文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

在新三板掛牌了4年的贏時(shí)物業(yè)，于5月29日正式停牌了。

(資料圖片)

關(guān)于停牌的具體原因，公告并未言明。只是提到，為保證公平信息披露，維護(hù)投資者利益，避免造成公司股價(jià)異常波動(dòng)，贏時(shí)物業(yè)申請(qǐng)股票停牌。

在長(zhǎng)春本土，相較于贏時(shí)物業(yè)，其地產(chǎn)“爸爸”新星宇控股的招牌更為響亮。按2014年至2019年的訂約面積及訂約銷(xiāo)售額計(jì)，其曾連續(xù)六年在長(zhǎng)春市當(dāng)?shù)匚飿I(yè)開(kāi)發(fā)商中拔得頭籌。

不過(guò)，隨著萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海等頭部地產(chǎn)商的涌入，本土房企的市場(chǎng)份額便不斷遭遇擠壓。此后，新星宇也開(kāi)始調(diào)轉(zhuǎn)航向欲謀求港股上市。為了擠進(jìn)資本市場(chǎng)，它曾三次向港交所遞表，但均遭折戟，此后就鮮少有消息流出。

對(duì)于新星宇控股來(lái)說(shuō)，物業(yè)銷(xiāo)售一直都是其營(yíng)業(yè)收入的“大頭”，此次贏時(shí)物業(yè)摘牌后，新星宇是否還會(huì)有物業(yè)公司的上市計(jì)劃，外界不得而知。

但在摘牌之前，贏時(shí)物業(yè)的業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀，營(yíng)收凈利潤(rùn)雙雙下滑，現(xiàn)金流也不斷承壓。而另一邊，其外拓的步伐卻在不斷加速，年內(nèi)的投資觸角已經(jīng)伸向了養(yǎng)老服務(wù)、餐飲等不同領(lǐng)域。

母公司三戰(zhàn)港交所

贏時(shí)物業(yè)是新星宇集團(tuán)旗下全資子公司，目前由新星宇建設(shè)集團(tuán)持股99.01%，劉立華持股0.99%。股權(quán)穿透顯示，新星宇建設(shè)集團(tuán)由張琪武持股78.45%，王玉華及王廣會(huì)分別持股16.3974%、5.1527%。

公開(kāi)信息顯示，新星宇集團(tuán)成立于2006年，主要專(zhuān)注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。旗下產(chǎn)業(yè)有工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、檢測(cè)認(rèn)證、建材貿(mào)易、酒店管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，其中有2家新三板掛牌企業(yè)和2家高新技術(shù)企業(yè)。

作為長(zhǎng)春本土的一家老牌開(kāi)發(fā)商，就銷(xiāo)售規(guī)?？矗c動(dòng)輒百億、千億體量的房企相比，新星宇控股在業(yè)內(nèi)的體量算是“迷你型”。其主要業(yè)務(wù)有物業(yè)銷(xiāo)售、建造服務(wù)，

其中，作為新星宇旗下的物業(yè)板塊，贏時(shí)物業(yè)以東北為根基，目前業(yè)務(wù)足跡遍及東北、華東、華中、華南、華北5大區(qū)域業(yè)務(wù)涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)（包含住宅、學(xué)校、醫(yī)院、寫(xiě)字樓、政府公共事業(yè)等）、增值服務(wù)、社區(qū)治理、城市服務(wù)等。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，自2021年開(kāi)始，新星宇控股就擬赴港上市，并先后于2021年2月、2021年8月及2022年3月三次遞表，但均未獲得港交所通過(guò)。

而從業(yè)績(jī)來(lái)看，物業(yè)銷(xiāo)售作為公司營(yíng)收“大頭”，占總收入的比重達(dá)到九成以上。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年和2021年，新星宇控股來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入分別約為46.77億元、52.98億元及52.96億元，分別占同期總收入約96.1%、99.5%及99.9%。

關(guān)于為何贏時(shí)物業(yè)會(huì)突然停牌，并沒(méi)有更多的內(nèi)部原因流出。贏時(shí)物業(yè)方面只是表示，公司將繼續(xù)聚焦主業(yè)，持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力，提高公司服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，整合公司內(nèi)外部資源，加快業(yè)務(wù)發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)公司和股東利益最大化。

但新星宇控股三次沖擊港股也可以看出其對(duì)上市平臺(tái)的渴求。因此并不排除在地產(chǎn)上市困難的大環(huán)境下，新星宇控股想對(duì)旗下的物業(yè)板塊進(jìn)行整合，利用物業(yè)來(lái)達(dá)成上市目的。

投資加速度

雖然股票終止了掛牌，但是贏時(shí)物業(yè)對(duì)外投資的步伐卻并沒(méi)有收緊。

其曾于5月24日發(fā)布公告稱(chēng)，擬與靖江欣琪貿(mào)易、吉林省萬(wàn)矩建設(shè)裝飾工程（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)矩建設(shè)”）共同出資設(shè)立合資公司靖江市贏時(shí)矩欣物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“贏時(shí)矩欣”）。

公告顯示，贏時(shí)矩欣注冊(cè)資本為200萬(wàn)元，其中贏時(shí)物業(yè)擬出資102萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的51%，靖江欣琪貿(mào)易和萬(wàn)矩建設(shè)則分別出資88萬(wàn)元、10萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的44%、5%。主營(yíng)業(yè)務(wù)含物業(yè)管理、單位后勤管理服務(wù)、醫(yī)院管理等。

