01
【資料圖】
地產(chǎn)還是疲弱,供需兩端“量縮”的趨勢比較明顯。5月份,30城新房供應(yīng)環(huán)比下降27%,同比下降3%,僅為2019-2021年同期供應(yīng)量的一半左右;新房成交在4月份環(huán)比下降20%的基礎(chǔ)上,5月又下降了8%。5月份,30城平均開盤去化率為43%,較4月下降8個百分點。
值得注意的是,一線城市下滑更厲害。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),5月北上廣深新房交易環(huán)比下跌22%,遠大于30城的跌幅。前期熱度較高的京滬深,均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降,5月新房去化率僅42.3%,下降13個百分點。照理說,一線城市剛需集中,換房踴躍,政策寬松,利率很低,為何跌幅更大?
表:5月份主要從城市新房供應(yīng)和交易情況(單位:萬平方米、%)
很簡單,一線城市新市民集中、外來人口集中,房價收入比遠大于其他城市。當這部分人是需求的主力時,即便他們的收入比二三線城市居民要高,但其房價支付能力,可能比內(nèi)驅(qū)型市場主導(dǎo)的二三四線城市還要弱。所以,我特別不贊成“一線城市永遠抗跌”的觀點。
之前,我說過“3000元現(xiàn)象”。也就是,內(nèi)地大多數(shù)二三四線城市,年人均可支配收入4-5萬元,但大多數(shù)居民的收入就是“3000元”左右;一線城市年人均可支配收入7-8萬元,中產(chǎn)收入大概在6000元左右,普羅大眾多數(shù)還是“3000元左右”,只有塔尖的一小撮,收入很高。
近期,一線城市樓市的幾個案例,需要引起關(guān)注:
一是,深圳出現(xiàn)的“負首付”事件(不用付首付,買家還能倒拿50萬);
二是,上海出現(xiàn)的“一成首付”(先繳10%的首付,給買家5個月時間賣房湊首付);
三是,廣州出現(xiàn)的“以舊換新”(鎖定新房后,開發(fā)商和中介渠道幫你賣房,然后完成新房首付);
這些事件,過去只出現(xiàn)在三四線城市?,F(xiàn)在出現(xiàn)在一線城市,可見地產(chǎn)循環(huán)有很大問題!對于一線等城市來說,中心區(qū)高端改善占主導(dǎo),市場比較穩(wěn)定,但體量很少。外圍是新房供應(yīng)的主體,房價在下跌,但絕對水平還很高,剛需、年輕人買不起、不想買,就出現(xiàn)了上面的案例。
這說明,若底層數(shù)以億計的微觀市場(民企、中小微、普羅大眾)循環(huán)不暢,“強投資、強貨幣”等傳統(tǒng)刺激政策,其效果是出不來的。這就是為何?現(xiàn)在一般消費(比如擼個串兒、圍爐喝杯15元的茶飲)還行,但房子、車子賣不動了。即便再怎么刺激,效果也不會大。
02
現(xiàn)在,媒體和業(yè)內(nèi)人士,動輒就拿現(xiàn)在的商品房交易量和2022年之前10年的“平均水平”對比,并把這個“平均水平”視為正常時期的水平。達不到這個水平,就認為當下市場不正常。
比如,深圳月均二手房交易,不達到5000套,就不正常;上海達不到2萬套,就是不正常的。2022年之前10年,是樓市高舉高打、狂飆突進的10年,也是樓市史無前例的瘋漲期,也是城鎮(zhèn)化最快,貨幣投放最快的10年(沒有之一)。試問,這是正常的時期嗎?
……
沒有達到正常時期的水平,就被認為是“需求不足”。怎么辦?刺激唄!近期,又有多個熱點城市掀起新一輪刺激了,比如青島、杭州、南京等地收縮了限購的范圍,天津、濟南、廣州等支持公積金付首付。事實上,從2021年下半年開始,這些刺激政策就沒有停止過。
但從市場來看,需求端刺激沒有太大效果,為啥還這么執(zhí)著呢?一方面,過去每次市場下行,都是這么干的,而且屢試不爽、效果不錯,這次預(yù)計也一樣;另一方面,各城市能做的,也就是這些了。至于國家一再強調(diào)的新模式,一來等不及,二來不知道如何搞新模式。
更不知道,怎么才能用新模式救市!
