文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

在新三板掛牌了4年的贏時(shí)物業(yè)，于5月29日正式停牌了。

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關(guān)于停牌的具體原因，公告并未言明。只是提到，為保證公平信息披露，維護(hù)投資者利益，避免造成公司股價(jià)異常波動，贏時(shí)物業(yè)申請股票停牌。

在長春本土，相較于贏時(shí)物業(yè)，其地產(chǎn)“爸爸”新星宇控股的招牌更為響亮。按2014年至2019年的訂約面積及訂約銷售額計(jì)，其曾連續(xù)六年在長春市當(dāng)?shù)匚飿I(yè)開發(fā)商中拔得頭籌。

不過，隨著萬科、華潤置地、中海等頭部地產(chǎn)商的涌入，本土房企的市場份額便不斷遭遇擠壓。此后，新星宇也開始調(diào)轉(zhuǎn)航向欲謀求港股上市。為了擠進(jìn)資本市場，它曾三次向港交所遞表，但均遭折戟，此后就鮮少有消息流出。

對于新星宇控股來說，物業(yè)銷售一直都是其營業(yè)收入的“大頭”，此次贏時(shí)物業(yè)摘牌后，新星宇是否還會有物業(yè)公司的上市計(jì)劃，外界不得而知。

但在摘牌之前，贏時(shí)物業(yè)的業(yè)績并不樂觀，營收凈利潤雙雙下滑，現(xiàn)金流也不斷承壓。而另一邊，其外拓的步伐卻在不斷加速，年內(nèi)的投資觸角已經(jīng)伸向了養(yǎng)老服務(wù)、餐飲等不同領(lǐng)域。

母公司三戰(zhàn)港交所

贏時(shí)物業(yè)是新星宇集團(tuán)旗下全資子公司，目前由新星宇建設(shè)集團(tuán)持股99.01%，劉立華持股0.99%。股權(quán)穿透顯示，新星宇建設(shè)集團(tuán)由張琪武持股78.45%，王玉華及王廣會分別持股16.3974%、5.1527%。

公開信息顯示，新星宇集團(tuán)成立于2006年，主要專注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售。旗下產(chǎn)業(yè)有工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、檢測認(rèn)證、建材貿(mào)易、酒店管理、資產(chǎn)經(jīng)營等，其中有2家新三板掛牌企業(yè)和2家高新技術(shù)企業(yè)。

作為長春本土的一家老牌開發(fā)商，就銷售規(guī)模看，與動輒百億、千億體量的房企相比，新星宇控股在業(yè)內(nèi)的體量算是“迷你型”。其主要業(yè)務(wù)有物業(yè)銷售、建造服務(wù)，

其中，作為新星宇旗下的物業(yè)板塊，贏時(shí)物業(yè)以東北為根基，目前業(yè)務(wù)足跡遍及東北、華東、華中、華南、華北5大區(qū)域業(yè)務(wù)涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)（包含住宅、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓、政府公共事業(yè)等）、增值服務(wù)、社區(qū)治理、城市服務(wù)等。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，自2021年開始，新星宇控股就擬赴港上市，并先后于2021年2月、2021年8月及2022年3月三次遞表，但均未獲得港交所通過。

而從業(yè)績來看，物業(yè)銷售作為公司營收“大頭”，占總收入的比重達(dá)到九成以上。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年和2021年，新星宇控股來自物業(yè)開發(fā)銷售收入分別約為46.77億元、52.98億元及52.96億元，分別占同期總收入約96.1%、99.5%及99.9%。

關(guān)于為何贏時(shí)物業(yè)會突然停牌，并沒有更多的內(nèi)部原因流出。贏時(shí)物業(yè)方面只是表示，公司將繼續(xù)聚焦主業(yè)，持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營管理能力，提高公司服務(wù)的市場競爭力，整合公司內(nèi)外部資源，加快業(yè)務(wù)發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)公司和股東利益最大化。

但新星宇控股三次沖擊港股也可以看出其對上市平臺的渴求。因此并不排除在地產(chǎn)上市困難的大環(huán)境下，新星宇控股想對旗下的物業(yè)板塊進(jìn)行整合，利用物業(yè)來達(dá)成上市目的。

投資加速度

雖然股票終止了掛牌，但是贏時(shí)物業(yè)對外投資的步伐卻并沒有收緊。

其曾于5月24日發(fā)布公告稱，擬與靖江欣琪貿(mào)易、吉林省萬矩建設(shè)裝飾工程（簡稱“萬矩建設(shè)”）共同出資設(shè)立合資公司靖江市贏時(shí)矩欣物業(yè)管理（簡稱“贏時(shí)矩欣”）。

公告顯示，贏時(shí)矩欣注冊資本為200萬元，其中贏時(shí)物業(yè)擬出資102萬元，占注冊資本的51%，靖江欣琪貿(mào)易和萬矩建設(shè)則分別出資88萬元、10萬元，占注冊資本的44%、5%。主營業(yè)務(wù)含物業(yè)管理、單位后勤管理服務(wù)、醫(yī)院管理等。

