文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠
【資料圖】
半個(gè)月前,恒大物業(yè)(06666.HK)對(duì)外發(fā)布了預(yù)告,其將舉行董事會(huì)會(huì)議,批準(zhǔn)及刊發(fā)2021年度、2022年度,以及2022年半年度財(cái)務(wù)業(yè)績公告。
6月5日,翹盼了一整天,恒大物業(yè)終于在晚上十點(diǎn)半之后陸續(xù)公布了三期業(yè)績,外界總算能較為完整地窺探其近兩年的經(jīng)營情況。
不過,遲到多時(shí)才姍姍而來的赴約,卻并沒有給投資者們帶來驚喜。
2021年凈利潤虧損、2022年?duì)I收“倒車”、扭虧為盈卻依然資不抵債、毛利率下滑、規(guī)模擴(kuò)張失速、134億被侵占款項(xiàng)依然還沒有給出下文……
經(jīng)營業(yè)績一言難盡,恒大物業(yè)上市后的三個(gè)年度(2020年、2021年,以及2022年),均無宣派或派付股息。
物業(yè),素有“現(xiàn)金奶?!敝Q。但許家印手中的恒大物業(yè),似乎已經(jīng)擠不出來奶了。
此外,值得注意的兩點(diǎn)是,這三份業(yè)績報(bào)告是核數(shù)師發(fā)出“非標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告”,同時(shí),在2021年業(yè)績報(bào)中,恒大物業(yè)對(duì)2020年度綜合財(cái)務(wù)報(bào)表打上了“經(jīng)重列”字樣。
恒大物業(yè)表示,2020年度調(diào)整是因?yàn)槠湟还P20億定期存單的存單質(zhì)押擔(dān)保,被第三方公司獲得銀行承兌匯票并轉(zhuǎn)至了中國恒大集團(tuán),但此前并無相關(guān)記錄。因此,這部分重新表述。牽一發(fā)而動(dòng)全身,恒大物業(yè)2020年度諸多數(shù)據(jù)也需要重新表述。
業(yè)績底色
此前,恒大物業(yè)雖然發(fā)布了幾次季度信息更新,公告業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況。不過內(nèi)容都比較簡潔。對(duì)于外界而言,恒大物業(yè)2021年以來的具體經(jīng)營情況如何,始終是霧里看花。
根據(jù)此番業(yè)績報(bào),樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》整理了一份恒大物業(yè)近三年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表。
2021年,恒大物業(yè)雖然在合約面積和在管面積實(shí)現(xiàn)較大增長,前者從前一年的5.65億方增至8.22億方,后者也有近2億規(guī)模的增長,從前一年的3億方增至4.73億方。
不過,受關(guān)聯(lián)方拖累,這一年恒大物業(yè)凈利潤虧損3.89億元。恒大物業(yè)表示,這主要由于對(duì)截至2021年12月31日止年度關(guān)聯(lián)方經(jīng)營性應(yīng)收尚未收回的部分,按全額計(jì)提減值撥備所致。
數(shù)據(jù)顯示,2021年度,恒大物業(yè)就關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額約為24.40億元,同期第三方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備為2.66億元。
截至2022年底,恒大物業(yè)的合約面積不增反減,約為8.19億方;在管面積僅增長2700萬方,達(dá)5億方。規(guī)模增長失速,營收也倒退了,約為118.09億元。不過凈利潤實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,約為14.79億元。
值得注意的是,2022年恒大物業(yè)又對(duì)關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款進(jìn)行大額減值撥備,約為24.56億元。
此外,對(duì)2020年綜合財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)整之后,營收、毛利、凈利等均有偏差,而出入最大的一組數(shù)據(jù)是“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”,從126.04億元調(diào)整為了10.61億元。
截至2022年12月31日,恒大物業(yè)手中的現(xiàn)金約為15.7億元。
獨(dú)立性成色
恒大物業(yè)業(yè)績不理想,與關(guān)聯(lián)方中國恒大脫不開關(guān)系。