急于讓市場穩(wěn)住,政策就沒啥耐心!
做個不恰當?shù)谋扔?,一個心肺功能衰竭的病人,主治醫(yī)師卻不停地給輸血,醫(yī)護人員和群眾在旁邊加油鼓勁、搖旗吶喊:“你一定行的,你馬上就能站起來,明天就能參加馬拉松了”。幾個時辰過去了,當病人還是不見好轉(zhuǎn)。于是,又一輪輸血來了,甚至電擊也用上了。
近期,筆者也參加了幾場座談,不管是城市政府的,還是開發(fā)商的,對樓市的態(tài)度和建議,出奇的一致:
迷茫的城市政府:“該做的都做了,為啥樓市就是起不來呢?”,“你們想想,還有啥管用的招兒?
焦慮的開發(fā)商:需求很疲弱,市場觀望情緒濃厚,我們再怎么努力也賣不掉,要進一步刺激。
顯然,開發(fā)商和城市政府,執(zhí)著地認為,當下樓市不行,關(guān)鍵還是政策不夠?qū)捤?、扶持力度不大。過去20年,不管是城市政府治理樓市,還是開發(fā)商賣房子,這樣的思路一直沒有變化。
那就是,樓市不行,供給端沒錯,就是市場不行(需求不足),需要政策刺激。從來沒有從供給端考慮問題:能不能支付得起?需要什么樣的產(chǎn)品?政策怎么設(shè)計?產(chǎn)品怎么設(shè)計?配套怎么跟上?
03
2022年之前的10年,樓市狂飆突進,政策在松緊間輪會,但“松得年份多、緊的年份少”,“松的時候很是用力、緊的時候高舉輕放”。真正“嚴厲調(diào)控”,是2020年疫情后開啟的長效機制:
比如,金融端,“三道紅線”、貸款集中度、自有資金拿地,資金穿透式監(jiān)管;
比如,土地端,“集中供地”、約束“前端融資”(開發(fā)商融資拿地,空手套白狼);
比如,調(diào)控端,“地方主體責(zé)任”,全面限制投機炒作。
長效機制真正見效,則是從2021年下半年開始,一直到現(xiàn)在。
也就是說,在2021年之前的十幾年,樓市確定性地單邊上漲,這是購房需求源源不斷、跑步入市的主要原因。這十幾年,政策非常簡單、直線思維,或管控、或刺激,手段就那幾招。
這十幾年,也想控制資金過度流入樓市,但很難控得住。一方面,越到地方或基層,希望樓市繁榮的動力越強;另一方面,政策要靠執(zhí)行,樓市繁榮,對地方、對金融機構(gòu)、對開發(fā)商、對上下游、對買房人或炒家,都是好事情。對各方都好的事情,怎么可能拿刀割自己的肉呢?
