6月2日，中銀證券發(fā)布房企退市專題研究。

核心觀點(diǎn)

【資料圖】

退市制度持續(xù)優(yōu)化。通過多次退市制度的改革，不斷優(yōu)化退市指標(biāo)、縮短退市流程，加大市場出清力度，提升退市效率，構(gòu)建有進(jìn)有出、優(yōu)勝劣汰的市場生態(tài)。退市制度的完善也能有效抑制市場上的投機(jī)行為，同時(shí)讓資源更集中于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使 A 股市場不斷走向成熟。我國滬深交易所四大類強(qiáng)制退市指標(biāo)有：1）交易類：包含“1 元退市”（連續(xù) 20 個(gè)交易日收盤價(jià)均低于 1 元）和“市值退市”（連續(xù) 20 個(gè)交易日每日股票收盤總市值均低于 3 億元），交易類退市條款一旦觸及即退市；2）財(cái)務(wù)類：包括“扣非凈利和歸母凈利較小值為負(fù)且營收低于 1 億元”和“凈資產(chǎn)為負(fù)”，一年觸發(fā)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)警示，連續(xù)兩年觸發(fā)即退市；3）規(guī)范類：包含財(cái)報(bào)造假、半數(shù)以上董事無法保證半年報(bào)或年報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性等；4）重大違法類。

2022 年成上市公司退市最多的一年。2001-2023 年 5 月末， 我國 A 股退市公司合計(jì) 198家 ，平均退市率僅 0.33%。其中 2022 年退市 46 家，是有史以來退市數(shù)量最多的一年。但我國退市制度仍有改善空間，退市數(shù)量與退市率遠(yuǎn)低于成熟的資本市場，美股過去十年的平均退市率為 6.6%。從退市原因來看，并購（占比 20%）、財(cái)務(wù)問題（16%）及股價(jià)過低（6%）成為我國退市三大原因。從行業(yè)分類來看，主要集中在工業(yè)、信息技術(shù)和可選消費(fèi)；房地產(chǎn)行業(yè)共有 10 只股票退市，占比 5%。

目前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主要面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)為“面值退市”即“1 元退市”。1）“1 元退市”：當(dāng)前所有 A 股上市公司中，股價(jià)跌至 1 元附近或以下的上市公司中約 26%為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。當(dāng)前 A 股市場共有上市公司 5192 個(gè)，其中房地產(chǎn)行業(yè) 115 家，占比2.2%。截至 6 月 1 日，收盤價(jià)低于 1 元的公司有 30 家，其中房地產(chǎn)行業(yè) 10 家，占比33%；收盤價(jià)在 1-1.5 元的公司有 17 家，其中房地產(chǎn)行業(yè) 2 家，占比 12%。12 家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股價(jià)跌至 1 元附近或以下：其中*ST 中天、*ST 藍(lán)光、*ST 嘉凱、ST 美置已超過 20 個(gè)交易日的收盤價(jià)低于 1 元； ST 泰禾、ST 粵泰、ST 陽光城、*ST 宋都、*ST 海投分別有連續(xù) 19、16、14、13、13 個(gè)交易日的收盤價(jià)低于 1 元；金科股份連續(xù) 7 個(gè)交易日的收盤價(jià)連續(xù)低于 1 元；另有榮盛發(fā)展、中南建設(shè)收盤價(jià)低于 1.5 元，臨近 1 元。8 家房地產(chǎn)行業(yè)公司已鎖定“1 元退市”： *ST 藍(lán)光作為今年 A 股首家退市房企將于 6 月 6 日摘牌，其他鎖定退市的還有：*ST 中天、ST 泰禾、*ST 嘉凱、ST 美置、ST 粵泰、ST 陽光城、*ST 宋都。2）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中無公司面臨“市值退市”風(fēng)險(xiǎn)。3）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中有 4 家可能面臨財(cái)務(wù)類退市風(fēng)險(xiǎn)，分別為*ST 海投、*ST 嘉凱、*ST藍(lán)光、*ST 中天，可能觸發(fā)連續(xù)“凈利為負(fù)且營收低于 1 億元”、“凈資產(chǎn)為負(fù)”等退市條件。

