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東方證券:百強(qiáng)銷售同比增幅收窄,強(qiáng)信用房企保持相對(duì)優(yōu)勢


【資料圖】

6月6日,東方證券發(fā)布2023年第22周地產(chǎn)周報(bào)。

本周市場回顧。第 22 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深 300 指數(shù),強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深 300 指數(shù)相對(duì)收益為 2.3%。滬深 300 指數(shù)報(bào)收 3861.83,周度漲幅為0.3%;創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收 2233.27,周度漲幅 0.2%;房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收 2634.46,周度漲幅為 2.6%。

本周行業(yè)要聞。國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)等行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)位于收縮區(qū)間,行業(yè)景氣水平下降。住建部:城市居家適老化改造指導(dǎo)手冊(cè)發(fā)布。廣東:發(fā)布關(guān)于新時(shí)代廣東高質(zhì)量發(fā)展的若干意見。蕪湖:提高公積金貸款額度。上海:穩(wěn)定房地產(chǎn)民間投資。陜西:大力支持民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs。蘇州:住房公積金余額可提取用作首付款,且不影響后續(xù)公積金貸款額度。佛山:優(yōu)化多孩家庭租房公積金提取額度。泉州:取消公積金貸款時(shí)間間隔,優(yōu)化租房提取條件和額度,加大多孩家庭租房支持力度。江蘇:印發(fā)《貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》,促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展,有序擴(kuò)大住房消費(fèi),大力培育住房租賃市場,多渠道增加租賃住房供給等。青島:多部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,優(yōu)化首付比、限售、二手房帶押過戶、房票安置等政策。北京、天津、寧波、蘇州、長沙新一輪集中供地出讓,整體成交熱度有所上升。

第 22 周新房銷售量較上周增加,二手房銷售量較上周減少。第 22 周 44 大城市新房銷售為 3.6 萬套,較第 21 周增加 9.7%;21 大城市二手房銷售 1.7 萬套,較第 21周減少 9.4%。一線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 5.8%、減少 2.9%;二線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 18.7%、減少 14.0%。庫存量較 21周下降,庫銷比較 21 周上升。截至第 22 周,20 大城市庫存為 113.4 萬套,較第21 周減少 572 套;庫銷比為 14.3 個(gè)月,較第 21 周增加 0.1 個(gè)月。本周土地市場活躍度較第 21 周上升。第 22 周 36 大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地 46 塊。土地出讓金增加。2023 年第 22 周 36 大城市市本級(jí)土地出讓金為 592.6 億元,較第 21 周增加184.4 億元。平均溢價(jià)率下降。2023 年第 22 周 36 大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率 5.9%,較第 21 周下降 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)公司公告。萬科、美的置業(yè)公布 5 月經(jīng)營數(shù)據(jù)。招商蛇口定增收購資產(chǎn)事項(xiàng)獲深交所審核通過。越秀地產(chǎn)供股獲 1.15 倍超額認(rèn)購,募集資金總額約 83.6 億港元。綠城中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利物業(yè)、新大正披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及收購事項(xiàng)。中華企業(yè)擬定增募集資金總額不超過 45 億元。

投資建議與投資標(biāo)的

5 月克而瑞百強(qiáng)房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長 5.8%/-23.0%,前值為30.4%/2.2%,同比增幅較 4 月明顯收窄。強(qiáng)信用房企仍保持銷售的相對(duì)優(yōu)勢,TOP30 房企中 16 家央國企 5 月合同銷售金額同比增長 33.8%,而 14 家民企及混合所有制房企銷售金額同比下降4.2%。央國企及少數(shù)高信用民企去年以來拿地力度大的房企供貨質(zhì)量高、去化速度快,土儲(chǔ)維持良性滾動(dòng),后續(xù)銷售確定性仍強(qiáng),預(yù)計(jì)銷售延續(xù)分化趨勢。核心城市土地市場活躍度有所上升,本周北京、蘇州、寧波、天津、長沙等城市集中供地溢價(jià)率均有所回升,一方面銷售的城市分化傳導(dǎo)至土地市場,房企在核心城市的競爭強(qiáng)度上升,另一方面供地質(zhì)量提高、房地價(jià)差擴(kuò)大、搖號(hào)及少量多次等供地方式的優(yōu)化也有助于房企調(diào)整投資策略,保障土拍活躍度。

政策方面,青島出臺(tái)降首付、限售放松等政策組合拳,其余城市仍以公積金貸款、購房補(bǔ)貼等為主,更大力度政策或仍需等待至下半年釋放。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢,看好能夠穿越本輪周期的企業(yè),看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競爭格局中的相對(duì)優(yōu)勢,同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

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