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環(huán)球微速訊:中銀證券:新房二手房同比增速提升,青島出臺(tái)多方位寬松樓市新政

6月6日,中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第22周周報(bào)(5月 27 日-6 月 2 日)。

本周新房成交環(huán)比為正,二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù);新房二手房成交同比增速均有所上升。土地市場(chǎng)環(huán)比較上周量跌價(jià)升,土地溢價(jià)率同環(huán)比均上升。


(資料圖片僅供參考)

核心觀點(diǎn)

本周新房成交環(huán)比為正,二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù);新房二手房成交同比增速均有所上升。43 城新房成交面積為 411.4 萬平方米,環(huán)比上升 11.3%,同比上升 17.4%,同比增速較上周提升了 14.7 個(gè)百分點(diǎn),一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為 7.5%、12.9%、4.7%,同比增速分別為 53.9%、40.9%、-8.7%,其中一線城市同比增速較上周減少了 44.6 個(gè)百分點(diǎn),二線城市同比增速較上周增加了 34.2 個(gè)百分點(diǎn),三線城市同比增速較上周減少了 36.4個(gè)百分點(diǎn)。15 城二手房成交面積為 173.1 萬平方米,環(huán)比下降 10.4%,同比上升 66.9%,同比增速較上周提升了11.2個(gè)百分點(diǎn),一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-3.3%、-16.0%、-13.1%,同比增速分別為 62.2%、66.7%、72.2%,其中一、三線城市同比增速較上周分別增加了 7.3、11.4 個(gè)百分點(diǎn),二線城市同比增速較上周沒有變化。

新房庫存面積、去化周期環(huán)比基本不變,同比均下降。14 城新房庫存面積為 1.01 億平方米,環(huán)比較上周沒有變化,同比下降 3.4%,去化周期為 12.6 個(gè)月,環(huán)比基本不變,同比下降5.9 個(gè)月。一、二、三線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-0.1%、-0.3%、0.0%,同比增速分別為 2.1%、-13.5%、-14.1%;去化周期分別為 9.9、11.4、11.7 個(gè)月,其中一、二線城市環(huán)比均下降 0.1 個(gè)月,三線城市環(huán)比提升 0.1 個(gè)月,一、二、三線城市同比分別下降 4.7、2.9、1.5 個(gè)月。

土地市場(chǎng)環(huán)比較上周量跌價(jià)升,土地溢價(jià)率同環(huán)比均上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2311 萬平方米,環(huán)比下降 35.5%,同比下降 31.2%;成交土地總價(jià)為 416 億元,環(huán)比下降19.3%,同比下降 18.9%;樓面均價(jià)為 1799 元/平方米,環(huán)比上升 23.5%,同比上升 2.4%;百城成交土地溢價(jià)率為 5.4%,環(huán)比上升 61.2%,同比上升 56.1%。

本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比下降,環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為 78.9 億元,同比下降 34.1%,環(huán)比下降 41.4%??們斶€量為 86.6 億元,同比上升 42.1%,環(huán)比上升2.5% ;凈融資額為-7.8 億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為 78.9 億元,同比下降 28.1% ,環(huán)比下降 41.4% ;總償還量為 44.4 億元,同比上升 178.6%,環(huán)比上升 340.5% ;凈融資額為 34.4 億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為 0.0 億元;總償還量為 42.2 億元,同比下降 6.3%,環(huán)比下降 43.4% ;凈融資額為-42.2 億元。

板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為 2.6%,較上周上升 6.1pct;相對(duì)滬深 300 收益為 2.3%,較上周上升 3.4pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 14.28X,較上周上升 0.36X。北上資金對(duì)電子、計(jì)算機(jī)、電力設(shè)備加倉金額較大,分別為 55.06、23.99、19.66 億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為 0.04%(上周為-0.07%),凈買入 2.59 億元(上周凈賣出 10.22 億元)。

投資建議

本周青島多方位優(yōu)化樓市新政,包括放松限售要求、下調(diào)首付比例、全面推行帶押過戶、政府購買存量房源用于保租房、推行房票制度等。4-5 月青島商品住宅銷售增速下行,市場(chǎng)整體銷售動(dòng)能有所減弱,4、5 月青島商品住宅成交面積分別為 70、76萬平,環(huán)比分別下降 48%、5%,同比分別下降 3%、9%,1-5 月累計(jì)成交 414 萬平,同比增長(zhǎng) 12%。中銀證券認(rèn)為新政有望提振市場(chǎng)信心。近期包括杭州、南京、廣州、上海、蘇州等核心一二線城市持續(xù)優(yōu)化包括落戶、限購、公積金在內(nèi)的政策,地產(chǎn)政策維持寬松,銷售有望獲持續(xù)支撐。

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空、疊加政策空窗期,板塊缺乏明顯催化劑,因此建議關(guān)注alpha 機(jī)會(huì)。中銀證券建議關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司;REITs 相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方;以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下,重要性提升的渠道公司。中銀證券建議關(guān)注以下兩條主線:1)主流的央國企和區(qū)域深耕型房企,銷售、拿地均有較好增長(zhǎng),行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情:招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán);2)主題性投資機(jī)會(huì),包括 REITs 相關(guān):大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán);房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的:貝殼、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí);銷售超預(yù)期下行;融資收緊。

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