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6月6日,西南證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。
投資要點(diǎn)
5月百強(qiáng)房企銷售金額同比增長 ] 5.3%,環(huán)比下降 14.5%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測,2023 年 5月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額 5492億元,同比+5.3%,環(huán)比-14.5%,全口徑面積 2952萬方,同比-23.0%,環(huán)比-9.4%。累計(jì)來看,1-5月累計(jì)銷售金額 28548 億元,同比+8.2%,累計(jì)銷售面積 16084 萬方,同比-9.0%。5 月樓市成色欠佳,重點(diǎn) 30 城住宅成交面積環(huán)比-8%,同比+22%,其中一線成交環(huán)比下滑 22%,降幅高于 30城平均,同比增 51%,二三線城市熱度小幅回落,降幅較上月有放緩趨勢。
優(yōu)質(zhì)房企銷售保持韌性,企業(yè)格局分化延續(xù)。從房企表現(xiàn)來看,百強(qiáng)房企中僅2 成單月銷售環(huán)比增長,近半數(shù)同比正增長。從克而瑞榜單來看,1-5月累計(jì)銷售表現(xiàn)較好的房企包括:越秀(+101%)、華發(fā)(+86%)、濱江(+78%)、華潤(+77%)、招商(+76%)、建發(fā)(+67%)、中海(+52%)。5月單月銷售同比表現(xiàn)較好的房企包括:濱江(+108%)、信達(dá)(+89%)、招商(+64%)、華潤(+55%)、建發(fā)(+38%)、越秀(+33%)、綠城(+21%)。5月單月銷售環(huán)比表現(xiàn)較好的房企包括:信達(dá)(+33%)、越秀(+3%)、萬科(0%)、美的(-1%)、濱江(-3%)、保利(-5%)、華潤(-5%)。
重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù),房企投資依舊謹(jǐn)慎。5月重點(diǎn) 300城的土地成交建面5022 萬方,環(huán)比下降 13%,同比下降 40%,成交金額環(huán)比下降 22%,同比下降 32%。多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度延續(xù),廈門、南京的平均溢價(jià)率都達(dá)到了 9%以上,重點(diǎn)城市整體溢價(jià)率維持在 6.5%相對(duì)較高的水平,但由于部分城市區(qū)位相對(duì)一般的遠(yuǎn)郊地塊的供應(yīng)增加,流拍率上升 4.1pp 達(dá)到了 13.9%。截至 5月末百強(qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面合計(jì)分別為 10620 億元、5129億元和 5197萬平方米,分別下滑 10%、4%和 11%,不足 2021年同期的三成,企業(yè)整體投資依舊謹(jǐn)慎。拿地企業(yè)仍以頭部央國企為主,華潤、招商單月拿地金額超過 100億,拿地金額 TOP20中,央國企占到 17個(gè),僅龍湖、濱江、偉星三家民企。截至5月末百強(qiáng)房企新增貨值41%集中于 TOP10房企,TOP11-20強(qiáng)新增貨值占百強(qiáng)總新增 16%,TOP21-30 強(qiáng)占 10%。
青島樓市政策調(diào)整,首付降低、限售放松。6月 1日青島調(diào)整非限購區(qū)域購房首付比例,首付比例首套最低調(diào)整為 20%、二套最低調(diào)整為 30%,限購區(qū)域首付比例不變,維持首套最低 30%、二套最低 40%,目前青島市限購區(qū)域?yàn)槭心?、市北區(qū),其他區(qū)域均不限購。此外對(duì)限售政策進(jìn)行了放松,新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿 5年變更為網(wǎng)簽滿 3年,取證滿 2年,二手房出售條件由取證滿 2 年變更為取證滿 1年。
投資建議:西南證券認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注 2 條投資主線:1)開發(fā)企業(yè):華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬科 A、龍湖集團(tuán)、華潤置地等;2)物管企業(yè):中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余等。
風(fēng)險(xiǎn)提示:銷售恢復(fù)不及預(yù)期;政策效果不及預(yù)期;行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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