除了前述的大額減值關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款之外,規(guī)模增長失速也與中國恒大暴雷,輸送面積大打折后有關(guān);與此同時(shí),被恒大物業(yè)“掏空”錢包之后,其在第三方市場上的拓展也嚴(yán)重受限。
就規(guī)模來看,恒大物業(yè)對(duì)中國恒大的依賴性還比較大。
數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月31日,恒大物業(yè)來自第三方開發(fā)商的管理面積約1.48億平方米,占比約30%,其中新增的第三方管理面積佔(zhàn)集團(tuán)總新增管理面積比例約37%。不難看出,恒大物業(yè)的管理規(guī)模主要還是來自中國恒大集團(tuán)支持。
恒大物業(yè)表示,其也在加強(qiáng)與地方國資企業(yè)及第三方開發(fā)商的深入合作,通過成立合資公司實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),進(jìn)一步搶占市場,2022年在河南、北京、海南等地成立9家合資公司,年飽和收入約1.16億元。
不過,中國恒大暴雷后,支撐著恒大物業(yè)營收數(shù)據(jù)的卻是第三方。
數(shù)據(jù)顯示,2021年度、2022年度,恒大物業(yè)來中國恒大集團(tuán)子公司、合營企業(yè),以及聯(lián)營公司的營收分別為28.20億元、1.41億元,占各自當(dāng)期總收入的21.4%、1.2%。
“本集團(tuán)致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù),減少對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴?!本彤?dāng)前的現(xiàn)狀來看,恒大物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展走向獨(dú)立還任重而道遠(yuǎn)。
幾時(shí)復(fù)牌
恒大物業(yè)自2022年3月21日宣布停牌,第二天,就曝出了134億存款不翼而飛的消息,2021年度業(yè)績隨之延遲刊發(fā)。而當(dāng)時(shí)公告的“短暫停牌”,也成為了長時(shí)間停止股份交易。
目前,物業(yè)股共有8家處在停牌狀態(tài),恒大物業(yè)停牌最久,已有近15個(gè)月的時(shí)間。
而根據(jù)上市規(guī)則第6.01A(1)條,港交所可取消任何連續(xù)18個(gè)月暫停買賣的證券的上市地位。換而言之,一旦超過交易所的停牌時(shí)限,上市公司就可能面臨強(qiáng)制摘牌。
去年,恒大物業(yè)就接獲了港交所的復(fù)牌指引,涉及六條要求。
其中包括,刊發(fā)財(cái)務(wù)業(yè)績及處理任何審計(jì)修改,對(duì)134億質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查、并公布結(jié)果及采取適當(dāng)不久措施,證明公司符合上市規(guī)則第13.24條,向市場發(fā)布公司的重要資料,證明并無有關(guān)管理層誠信問題,以及進(jìn)行獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控檢討。
如今拖欠的業(yè)績已經(jīng)完成刊發(fā),但最大的障礙——解決被中國恒大違規(guī)占用的134億存款問題,依然沒有具體的解決方案。
在2022年度業(yè)績報(bào)中,恒大物業(yè)表示,其將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議,盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收各類應(yīng)收款項(xiàng),包括但不限于已經(jīng)撥備減值的應(yīng)收款項(xiàng),及因不滿足收入確認(rèn)條件而暫未計(jì)入收入的應(yīng)收款項(xiàng)。
據(jù)此來看,恒大物業(yè)或許將就應(yīng)收款項(xiàng)與中國恒大對(duì)簿公堂。但對(duì)于134億被占用資金,恒大物業(yè)還是只透露了“正在與中國恒大商討償還方案,積極維護(hù)本集團(tuán)利益”。
此前,中國恒大曾表示,將“以資抵債”,通過集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。
不過,截至目前,這一方案并沒有得到推動(dòng)。恒大物業(yè)能否按期復(fù)牌,也因此充滿不確定性。
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