所以,上有政策,下有對策。明修棧道、暗度陳倉。正門堵住,歪門開道。鼓勵資金流入的渠道,比如中小微、生產(chǎn)經(jīng)營、個人創(chuàng)業(yè)等等,會計做的很好,但資金呢?基本流入樓市了。
對開發(fā)商而言,產(chǎn)品設(shè)計或創(chuàng)新,基本是互相抄襲,他們考慮的重點,不是市場需要什么產(chǎn)品,而是要快周轉(zhuǎn)、加杠桿,盡快搶到紅利、吃完紅利,產(chǎn)品設(shè)計是次要的,重要的是趕上這波紅利。所謂產(chǎn)品設(shè)計,很大程度上是營銷噱頭,比如健康概念的產(chǎn)品,本質(zhì)上沒多少內(nèi)涵。
其實,金融機構(gòu)、城市政府、炒家、投資客,甚至很多購房者等,也都是抱著資產(chǎn)增值的理念,透支或“搶食紅利”的心態(tài),對產(chǎn)品本身關(guān)注度不夠。這也是為什么,過去業(yè)主維權(quán)案例沒有現(xiàn)在這么多的原因,因為房價在漲。今年以來,二手房交易比新房好,也有這方面的原因。一旦這種紅利衰退,有點辛苦了,就覺得有人更著急,自然會救市,甚至放水去救市。
2008年是如此,2014年是如此,2020年疫情后是如此,都有史詩級的救市,都能將下滑的樓市,硬生生地拉起來。慣性思維下,這次也一樣。不一樣也不行??!你看,土地賣不出去,發(fā)不了工資;你看,房價繼續(xù)下跌,會有金融風(fēng)險,政府怎么能容忍的了呢?必須得救呀。
04
其實,所謂轉(zhuǎn)型、新模式,不是什么高大上的東西,主要做到兩點:一是房子要能如期、保證質(zhì)量地建起來,配套和房子能同步、同品質(zhì)交付;二是好好研究客戶,滿足他們的基本需求。
問題是,做到這兩點還真不容易:
這些年,我調(diào)研過很多新盤項目,發(fā)現(xiàn)沒有毛病的,基本上沒有。比如,墻皮脫落開縫、滲水漏水、物業(yè)變臉,承諾的幼兒園、小學(xué)遲遲不到位,甚至路都通不了??傊蠹屹I到的房子,和當時銷售宣傳的不一樣,和樣板房差別很大。即便一些國企開發(fā)商,也概莫能外。
近期,我也調(diào)研了國內(nèi)幾家龍頭開發(fā)商,發(fā)現(xiàn)他們拿地都集中在那幾個城市,那幾個片區(qū),產(chǎn)品設(shè)計都一樣,同質(zhì)化很嚴重,營銷手段也一樣,依賴渠道,給出高傭金,競爭非常激烈,甚至到了內(nèi)卷的地步。但是,很少從產(chǎn)品力、匹配供需的角度看問題,也不知道如何突破。
對于地方政府來講,除了積極賣地之外,就是想著如何刺激購買力,如何優(yōu)化營商環(huán)境,如何給開發(fā)商紓困。很少深入思考,本地居民的需求有什么訴求,有什么變化?在政策上該如何應(yīng)對。
說白了,從業(yè)者也好、攸關(guān)者也好,都想回到那個“泡沫化”的紅利期。過慣了“輕松賺錢”的日子,甚至是“躺賺”的日子,都不想過轉(zhuǎn)型的苦日子。至于問題,攢起來留給未來吧!
但是,真的變了!
不管是地方政府,還是開發(fā)商,該是好好研究百姓需求的時候了:他們需要什么樣的房子,什么樣的配套,需要什么樣的位置,什么樣的設(shè)計風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu);沒有購買力的人,怎么通過低成本、體面的租賃,讓他們先在城市扎根下來,不要讓房子成為他們的負擔。
這樣,城市的內(nèi)需、消費就起來了。有了消費、內(nèi)需,就有了就業(yè)。有了就業(yè),就有了信心。然后,就會有很多人去買房。誠然,每一個百姓都想過上高品質(zhì)的生活。衣食住行中的“衣食行”都解決的不錯了,唯獨住,還有很大的差距。這就是潛力,也是政策該認真思考的地方。
目前看,無論是開發(fā)商,城市政府,還是業(yè)內(nèi)人士,這種思路還未扭轉(zhuǎn)過來。基本上還是直勾勾地盯著,怎么讓百姓掏腰包,很少有變通和迂回(也沒那個耐性)。所以,供需不匹配、市場下行,就在情理之中。我一貫認為,很多人是叫不醒的,只能痛醒。這種思路不徹底改變,樓市還會持續(xù)下行。什么時候聚焦到居民的訴求,什么時候樓市才能穩(wěn)定下來。
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