01

【資料圖】

地產(chǎn)還是疲弱，供需兩端“量縮”的趨勢比較明顯。5月份，30城新房供應(yīng)環(huán)比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應(yīng)量的一半左右；新房成交在4月份環(huán)比下降20%的基礎(chǔ)上，5月又下降了8%。5月份，30城平均開盤去化率為43%，較4月下降8個百分點。

值得注意的是，一線城市下滑更厲害。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月北上廣深新房交易環(huán)比下跌22%，遠大于30城的跌幅。前期熱度較高的京滬深，均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降，5月新房去化率僅42.3%，下降13個百分點。照理說，一線城市剛需集中，換房踴躍，政策寬松，利率很低，為何跌幅更大？

表：5月份主要從城市新房供應(yīng)和交易情況（單位：萬平方米、%）

很簡單，一線城市新市民集中、外來人口集中，房價收入比遠大于其他城市。當這部分人是需求的主力時，即便他們的收入比二三線城市居民要高，但其房價支付能力，可能比內(nèi)驅(qū)型市場主導(dǎo)的二三四線城市還要弱。所以，我特別不贊成“一線城市永遠抗跌”的觀點。

之前，我說過“3000元現(xiàn)象”。也就是，內(nèi)地大多數(shù)二三四線城市，年人均可支配收入4-5萬元，但大多數(shù)居民的收入就是“3000元”左右；一線城市年人均可支配收入7-8萬元，中產(chǎn)收入大概在6000元左右，普羅大眾多數(shù)還是“3000元左右”，只有塔尖的一小撮，收入很高。

近期，一線城市樓市的幾個案例，需要引起關(guān)注：

一是，深圳出現(xiàn)的“負首付”事件（不用付首付，買家還能倒拿50萬）；

二是，上海出現(xiàn)的“一成首付”（先繳10%的首付，給買家5個月時間賣房湊首付）；

三是，廣州出現(xiàn)的“以舊換新”（鎖定新房后，開發(fā)商和中介渠道幫你賣房，然后完成新房首付）；

這些事件，過去只出現(xiàn)在三四線城市?，F(xiàn)在出現(xiàn)在一線城市，可見地產(chǎn)循環(huán)有很大問題！對于一線等城市來說，中心區(qū)高端改善占主導(dǎo)，市場比較穩(wěn)定，但體量很少。外圍是新房供應(yīng)的主體，房價在下跌，但絕對水平還很高，剛需、年輕人買不起、不想買，就出現(xiàn)了上面的案例。

這說明，若底層數(shù)以億計的微觀市場（民企、中小微、普羅大眾）循環(huán)不暢，“強投資、強貨幣”等傳統(tǒng)刺激政策，其效果是出不來的。這就是為何？現(xiàn)在一般消費（比如擼個串兒、圍爐喝杯15元的茶飲）還行，但房子、車子賣不動了。即便再怎么刺激，效果也不會大。

02

現(xiàn)在，媒體和業(yè)內(nèi)人士，動輒就拿現(xiàn)在的商品房交易量和2022年之前10年的“平均水平”對比，并把這個“平均水平”視為正常時期的水平。達不到這個水平，就認為當下市場不正常。

比如，深圳月均二手房交易，不達到5000套，就不正常；上海達不到2萬套，就是不正常的。2022年之前10年，是樓市高舉高打、狂飆突進的10年，也是樓市史無前例的瘋漲期，也是城鎮(zhèn)化最快，貨幣投放最快的10年（沒有之一）。試問，這是正常的時期嗎？

……

沒有達到正常時期的水平，就被認為是“需求不足”。怎么辦？刺激唄！近期，又有多個熱點城市掀起新一輪刺激了，比如青島、杭州、南京等地收縮了限購的范圍，天津、濟南、廣州等支持公積金付首付。事實上，從2021年下半年開始，這些刺激政策就沒有停止過。

