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6月5日，開源證券發(fā)布萬科 A（000002.SZ）研報。

單月銷售持續(xù)增長，投資拿地維持強度，維持“買入”評級

萬科發(fā)布 2023 年 5 月經(jīng)營簡報，單月銷售同比持續(xù)提升，投資拿地維持百億規(guī)模。公司開發(fā)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健，多賽道擴張優(yōu)勢明顯，我們認為公司有動力和機會保持現(xiàn)有規(guī)模，整體盈利水平將持續(xù)修復(fù)。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計 2023-2025年公司歸母凈利潤分別為 278.0、320.5、342.8 億元，EPS 分別為 2.33、2.69、2.87元，當前股價對應(yīng) PE 估值分別為 6.2、5.4、5.1 倍，維持“買入”評級。

單月銷售金額同比提升環(huán)比微降，累計銷售金額降幅收窄

公司 5 月實現(xiàn)合同銷售面積 213.1 萬平方米，合同銷售金額 329.4 億元，同比分別增長 13.7%和 7.1%，環(huán)比增長 3.3%和下降 1.6%，銷售金額環(huán)比連續(xù)兩個月回落。公司 1-5 月累計實現(xiàn)合同銷售面積 1045.1 萬平方米，合同銷售金額 1677.9億元，分別同比增長 6.5%和下降 0.2%，銷售金額累計降幅持續(xù)收窄，在克而瑞全口徑銷售金額榜單中保持第二排名。我們預(yù)計在上半年業(yè)績沖刺預(yù)期下，公司6 月或?qū)⒓涌焱票P節(jié)奏，累計銷售金額有望同比轉(zhuǎn)正。

拿地聚焦核心城市，5 月新增 5 宗地塊

公司二季度投資動作相較一季度有所增加，5 月單月在上海、成都、西安、東莞和昆山新增 5 宗地塊，總土地計容建面 104.1 萬方，對應(yīng)總土地款 146.6 億元，拿地金額連續(xù)三個月超過 140 億元，拿地金額權(quán)益比 58.3%，單月拿地占銷售金額比重為 44.5%。1-5 月公司拿地總建面 257.1 萬方，對應(yīng)總土地款 453.8 億元，拿地金額權(quán)益比 61.1%，累計拿地占銷售金額比重為 27.0%。

公開市場融資暢通，負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化

公司 5 月公開市場發(fā)行 20 億元中期票據(jù)，票面利率 3.10%。截至 2023 年一季度末，公司凈負債率 45.5%，長期負債占比進一步提高至 81.5%，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔，國際信用評級穩(wěn)定。同時公司 150 億元定增的申請文件已于 5 月19 日獲深交所受理。

風險提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。