文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

【資料圖】

半個月前，恒大物業(yè)（06666.HK）對外發(fā)布了預(yù)告，其將舉行董事會會議，批準(zhǔn)及刊發(fā)2021年度、2022年度，以及2022年半年度財務(wù)業(yè)績公告。

6月5日，翹盼了一整天，恒大物業(yè)終于在晚上十點半之后陸續(xù)公布了三期業(yè)績，外界總算能較為完整地窺探其近兩年的經(jīng)營情況。

不過，遲到多時才姍姍而來的赴約，卻并沒有給投資者們帶來驚喜。

2021年凈利潤虧損、2022年營收“倒車”、扭虧為盈卻依然資不抵債、毛利率下滑、規(guī)模擴張失速、134億被侵占款項依然還沒有給出下文……

經(jīng)營業(yè)績一言難盡，恒大物業(yè)上市后的三個年度（2020年、2021年，以及2022年），均無宣派或派付股息。

物業(yè)，素有“現(xiàn)金奶牛”之稱。但許家印手中的恒大物業(yè)，似乎已經(jīng)擠不出來奶了。

此外，值得注意的兩點是，這三份業(yè)績報告是核數(shù)師發(fā)出“非標(biāo)準(zhǔn)報告”，同時，在2021年業(yè)績報中，恒大物業(yè)對2020年度綜合財務(wù)報表打上了“經(jīng)重列”字樣。

恒大物業(yè)表示，2020年度調(diào)整是因為其一筆20億定期存單的存單質(zhì)押擔(dān)保，被第三方公司獲得銀行承兌匯票并轉(zhuǎn)至了中國恒大集團，但此前并無相關(guān)記錄。因此，這部分重新表述。牽一發(fā)而動全身，恒大物業(yè)2020年度諸多數(shù)據(jù)也需要重新表述。

業(yè)績底色

此前，恒大物業(yè)雖然發(fā)布了幾次季度信息更新，公告業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況。不過內(nèi)容都比較簡潔。對于外界而言，恒大物業(yè)2021年以來的具體經(jīng)營情況如何，始終是霧里看花。

根據(jù)此番業(yè)績報，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》整理了一份恒大物業(yè)近三年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)表。

2021年，恒大物業(yè)雖然在合約面積和在管面積實現(xiàn)較大增長，前者從前一年的5.65億方增至8.22億方，后者也有近2億規(guī)模的增長，從前一年的3億方增至4.73億方。

不過，受關(guān)聯(lián)方拖累，這一年恒大物業(yè)凈利潤虧損3.89億元。恒大物業(yè)表示，這主要由于對截至2021年12月31日止年度關(guān)聯(lián)方經(jīng)營性應(yīng)收尚未收回的部分，按全額計提減值撥備所致。

數(shù)據(jù)顯示，2021年度，恒大物業(yè)就關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額約為24.40億元，同期第三方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備為2.66億元。

截至2022年底，恒大物業(yè)的合約面積不增反減，約為8.19億方；在管面積僅增長2700萬方，達5億方。規(guī)模增長失速，營收也倒退了，約為118.09億元。不過凈利潤實現(xiàn)扭虧為盈，約為14.79億元。

值得注意的是，2022年恒大物業(yè)又對關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款進行大額減值撥備，約為24.56億元。

此外，對2020年綜合財務(wù)報表調(diào)整之后，營收、毛利、凈利等均有偏差，而出入最大的一組數(shù)據(jù)是“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”，從126.04億元調(diào)整為了10.61億元。

截至2022年12月31日，恒大物業(yè)手中的現(xiàn)金約為15.7億元。

獨立性成色

恒大物業(yè)業(yè)績不理想，與關(guān)聯(lián)方中國恒大脫不開關(guān)系。

除了前述的大額減值關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款之外，規(guī)模增長失速也與中國恒大暴雷，輸送面積大打折后有關(guān)；與此同時，被恒大物業(yè)“掏空”錢包之后，其在第三方市場上的拓展也嚴(yán)重受限。

就規(guī)模來看，恒大物業(yè)對中國恒大的依賴性還比較大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，恒大物業(yè)來自第三方開發(fā)商的管理面積約1.48億平方米，占比約30%，其中新增的第三方管理面積佔集團總新增管理面積比例約37%。不難看出，恒大物業(yè)的管理規(guī)模主要還是來自中國恒大集團支持。

恒大物業(yè)表示，其也在加強與地方國資企業(yè)及第三方開發(fā)商的深入合作，通過成立合資公司實現(xiàn)優(yōu)勢互補，進一步搶占市場，2022年在河南、北京、海南等地成立9家合資公司，年飽和收入約1.16億元。

不過，中國恒大暴雷后，支撐著恒大物業(yè)營收數(shù)據(jù)的卻是第三方。

數(shù)據(jù)顯示，2021年度、2022年度，恒大物業(yè)來中國恒大集團子公司、合營企業(yè)，以及聯(lián)營公司的營收分別為28.20億元、1.41億元，占各自當(dāng)期總收入的21.4%、1.2%。

“本集團致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，減少對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴?！本彤?dāng)前的現(xiàn)狀來看，恒大物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展走向獨立還任重而道遠。

幾時復(fù)牌

恒大物業(yè)自2022年3月21日宣布停牌，第二天，就曝出了134億存款不翼而飛的消息，2021年度業(yè)績隨之延遲刊發(fā)。而當(dāng)時公告的“短暫停牌”，也成為了長時間停止股份交易。

目前，物業(yè)股共有8家處在停牌狀態(tài)，恒大物業(yè)停牌最久，已有近15個月的時間。

而根據(jù)上市規(guī)則第6.01A（1）條，港交所可取消任何連續(xù)18個月暫停買賣的證券的上市地位。換而言之，一旦超過交易所的停牌時限，上市公司就可能面臨強制摘牌。

去年，恒大物業(yè)就接獲了港交所的復(fù)牌指引，涉及六條要求。

其中包括，刊發(fā)財務(wù)業(yè)績及處理任何審計修改，對134億質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強制執(zhí)行進行獨立調(diào)查、并公布結(jié)果及采取適當(dāng)不久措施，證明公司符合上市規(guī)則第13.24條，向市場發(fā)布公司的重要資料，證明并無有關(guān)管理層誠信問題，以及進行獨立內(nèi)部監(jiān)控檢討。

如今拖欠的業(yè)績已經(jīng)完成刊發(fā)，但最大的障礙——解決被中國恒大違規(guī)占用的134億存款問題，依然沒有具體的解決方案。

在2022年度業(yè)績報中，恒大物業(yè)表示，其將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議，盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收各類應(yīng)收款項，包括但不限于已經(jīng)撥備減值的應(yīng)收款項，及因不滿足收入確認(rèn)條件而暫未計入收入的應(yīng)收款項。

據(jù)此來看，恒大物業(yè)或許將就應(yīng)收款項與中國恒大對簿公堂。但對于134億被占用資金，恒大物業(yè)還是只透露了“正在與中國恒大商討償還方案，積極維護本集團利益”。

此前，中國恒大曾表示，將“以資抵債”，通過集團轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項。

不過，截至目前，這一方案并沒有得到推動。恒大物業(yè)能否按期復(fù)牌，也因此充滿不確定性。