文/樂居財經 楊凱越

“二房東”自如正在改變經營模式，將其長租公寓業(yè)務與家裝業(yè)務捆綁得更緊。

(資料圖)

“家裝是目前自如的主要方向”自如工作人員透露。

樂居財經《家居k線》了解到，近幾年，自如長租公寓的模式已從“二房東”模式向“資管模式”轉變。對于房源業(yè)主而言，最大的變化或許正是對房屋升值“裝修改造”的承擔者由自如變更為業(yè)主自掏腰包。

一套50平米的房源，整體裝修費用或超過12萬元，這可能是該房源2年以上的房租收益。有多少業(yè)主愿意買單，不好估量，但自如給的選擇余地并不算大，據其工作人員介紹：“目前新簽房源只能選擇新模式。”而即使選擇了該模式，愿意自掏腰包進行房屋裝修改造的業(yè)主，也只能從自如給出的3種裝修模版之中選其一。

裝修提升資產價值

自如ziroom最廣為人知的業(yè)務是長租公寓，如今其門店卻儼然像是一個家裝示范區(qū)。

北京東三環(huán)團結湖附近，首家自如ziroom全玻璃裝飾，讓人一眼看清里面陳列著櫥柜、床、衣柜的展示，當工作人員打開櫥柜中的抽屜，會發(fā)現(xiàn)，里面還有著諸如瓷磚等各種硬裝材料樣品的展示。

了解自如ziroom當下的模式后，會發(fā)覺所言不虛。

工作人員介紹，目前，新加入的房源只能選擇自如的新業(yè)務“增益租”，顧名思義，該模式想以增加房租收益來打動房東，但此前提是，絕大部分房源需要經過自如ziroom的“升值化”精裝處理。

先簡單裝修，將普通房源的品相調整為“上品”后再出租到更高租金，是自如自成立以來的沿用模式。但不同的是，以往的裝修由自如完全承擔，業(yè)主只拿自如給的固定租金，該租金定價往往略低于市場價，而最終實現(xiàn)的高租金則成為自如的收益。

但如今，在“增益租”的模式下，裝修費用無論是采用目前3種支付方式的任意一種，均是全由業(yè)主自掏腰包。以一套50平米左右的一居室來看，硬裝部分的費用就已超過6萬，“全下來大概需要12萬左右，若要進行個性化設計或采用智能家居產品，總價會更高?！惫ぷ魅藛T詳細計算后得出。

50平米，全裝好需12萬元以上，這個價格放在目前的家裝市場來說，不算低。同樣是從其他賽道切入家裝業(yè)務的京東，近期，其與愛空間推出的整裝新品，號稱70平米僅需不到10萬元，其中還包含多臺家電。

模式化的家裝捷徑

敢給出這個報價，自如對自己的裝修有信心。

雖然是以長租公寓業(yè)務著名，但不容忽視的一點是，自如或早已是中國最大的裝修公司之一。公開報道披露，成立近12年時間，自如在全國十個城市，服務了50萬業(yè)主、500萬自如客，管理了超過100萬間的房源，規(guī)模世界第一。

而這100萬間房源中，絕大多數都經過自如的裝修改造升級，可以說自如早已累計了足夠多的裝修經驗。

但改造當然與家裝有很大區(qū)別，自如的模式化改造風格統(tǒng)一，且得到的是租客的認可，而“增益租”模式下動輒數十萬的裝修費用，還得房東愿意買單，也就是裝修價格比市場更低，質量更高，速度更快。

自如或許給自己選擇了一條“捷徑”。“目前自如的裝修主要就是3種風格，業(yè)主可以從中自行挑選，如果要進行個性化的設計和改裝，那就需要更多的費用?！弊匀绻ぷ魅藛T介紹道。

據其提供的裝修資料，目前自如有“簡愛”、“清語”和“優(yōu)格”3種裝修風格，從自如提供的展示VR來看，3種風格都延續(xù)了以往“自如房源”的簡約現(xiàn)代風格，差別不算太大。

要知道，家裝被稱作“互聯(lián)網最難啃的骨頭”，其最難攻克的點就在于其“不確定性”，而自如這種模板化的裝修套餐，則是把這種不確定性降到最低，延續(xù)了其成功實施了十多年的裝修風格和經驗，自然更有把握。

“我們的裝修基本能保證在36個工作日完工，再加上15個自然日散味，無論是否完工，業(yè)主都可收到房租收益?！弊匀绻ぷ魅藛T介紹道，這個日程表也從側面展現(xiàn)出自如對其家裝業(yè)務“可控性”的信心。

外來者相繼入場

除了公式化的裝修模版，自如家裝最大的優(yōu)勢在于給到業(yè)主的房租收益預期。

但同樣以上述提及的約50平米的房源為例，據自如工作人員提供的房租預期，該房源的保底租金大約6000元左右，還需扣除按月收取的服務費及按年收取的維修基金，則意味著合計12萬元的裝修費用差不多相當于該房源超過2年的房租收益。

“我們自如的精裝值得信賴，哪怕是出租3-5年后，您自住也是沒有問題的?！惫ぷ魅藛T很有信心。而有多少人愿意買單仍是問題。2020年，根據中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的報告，“增益租”推出2年，目前該模式的委托量在總管理量中占比約為10%。

2022年，自如又推出裝修品牌“智愛家”，主打一站式搞定全屋硬裝和軟裝。但該家裝業(yè)務主要針對有自主需求的業(yè)主，目前僅在北京試點運營。

自如切入裝修的決心可見一斑。

除自如外，鏈家、貝殼在家裝業(yè)務上也在發(fā)力。2021年底，貝殼提出新戰(zhàn)略轉型，即“一體兩翼”，兩翼即整裝大家居事業(yè)群（家裝家居）和惠居事業(yè)群（租房）。

在家裝業(yè)務的推進上，貝殼希望在賣房時也能把家居產品賣給用戶，推廣的步伐也在加密加快。某位剛在貝殼置換了房屋的用戶直言：“房產交易完成后，貝殼會有工作人員向其推薦其家裝業(yè)務，一條龍服務精準捕捉目標用戶?！?/p>

相繼切入家裝市場，是因為擺在“外來者”面前的蛋糕確實足夠大。

根據中國產業(yè)研究院計算，國內城鎮(zhèn)存量住宅約有5億套，按10年左右翻新周期，年均翻新需求在5000萬套左右。整體家裝費用均價在15萬元/套以上，家裝翻新規(guī)模約為7.5萬億元/年，理論上，室內裝修市場規(guī)模將在約10萬億元/年，但現(xiàn)有規(guī)模僅為約2萬億元。