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每日速看!自如的家裝賬

文/樂居財經 楊凱越

“二房東”自如正在改變經營模式,將其長租公寓業(yè)務與家裝業(yè)務捆綁得更緊。


(資料圖)

“家裝是目前自如的主要方向”自如工作人員透露。

樂居財經《家居k線》了解到,近幾年,自如長租公寓的模式已從“二房東”模式向“資管模式”轉變。對于房源業(yè)主而言,最大的變化或許正是對房屋升值“裝修改造”的承擔者由自如變更為業(yè)主自掏腰包。

一套50平米的房源,整體裝修費用或超過12萬元,這可能是該房源2年以上的房租收益。有多少業(yè)主愿意買單,不好估量,但自如給的選擇余地并不算大,據其工作人員介紹:“目前新簽房源只能選擇新模式。”而即使選擇了該模式,愿意自掏腰包進行房屋裝修改造的業(yè)主,也只能從自如給出的3種裝修模版之中選其一。

裝修提升資產價值

自如ziroom最廣為人知的業(yè)務是長租公寓,如今其門店卻儼然像是一個家裝示范區(qū)。

北京東三環(huán)團結湖附近,首家自如ziroom全玻璃裝飾,讓人一眼看清里面陳列著櫥柜、床、衣柜的展示,當工作人員打開櫥柜中的抽屜,會發(fā)現(xiàn),里面還有著諸如瓷磚等各種硬裝材料樣品的展示。

了解自如ziroom當下的模式后,會發(fā)覺所言不虛。

工作人員介紹,目前,新加入的房源只能選擇自如的新業(yè)務“增益租”,顧名思義,該模式想以增加房租收益來打動房東,但此前提是,絕大部分房源需要經過自如ziroom的“升值化”精裝處理。

先簡單裝修,將普通房源的品相調整為“上品”后再出租到更高租金,是自如自成立以來的沿用模式。但不同的是,以往的裝修由自如完全承擔,業(yè)主只拿自如給的固定租金,該租金定價往往略低于市場價,而最終實現(xiàn)的高租金則成為自如的收益。

但如今,在“增益租”的模式下,裝修費用無論是采用目前3種支付方式的任意一種,均是全由業(yè)主自掏腰包。以一套50平米左右的一居室來看,硬裝部分的費用就已超過6萬,“全下來大概需要12萬左右,若要進行個性化設計或采用智能家居產品,總價會更高?!惫ぷ魅藛T詳細計算后得出。

50平米,全裝好需12萬元以上,這個價格放在目前的家裝市場來說,不算低。同樣是從其他賽道切入家裝業(yè)務的京東,近期,其與愛空間推出的整裝新品,號稱70平米僅需不到10萬元,其中還包含多臺家電。

模式化的家裝捷徑

敢給出這個報價,自如對自己的裝修有信心。

雖然是以長租公寓業(yè)務著名,但不容忽視的一點是,自如或早已是中國最大的裝修公司之一。公開報道披露,成立近12年時間,自如在全國十個城市,服務了50萬業(yè)主、500萬自如客,管理了超過100萬間的房源,規(guī)模世界第一。

而這100萬間房源中,絕大多數都經過自如的裝修改造升級,可以說自如早已累計了足夠多的裝修經驗。

但改造當然與家裝有很大區(qū)別,自如的模式化改造風格統(tǒng)一,且得到的是租客的認可,而“增益租”模式下動輒數十萬的裝修費用,還得房東愿意買單,也就是裝修價格比市場更低,質量更高,速度更快。

自如或許給自己選擇了一條“捷徑”。“目前自如的裝修主要就是3種風格,業(yè)主可以從中自行挑選,如果要進行個性化的設計和改裝,那就需要更多的費用?!弊匀绻ぷ魅藛T介紹道。

據其提供的裝修資料,目前自如有“簡愛”、“清語”和“優(yōu)格”3種裝修風格,從自如提供的展示VR來看,3種風格都延續(xù)了以往“自如房源”的簡約現(xiàn)代風格,差別不算太大。

要知道,家裝被稱作“互聯(lián)網最難啃的骨頭”,其最難攻克的點就在于其“不確定性”,而自如這種模板化的裝修套餐,則是把這種不確定性降到最低,延續(xù)了其成功實施了十多年的裝修風格和經驗,自然更有把握。

“我們的裝修基本能保證在36個工作日完工,再加上15個自然日散味,無論是否完工,業(yè)主都可收到房租收益?!弊匀绻ぷ魅藛T介紹道,這個日程表也從側面展現(xiàn)出自如對其家裝業(yè)務“可控性”的信心。

外來者相繼入場

除了公式化的裝修模版,自如家裝最大的優(yōu)勢在于給到業(yè)主的房租收益預期。

但同樣以上述提及的約50平米的房源為例,據自如工作人員提供的房租預期,該房源的保底租金大約6000元左右,還需扣除按月收取的服務費及按年收取的維修基金,則意味著合計12萬元的裝修費用差不多相當于該房源超過2年的房租收益。

“我們自如的精裝值得信賴,哪怕是出租3-5年后,您自住也是沒有問題的?!惫ぷ魅藛T很有信心。而有多少人愿意買單仍是問題。2020年,根據中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的報告,“增益租”推出2年,目前該模式的委托量在總管理量中占比約為10%。

2022年,自如又推出裝修品牌“智愛家”,主打一站式搞定全屋硬裝和軟裝。但該家裝業(yè)務主要針對有自主需求的業(yè)主,目前僅在北京試點運營。

自如切入裝修的決心可見一斑。

除自如外,鏈家、貝殼在家裝業(yè)務上也在發(fā)力。2021年底,貝殼提出新戰(zhàn)略轉型,即“一體兩翼”,兩翼即整裝大家居事業(yè)群(家裝家居)和惠居事業(yè)群(租房)。

在家裝業(yè)務的推進上,貝殼希望在賣房時也能把家居產品賣給用戶,推廣的步伐也在加密加快。某位剛在貝殼置換了房屋的用戶直言:“房產交易完成后,貝殼會有工作人員向其推薦其家裝業(yè)務,一條龍服務精準捕捉目標用戶?!?/p>

相繼切入家裝市場,是因為擺在“外來者”面前的蛋糕確實足夠大。

根據中國產業(yè)研究院計算,國內城鎮(zhèn)存量住宅約有5億套,按10年左右翻新周期,年均翻新需求在5000萬套左右。整體家裝費用均價在15萬元/套以上,家裝翻新規(guī)模約為7.5萬億元/年,理論上,室內裝修市場規(guī)模將在約10萬億元/年,但現(xiàn)有規(guī)模僅為約2萬億元。

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