其中，靖江欣琪貿(mào)易成立于2018年8月，業(yè)務(wù)涉及國內(nèi)貿(mào)易代理、貿(mào)易經(jīng)紀(jì)等，實(shí)控人為唐城，持股100%。萬矩建設(shè)則成立于2016年8月，業(yè)務(wù)涉及房屋裝飾裝修設(shè)計(jì)及施工工程等，由晏金平和王云分別持股60%、40%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2023年以來，除將要成立的贏時(shí)矩欣之外，贏時(shí)物業(yè)已經(jīng)新增了3家對外投資企業(yè)，包括白城市贏時(shí)玖鼎物業(yè)管理、長春鼎恒機(jī)電設(shè)備及長春長贏物業(yè)服務(wù)。

在上述公告發(fā)布的前兩周，贏時(shí)物業(yè)聯(lián)合長春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡稱“長房集團(tuán)”）投資成立了長春長贏物業(yè)服務(wù)，注冊資本為100萬元，雙方分別持股51%、49%。

公開資料顯示，長房集團(tuán)是長春市國有參股的企業(yè)集團(tuán)，始創(chuàng)于建國初期，可控資產(chǎn)20余億元，產(chǎn)業(yè)涵蓋物業(yè)綜合服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋供暖、房地產(chǎn)中介服務(wù)、建筑與工程施工等多個(gè)領(lǐng)域。其背后的大股東為長春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司工會委員會，持股70.1038%。

從業(yè)務(wù)范圍來看，從涉獵基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，長春長贏物業(yè)服務(wù)還包含了養(yǎng)老服務(wù)等，而贏時(shí)矩欣、贏時(shí)玖鼎物業(yè)管理等則包含醫(yī)院管理、餐飲管理等。由此可見，贏時(shí)物業(yè)也在不斷朝著增值服務(wù)發(fā)力。

截至當(dāng)前，贏時(shí)物業(yè)有30家對外投資企業(yè)，其中屬于房地產(chǎn)業(yè)的有17家，其他則涉及網(wǎng)絡(luò)科技、批發(fā)零售、農(nóng)業(yè)科技、交通運(yùn)輸?shù)炔煌I(lǐng)域。

經(jīng)營現(xiàn)金流承壓

去年以來，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，物管行業(yè)受到牽連，多數(shù)物企營收及凈利潤都出現(xiàn)下滑。作為區(qū)域小物企，贏時(shí)物業(yè)也未幸免。

從其2022年的業(yè)績來看，公司營業(yè)收入為2.32億元，同比減少9.08%；歸母凈利為2224.01萬元，同比減少5.19%；扣非凈利為1750.61萬元，同比減少8.38%，營收及利潤雙雙出現(xiàn)下滑。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，2022年，贏時(shí)物業(yè)的營業(yè)成本及期間費(fèi)用均在下降。2022年，其營業(yè)成本為1.86億元，較2021年同期的2.06億元下降了9.97%。銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用分別為91.12萬元、1395.87萬元，分別同比下降了30.24%、18.23%。

各項(xiàng)成本及開支的下降，也并沒有阻止利潤的下滑。對此，贏時(shí)物業(yè)表示背后原因包括本市受地產(chǎn)影響，營銷配合服務(wù)收入合同減少；受疫情影響當(dāng)年收費(fèi)率低于去年同期等。

財(cái)報(bào)顯示，贏時(shí)物業(yè)的收入包括綜合物業(yè)服務(wù)、營銷配合服務(wù)及其他業(yè)務(wù)。其中，2022年?duì)I銷配合服務(wù)的收入為340.38萬元，同比下降了62.62%。

另外，2022年，贏時(shí)物業(yè)的主要客戶除了關(guān)聯(lián)公司長春新星宇房地產(chǎn)及長春誠悅房地產(chǎn)之外，還包括中國郵政儲蓄銀行吉林省分行、興業(yè)銀行長春分行、中國移動通信集團(tuán)吉林有限公司。

2022年，其來自移動吉林分公司的銷售收入為502.1萬元，占年度銷售額的比重分別為2.16%。但在去年，在移動等個(gè)別商寫服務(wù)合同到期后，贏時(shí)物業(yè)并未與之續(xù)簽成功。

值得一提的是，贏時(shí)物業(yè)的現(xiàn)金情況也不容樂觀。截至去年末，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.14億元，同比下降了1107.95%，其中很大原因是增加了購買車位使用權(quán)支出，這使得購買商品接受勞務(wù)支出也較上期增加9165.88元，漲幅52.20%。

不過，去年以來，其車位銷售并不理想，2022年贏時(shí)物業(yè)因停車位產(chǎn)生的存貨為1.05億元，這也使得其存貨從2021年末的457.28萬元，直接飆升到1.09億元，增幅達(dá)2290.35%。截至2022年末，贏時(shí)物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為2154.68萬元，同比下降了59%。