但從市場來看，需求端刺激沒有太大效果，為啥還這么執(zhí)著呢？一方面，過去每次市場下行，都是這么干的，而且屢試不爽、效果不錯，這次預(yù)計也一樣；另一方面，各城市能做的，也就是這些了。至于國家一再強調(diào)的新模式，一來等不及，二來不知道如何搞新模式。

更不知道，怎么才能用新模式救市！

急于讓市場穩(wěn)住，政策就沒啥耐心！

做個不恰當?shù)谋扔?，一個心肺功能衰竭的病人，主治醫(yī)師卻不停地給輸血，醫(yī)護人員和群眾在旁邊加油鼓勁、搖旗吶喊：“你一定行的，你馬上就能站起來，明天就能參加馬拉松了”。幾個時辰過去了，當病人還是不見好轉(zhuǎn)。于是，又一輪輸血來了，甚至電擊也用上了。

近期，筆者也參加了幾場座談，不管是城市政府的，還是開發(fā)商的，對樓市的態(tài)度和建議，出奇的一致：

迷茫的城市政府：“該做的都做了，為啥樓市就是起不來呢？”，“你們想想，還有啥管用的招兒？

焦慮的開發(fā)商：需求很疲弱，市場觀望情緒濃厚，我們再怎么努力也賣不掉，要進一步刺激。

顯然，開發(fā)商和城市政府，執(zhí)著地認為，當下樓市不行，關(guān)鍵還是政策不夠?qū)捤?、扶持力度不大。過去20年，不管是城市政府治理樓市，還是開發(fā)商賣房子，這樣的思路一直沒有變化。

那就是，樓市不行，供給端沒錯，就是市場不行（需求不足），需要政策刺激。從來沒有從供給端考慮問題：能不能支付得起？需要什么樣的產(chǎn)品？政策怎么設(shè)計？產(chǎn)品怎么設(shè)計？配套怎么跟上？

03

2022年之前的10年，樓市狂飆突進，政策在松緊間輪會，但“松得年份多、緊的年份少”，“松的時候很是用力、緊的時候高舉輕放”。真正“嚴厲調(diào)控”，是2020年疫情后開啟的長效機制：

比如，金融端，“三道紅線”、貸款集中度、自有資金拿地，資金穿透式監(jiān)管；

比如，土地端，“集中供地”、約束“前端融資”（開發(fā)商融資拿地，空手套白狼）；

比如，調(diào)控端，“地方主體責(zé)任”，全面限制投機炒作。

長效機制真正見效，則是從2021年下半年開始，一直到現(xiàn)在。

也就是說，在2021年之前的十幾年，樓市確定性地單邊上漲，這是購房需求源源不斷、跑步入市的主要原因。這十幾年，政策非常簡單、直線思維，或管控、或刺激，手段就那幾招。

這十幾年，也想控制資金過度流入樓市，但很難控得住。一方面，越到地方或基層，希望樓市繁榮的動力越強；另一方面，政策要靠執(zhí)行，樓市繁榮，對地方、對金融機構(gòu)、對開發(fā)商、對上下游、對買房人或炒家，都是好事情。對各方都好的事情，怎么可能拿刀割自己的肉呢？

所以，上有政策，下有對策。明修棧道、暗度陳倉。正門堵住，歪門開道。鼓勵資金流入的渠道，比如中小微、生產(chǎn)經(jīng)營、個人創(chuàng)業(yè)等等，會計做的很好，但資金呢？基本流入樓市了。

對開發(fā)商而言，產(chǎn)品設(shè)計或創(chuàng)新，基本是互相抄襲，他們考慮的重點，不是市場需要什么產(chǎn)品，而是要快周轉(zhuǎn)、加杠桿，盡快搶到紅利、吃完紅利，產(chǎn)品設(shè)計是次要的，重要的是趕上這波紅利。所謂產(chǎn)品設(shè)計，很大程度上是營銷噱頭，比如健康概念的產(chǎn)品，本質(zhì)上沒多少內(nèi)涵。

