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6月6日，東方證券發(fā)布2023年第22周地產(chǎn)周報(bào)。

本周市場(chǎng)回顧。第 22 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深 300 指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深 300 指數(shù)相對(duì)收益為 2.3%。滬深 300 指數(shù)報(bào)收 3861.83，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收 2233.27，周度漲幅 0.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收 2634.46，周度漲幅為 2.6%。

本周行業(yè)要聞。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)等行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)位于收縮區(qū)間，行業(yè)景氣水平下降。住建部：城市居家適老化改造指導(dǎo)手冊(cè)發(fā)布。廣東：發(fā)布關(guān)于新時(shí)代廣東高質(zhì)量發(fā)展的若干意見。蕪湖：提高公積金貸款額度。上海：穩(wěn)定房地產(chǎn)民間投資。陜西：大力支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs。蘇州：住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。佛山：優(yōu)化多孩家庭租房公積金提取額度。泉州：取消公積金貸款時(shí)間間隔，優(yōu)化租房提取條件和額度，加大多孩家庭租房支持力度。江蘇：印發(fā)《貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，有序擴(kuò)大住房消費(fèi)，大力培育住房租賃市場(chǎng)，多渠道增加租賃住房供給等。青島：多部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，優(yōu)化首付比、限售、二手房帶押過(guò)戶、房票安置等政策。北京、天津、寧波、蘇州、長(zhǎng)沙新一輪集中供地出讓，整體成交熱度有所上升。

第 22 周新房銷售量較上周增加，二手房銷售量較上周減少。第 22 周 44 大城市新房銷售為 3.6 萬(wàn)套，較第 21 周增加 9.7%；21 大城市二手房銷售 1.7 萬(wàn)套，較第 21周減少 9.4%。一線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 5.8%、減少 2.9%；二線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 18.7%、減少 14.0%。庫(kù)存量較 21周下降，庫(kù)銷比較 21 周上升。截至第 22 周，20 大城市庫(kù)存為 113.4 萬(wàn)套，較第21 周減少 572 套；庫(kù)銷比為 14.3 個(gè)月，較第 21 周增加 0.1 個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第 21 周上升。第 22 周 36 大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地 46 塊。土地出讓金增加。2023 年第 22 周 36 大城市市本級(jí)土地出讓金為 592.6 億元，較第 21 周增加184.4 億元。平均溢價(jià)率下降。2023 年第 22 周 36 大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率 5.9%，較第 21 周下降 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)公司公告。萬(wàn)科、美的置業(yè)公布 5 月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。招商蛇口定增收購(gòu)資產(chǎn)事項(xiàng)獲深交所審核通過(guò)。越秀地產(chǎn)供股獲 1.15 倍超額認(rèn)購(gòu)，募集資金總額約 83.6 億港元。綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利物業(yè)、新大正披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及收購(gòu)事項(xiàng)。中華企業(yè)擬定增募集資金總額不超過(guò) 45 億元。

投資建議與投資標(biāo)的

5 月克而瑞百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長(zhǎng) 5.8%/-23.0%，前值為30.4%/2.2%，同比增幅較 4 月明顯收窄。強(qiáng)信用房企仍保持銷售的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，TOP30 房企中 16 家央國(guó)企 5 月合同銷售金額同比增長(zhǎng) 33.8%，而 14 家民企及混合所有制房企銷售金額同比下降4.2%。央國(guó)企及少數(shù)高信用民企去年以來(lái)拿地力度大的房企供貨質(zhì)量高、去化速度快，土儲(chǔ)維持良性滾動(dòng)，后續(xù)銷售確定性仍強(qiáng)，預(yù)計(jì)銷售延續(xù)分化趨勢(shì)。核心城市土地市場(chǎng)活躍度有所上升，本周北京、蘇州、寧波、天津、長(zhǎng)沙等城市集中供地溢價(jià)率均有所回升，一方面銷售的城市分化傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，房企在核心城市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度上升，另一方面供地質(zhì)量提高、房地價(jià)差擴(kuò)大、搖號(hào)及少量多次等供地方式的優(yōu)化也有助于房企調(diào)整投資策略，保障土拍活躍度。

政策方面，青島出臺(tái)降首付、限售放松等政策組合拳，其余城市仍以公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等為主，更大力度政策或仍需等待至下半年釋放。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。