當(dāng)上市公司的股價(jià)跌至 1.5 元以下的時(shí)候，通常會(huì)加速跌至 1 元以下，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫?dāng)上市公司股價(jià)跌至 1.5 元以下，投資者擔(dān)心公司股價(jià)跌破 1 元被退市，開始選擇拋售，這種拋售行為導(dǎo)致公司股價(jià)持續(xù)大幅度下跌，當(dāng)連續(xù) 20 個(gè)交易日股價(jià)在 1 元以下時(shí)，最終導(dǎo)致公司觸及“1 元退市”。此外，今年年報(bào)季中房企 2022 年業(yè)績普遍承壓，部分房企處于大額虧損的情況，投資者對公司自身的信心也受挫，再度使股價(jià)承壓。

公司努力通過股東、高管增持或公司回購，以挽救股價(jià)重新回到 1 元之上。*ST 新聯(lián)增持運(yùn)作初現(xiàn)成效，5 月 19 日股價(jià)跌至 0.97 元，控股股東新華聯(lián)控股宣布對公司增持 1-2 億元，并在 5 月 22 日起的三個(gè)月內(nèi)實(shí)施完畢，5 月 22 日-6 月 1 日已經(jīng)連續(xù) 9 個(gè)交易日漲停，股價(jià)回到 1.51 元。*ST 泛海在 5 月 5 日、5 月 10 日兩波增持公告發(fā)布當(dāng)日均出現(xiàn)漲停。百強(qiáng)房企金科股份也通過控股股東和高管增持積極“護(hù)盤”。

房企退市風(fēng)波出現(xiàn)的原因：部分面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營情況表現(xiàn)尚可，應(yīng)理性看待其當(dāng)前面臨的困境。12 家房地產(chǎn)行業(yè)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的公司中不乏百強(qiáng)房企：金科、中南、陽光城、榮盛 2022 年銷售額均破 300 億元，營收也超 200 億元。房企退市風(fēng)波出現(xiàn)主要是由于整體拿地銷售市場復(fù)蘇乏力，疊加部分房企資金鏈緊張導(dǎo)致接連暴雷讓市場對于這部分房企的安全性和成長性均產(chǎn)生了強(qiáng)烈的擔(dān)憂。

房企退市風(fēng)波的影響：我們認(rèn)為面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)仍屬個(gè)別現(xiàn)象，對房地產(chǎn)板塊的影響相對有限，應(yīng)理性看待。短期內(nèi)市場對于地產(chǎn)股的關(guān)注度及受歡迎度將降低，直接融資通道也受到影響，也一定程度上反映了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心不足。但是我們認(rèn)為面臨退

市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)仍屬個(gè)別現(xiàn)象，對整體房地產(chǎn)板塊的影響相對有限。一方面，強(qiáng)化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使投資者關(guān)注基本面優(yōu)質(zhì)、行業(yè)發(fā)展前景較好的地產(chǎn)公司。整體而言，利于行業(yè)加速出清，對整體行業(yè)格局產(chǎn)生一定變化，這也符合當(dāng)下地產(chǎn)供給側(cè)出清的大邏輯。另一方面，此次有退市風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)公司在整體板塊內(nèi)的權(quán)重影響不大。截至 6 月 1 日，有退市風(fēng)險(xiǎn)的 12 家房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值僅 274 億元，占整體地產(chǎn) A 股公司總市值的比重僅 2.0%；已經(jīng)鎖定退市的 8 家房企市值僅 115 億元，占比僅 0.9%。退市后，這部分的份額將會(huì)讓出，行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)狀將持續(xù)深化，優(yōu)秀企業(yè)仍具立足之處，長期價(jià)值猶在，不應(yīng)該因個(gè)別企業(yè)問題否定整個(gè)行業(yè)。

投資建議

2023 年來行業(yè)基本面逐步修復(fù)，應(yīng)理性看待房企退市風(fēng)波對整個(gè)行業(yè)的影響。行業(yè)中優(yōu)秀企業(yè)仍具立足之處，長期價(jià)值猶在。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關(guān)注 alpha 機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs 相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關(guān)注以下兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）主題性投資機(jī)會(huì)，包括 REITs 相關(guān)：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示

? 房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。