2023年至今，粉絲和網(wǎng)友們在后臺問的最多的問題便是：今年要不要買房？

他們有的是剛需，有的是改善，有的想打新，有的想置換，有的想買二手房。

(資料圖片)

這些問題中，往往都隱含著另外一個問題，那便是“我買這個房還能不能賺錢？”

一直以來，在我們給出的建議中，對于結(jié)婚、生子、讀書等真正的剛需來說，我們一直都是支持的，對這些購房者來說，關注市場波動的意義其實并不是很大，不能以投資的眼光來看待自住剛需群體的需求。

對于改善型住房需求的購房者來說，我們認為，目前“打新”能賺錢的概率越來越小。據(jù)我們梳理的上海2020年銷售金額、面積TOP50項目情況來看，30%幾乎沒有漲價，其中14%掛牌均價已低于當年成交均價。

對上海市場來說，“打新”是近年來最常見的詞之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部門開始嚴控預售證審批、嚴控新房價格，在此之后項目預售證的取得難度增加，并開始出現(xiàn)“限價”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

2017年7月，上海印發(fā)《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，上海市暫定在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，開盤銷售的預售和現(xiàn)售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。

上海正式步入“公證搖號買房”時代。

2021年1月，上海發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。3月，《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，對上海積分購房政策進行了補漏。

至此，若項目認購比例超過1.3:1，便會觸發(fā)5年限售規(guī)定。

2021年至今，上海新房市場多次集中開盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。究其原因，很大一部分還是因為在“限價”之下，“一二手倒掛”嚴重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

由于2021年之后熱門項目要5年后才能出售，因此，我們梳理了2020年成交面積和成交金額前50的項目，剔除了重復項目后，共獲得70個項目樣本。

在對比這70個項目樣本2020年的銷售均價及2023年6月的二手房掛牌均價后，我們發(fā)現(xiàn)約16%的項目掛牌價漲幅在10%以內(nèi)，約14%的項目二手房掛牌均價已經(jīng)低于2020年成交均價。

考慮到目前上海市場成交價與掛牌價的差距，即上海2020年銷售金額、面積TOP50項目中有約30%幾乎沒有漲價。

2023年6月二手房掛牌價與2020年成交均價相比漲幅在50%以上的項目有10%，如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐?，基本上都是上海市場耳熟能詳?shù)捻椖俊?/p>

在這其中，2023年6月掛牌均價與2020年成交均價相比漲幅最高的達120%，由于是掛牌均價，因此120%漲幅的掛牌價未必代表最終的成交價，但從總體趨勢來看，掛牌均價越高的項目市場對其預期也越高。

具體到項目來看，2023年6月掛牌均價與2020年成交均價相比漲幅最高的三個項目為云錦東方、尚海灣豪庭及濱江凱旋門，這三個項目都是2020年成交均價超10萬元/平方米的豪宅項目。