其中，靖江欣琪貿(mào)易成立于2018年8月，業(yè)務(wù)涉及國(guó)內(nèi)貿(mào)易代理、貿(mào)易經(jīng)紀(jì)等，實(shí)控人為唐城，持股100%。萬(wàn)矩建設(shè)則成立于2016年8月，業(yè)務(wù)涉及房屋裝飾裝修設(shè)計(jì)及施工工程等，由晏金平和王云分別持股60%、40%。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2023年以來(lái)，除將要成立的贏時(shí)矩欣之外，贏時(shí)物業(yè)已經(jīng)新增了3家對(duì)外投資企業(yè)，包括白城市贏時(shí)玖鼎物業(yè)管理、長(zhǎng)春鼎恒機(jī)電設(shè)備及長(zhǎng)春長(zhǎng)贏物業(yè)服務(wù)。

在上述公告發(fā)布的前兩周，贏時(shí)物業(yè)聯(lián)合長(zhǎng)春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)房集團(tuán)”）投資成立了長(zhǎng)春長(zhǎng)贏物業(yè)服務(wù)，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，雙方分別持股51%、49%。

公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)房集團(tuán)是長(zhǎng)春市國(guó)有參股的企業(yè)集團(tuán)，始創(chuàng)于建國(guó)初期，可控資產(chǎn)20余億元，產(chǎn)業(yè)涵蓋物業(yè)綜合服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋供暖、房地產(chǎn)中介服務(wù)、建筑與工程施工等多個(gè)領(lǐng)域。其背后的大股東為長(zhǎng)春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司工會(huì)委員會(huì)，持股70.1038%。

從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，從涉獵基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，長(zhǎng)春長(zhǎng)贏物業(yè)服務(wù)還包含了養(yǎng)老服務(wù)等，而贏時(shí)矩欣、贏時(shí)玖鼎物業(yè)管理等則包含醫(yī)院管理、餐飲管理等。由此可見(jiàn)，贏時(shí)物業(yè)也在不斷朝著增值服務(wù)發(fā)力。

截至當(dāng)前，贏時(shí)物業(yè)有30家對(duì)外投資企業(yè)，其中屬于房地產(chǎn)業(yè)的有17家，其他則涉及網(wǎng)絡(luò)科技、批發(fā)零售、農(nóng)業(yè)科技、交通運(yùn)輸?shù)炔煌I(lǐng)域。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流承壓

去年以來(lái)，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，物管行業(yè)受到牽連，多數(shù)物企營(yíng)收及凈利潤(rùn)都出現(xiàn)下滑。作為區(qū)域小物企，贏時(shí)物業(yè)也未幸免。

從其2022年的業(yè)績(jī)來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)收入為2.32億元，同比減少9.08%；歸母凈利為2224.01萬(wàn)元，同比減少5.19%；扣非凈利為1750.61萬(wàn)元，同比減少8.38%，營(yíng)收及利潤(rùn)雙雙出現(xiàn)下滑。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，2022年，贏時(shí)物業(yè)的營(yíng)業(yè)成本及期間費(fèi)用均在下降。2022年，其營(yíng)業(yè)成本為1.86億元，較2021年同期的2.06億元下降了9.97%。銷(xiāo)售費(fèi)用及管理費(fèi)用分別為91.12萬(wàn)元、1395.87萬(wàn)元，分別同比下降了30.24%、18.23%。

各項(xiàng)成本及開(kāi)支的下降，也并沒(méi)有阻止利潤(rùn)的下滑。對(duì)此，贏時(shí)物業(yè)表示背后原因包括本市受地產(chǎn)影響，營(yíng)銷(xiāo)配合服務(wù)收入合同減少；受疫情影響當(dāng)年收費(fèi)率低于去年同期等。

財(cái)報(bào)顯示，贏時(shí)物業(yè)的收入包括綜合物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)配合服務(wù)及其他業(yè)務(wù)。其中，2022年?duì)I銷(xiāo)配合服務(wù)的收入為340.38萬(wàn)元，同比下降了62.62%。

另外，2022年，贏時(shí)物業(yè)的主要客戶(hù)除了關(guān)聯(lián)公司長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)及長(zhǎng)春誠(chéng)悅房地產(chǎn)之外，還包括中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行吉林省分行、興業(yè)銀行長(zhǎng)春分行、中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)吉林有限公司。

2022年，其來(lái)自移動(dòng)吉林分公司的銷(xiāo)售收入為502.1萬(wàn)元，占年度銷(xiāo)售額的比重分別為2.16%。但在去年，在移動(dòng)等個(gè)別商寫(xiě)服務(wù)合同到期后，贏時(shí)物業(yè)并未與之續(xù)簽成功。

值得一提的是，贏時(shí)物業(yè)的現(xiàn)金情況也不容樂(lè)觀。截至去年末，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.14億元，同比下降了1107.95%，其中很大原因是增加了購(gòu)買(mǎi)車(chē)位使用權(quán)支出，這使得購(gòu)買(mǎi)商品接受勞務(wù)支出也較上期增加9165.88元，漲幅52.20%。

不過(guò)，去年以來(lái)，其車(chē)位銷(xiāo)售并不理想，2022年贏時(shí)物業(yè)因停車(chē)位產(chǎn)生的存貨為1.05億元，這也使得其存貨從2021年末的457.28萬(wàn)元，直接飆升到1.09億元，增幅達(dá)2290.35%。截至2022年末，贏時(shí)物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為2154.68萬(wàn)元，同比下降了59%。