2023年至今，粉絲和網(wǎng)友們?cè)诤笈_(tái)問(wèn)的最多的問(wèn)題便是：今年要不要買房？

他們有的是剛需，有的是改善，有的想打新，有的想置換，有的想買二手房。

(資料圖片)

這些問(wèn)題中，往往都隱含著另外一個(gè)問(wèn)題，那便是“我買這個(gè)房還能不能賺錢？”

一直以來(lái)，在我們給出的建議中，對(duì)于結(jié)婚、生子、讀書等真正的剛需來(lái)說(shuō)，我們一直都是支持的，對(duì)這些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)的意義其實(shí)并不是很大，不能以投資的眼光來(lái)看待自住剛需群體的需求。

對(duì)于改善型住房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，目前“打新”能賺錢的概率越來(lái)越小。據(jù)我們梳理的上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目情況來(lái)看，30%幾乎沒(méi)有漲價(jià)，其中14%掛牌均價(jià)已低于當(dāng)年成交均價(jià)。

對(duì)上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“打新”是近年來(lái)最常見(jiàn)的詞之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部門開(kāi)始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，在此之后項(xiàng)目預(yù)售證的取得難度增加，并開(kāi)始出現(xiàn)“限價(jià)”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

2017年7月，上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開(kāi)盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購(gòu)房。

上海正式步入“公證搖號(hào)買房”時(shí)代。

2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，對(duì)上海積分購(gòu)房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。

至此，若項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

2021年至今，上海新房市場(chǎng)多次集中開(kāi)盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。究其原因，很大一部分還是因?yàn)樵凇跋迌r(jià)”之下，“一二手倒掛”嚴(yán)重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

由于2021年之后熱門項(xiàng)目要5年后才能出售，因此，我們梳理了2020年成交面積和成交金額前50的項(xiàng)目，剔除了重復(fù)項(xiàng)目后，共獲得70個(gè)項(xiàng)目樣本。

在對(duì)比這70個(gè)項(xiàng)目樣本2020年的銷售均價(jià)及2023年6月的二手房掛牌均價(jià)后，我們發(fā)現(xiàn)約16%的項(xiàng)目掛牌價(jià)漲幅在10%以內(nèi)，約14%的項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)低于2020年成交均價(jià)。

考慮到目前上海市場(chǎng)成交價(jià)與掛牌價(jià)的差距，即上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目中有約30%幾乎沒(méi)有漲價(jià)。

2023年6月二手房掛牌價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅在50%以上的項(xiàng)目有10%，如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐?，基本上都是上海市?chǎng)耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目。

在這其中，2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的達(dá)120%，由于是掛牌均價(jià)，因此120%漲幅的掛牌價(jià)未必代表最終的成交價(jià)，但從總體趨勢(shì)來(lái)看，掛牌均價(jià)越高的項(xiàng)目市場(chǎng)對(duì)其預(yù)期也越高。

具體到項(xiàng)目來(lái)看，2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的三個(gè)項(xiàng)目為云錦東方、尚海灣豪庭及濱江凱旋門，這三個(gè)項(xiàng)目都是2020年成交均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目。