)跌了57.88%，目前其股價(jià)為3.77港元/股，總市值為32.8492億港元。其他幾家物企中，還有雅生活服務(wù)、萬(wàn)物云年初至今的股價(jià)跌幅接近50%，卓越商企服務(wù)、寶龍商業(yè)的下跌幅度也均在30%以上。

物管股風(fēng)聲鶴唳已經(jīng)不是一天兩天的事情，市場(chǎng)上的各種因素，尤其是房地產(chǎn)的波動(dòng)，都會(huì)影響其股價(jià)走向。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，此次震蕩的原因，一方面，是此前業(yè)績(jī)的影響，上市物企們普遍陷入增收難增利的困局；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，出險(xiǎn)房企們已經(jīng)走到復(fù)牌與退市的岔路口，不少房企被實(shí)施退市或正在退市的路上。

不過(guò)，隨著物企獨(dú)立性的加強(qiáng)，物管股也在建立獨(dú)立的市值體系，在這期間的波動(dòng)下滑，并沒(méi)有左右投資人的信心。他們中仍有不少人認(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)低價(jià)上車(chē)的機(jī)會(huì)，在賭后續(xù)的增值空間。