其實，金融機構(gòu)、城市政府、炒家、投資客，甚至很多購房者等，也都是抱著資產(chǎn)增值的理念，透支或“搶食紅利”的心態(tài)，對產(chǎn)品本身關(guān)注度不夠。這也是為什么，過去業(yè)主維權(quán)案例沒有現(xiàn)在這么多的原因，因為房價在漲。今年以來，二手房交易比新房好，也有這方面的原因。一旦這種紅利衰退，有點辛苦了，就覺得有人更著急，自然會救市，甚至放水去救市。

2008年是如此，2014年是如此，2020年疫情后是如此，都有史詩級的救市，都能將下滑的樓市，硬生生地拉起來。慣性思維下，這次也一樣。不一樣也不行??！你看，土地賣不出去，發(fā)不了工資；你看，房價繼續(xù)下跌，會有金融風(fēng)險，政府怎么能容忍的了呢？必須得救呀。

04

其實，所謂轉(zhuǎn)型、新模式，不是什么高大上的東西，主要做到兩點：一是房子要能如期、保證質(zhì)量地建起來，配套和房子能同步、同品質(zhì)交付；二是好好研究客戶，滿足他們的基本需求。

問題是，做到這兩點還真不容易：

這些年，我調(diào)研過很多新盤項目，發(fā)現(xiàn)沒有毛病的，基本上沒有。比如，墻皮脫落開縫、滲水漏水、物業(yè)變臉，承諾的幼兒園、小學(xué)遲遲不到位，甚至路都通不了?？傊蠹屹I到的房子，和當時銷售宣傳的不一樣，和樣板房差別很大。即便一些國企開發(fā)商，也概莫能外。

近期，我也調(diào)研了國內(nèi)幾家龍頭開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)他們拿地都集中在那幾個城市，那幾個片區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計都一樣，同質(zhì)化很嚴重，營銷手段也一樣，依賴渠道，給出高傭金，競爭非常激烈，甚至到了內(nèi)卷的地步。但是，很少從產(chǎn)品力、匹配供需的角度看問題，也不知道如何突破。

對于地方政府來講，除了積極賣地之外，就是想著如何刺激購買力，如何優(yōu)化營商環(huán)境，如何給開發(fā)商紓困。很少深入思考，本地居民的需求有什么訴求，有什么變化？在政策上該如何應(yīng)對。

說白了，從業(yè)者也好、攸關(guān)者也好，都想回到那個“泡沫化”的紅利期。過慣了“輕松賺錢”的日子，甚至是“躺賺”的日子，都不想過轉(zhuǎn)型的苦日子。至于問題，攢起來留給未來吧！

但是，真的變了！

不管是地方政府，還是開發(fā)商，該是好好研究百姓需求的時候了：他們需要什么樣的房子，什么樣的配套，需要什么樣的位置，什么樣的設(shè)計風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)；沒有購買力的人，怎么通過低成本、體面的租賃，讓他們先在城市扎根下來，不要讓房子成為他們的負擔。

這樣，城市的內(nèi)需、消費就起來了。有了消費、內(nèi)需，就有了就業(yè)。有了就業(yè)，就有了信心。然后，就會有很多人去買房。誠然，每一個百姓都想過上高品質(zhì)的生活。衣食住行中的“衣食行”都解決的不錯了，唯獨住，還有很大的差距。這就是潛力，也是政策該認真思考的地方。

目前看，無論是開發(fā)商，城市政府，還是業(yè)內(nèi)人士，這種思路還未扭轉(zhuǎn)過來。基本上還是直勾勾地盯著，怎么讓百姓掏腰包，很少有變通和迂回（也沒那個耐性）。所以，供需不匹配、市場下行，就在情理之中。我一貫認為，很多人是叫不醒的，只能痛醒。這種思路不徹底改變，樓市還會持續(xù)下行。什么時候聚焦到居民的訴求，什么時候樓市才能穩(wěn)定下來。