文/樂居財經(jīng) 許淑敏

雍和宮外、潭柘寺里，地產(chǎn)投拓人寄托于拿地玄學(xué)，虔誠燒香；搖號現(xiàn)場，劃出的排隊(duì)通道，已容不下眾多辦理登記的房企代表，隊(duì)列順著墻角，拐了個彎。

有的房企人員，甚至分別排隊(duì)，打起了配合，爭取盡快排上，盡快辦理。

【資料圖】

這樣的畫面，以往較為罕見，如今卻并不讓人感到詫異。尤其在一線城市，一些有利潤空間的地塊，更是數(shù)十家房企圍獵，盯著那轉(zhuǎn)動的數(shù)字，等待搖號結(jié)果。僧多肉少，看誰能把幸運(yùn)值拉滿。

在蜂擁的人群里，并不知道哪些是拿地者，哪些是被叫來助陣的“馬甲”。

面對政策環(huán)境變化，又考量了自身資金實(shí)力，多數(shù)房企對于拿地依然謹(jǐn)慎。他們瞄準(zhǔn)的，都是核心一二線城市的熱點(diǎn)地塊，多數(shù)地塊具備拿地總價門檻低、體量較小、利潤空間較大、去化預(yù)期良好等特征。

此類地塊，爭奪者眾多，要從幾十家房企當(dāng)中“脫穎而出”，唯有提高中簽率。這時，馬甲公司的出現(xiàn)顯得必要。

但各地對于馬甲公司限制諸多，以往集團(tuán)體系下的子公司、孫公司已難以成為馬甲參與土拍。房企現(xiàn)在需要的新型馬甲，是那些自身帶有資金，又沒有太多實(shí)質(zhì)股權(quán)關(guān)系的公司主體。

可以看到，近來土拍市場上露面較多的陌生面孔，比如福建雄旺、杭州椿實(shí)、杭州運(yùn)川，背后或許與廈門建發(fā)、龍湖、金地等房企相關(guān)。

而南通亞倫、建杭置業(yè)、浙江中豪等更像是自帶資金的“金主”馬甲，拿地之后多選擇與品牌房企進(jìn)行合作，鮮少獨(dú)立操盤項(xiàng)目。

陌生面孔

北京土拍市場，最近又出現(xiàn)一匹“黑馬”。

6月初的北京土拍，順義新城第19街區(qū)地塊吸引了45家房企參與競拍，包括保利發(fā)展、東方雨虹、金茂、中鐵、武安明芳、廈門建發(fā)等房企均有參與。

但最終，福建雄旺以觸頂價16.56億元、現(xiàn)房銷售面積12000平米搖中了該地塊。

而福建雄旺并非典型意義上的“黑馬”，這是一家成立于2022年11月份的企業(yè)，注冊資本10億元，無獨(dú)立開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司由福建雄旺投資100%控股，法定代表人為施琳。

按照業(yè)內(nèi)人的說法，這更像是房企馬甲，參與競拍只是為了加大搖中地塊的概率。通過股權(quán)穿透，并無其余房企的控股痕跡。

查閱施琳的任職情況，其于9家企業(yè)擔(dān)任董事、監(jiān)事等職位，多為福建、浙江等地的地產(chǎn)開發(fā)公司。其中，包括杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司、寧波兆誠房地產(chǎn)有限公司、福清兆錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家公司，進(jìn)行股權(quán)穿透之后，發(fā)現(xiàn)最終股東均為廈門益悅置業(yè)有限公司、福建雄旺、匯成世紀(jì)。

而廈門益悅置業(yè)有限公司由利百控股間接全資持有，后者為建發(fā)國際的全資子公司。

不難發(fā)現(xiàn)，福建雄旺與廈門建發(fā)之間，或多或少有著聯(lián)系。更為關(guān)鍵的是，此次北京土拍，廈門建發(fā)、匯成世紀(jì)同樣參與了順義新城第19街區(qū)地塊的競拍。

這三家房企一同參與，增加搖號幾率。盡管各方之間無實(shí)質(zhì)聯(lián)系，但最終結(jié)果大概都是共同開發(fā)，而開發(fā)經(jīng)驗(yàn)最足的廈門建發(fā)或負(fù)責(zé)操盤。

地塊處于核心位置，利潤空間也較大，熱度高，自然成為各家房企爭相追逐的對象。而房企馬甲，是其增加地塊中簽率的慣用手法。

今年以來，諸如此類的房企馬甲頻頻現(xiàn)身土拍市場。比如5月份，杭州椿實(shí)以總價21.93億元搖號競得合肥包河BH202306號地塊。

而杭州椿實(shí)也是一家成立不久的公司，成立于2022年6月，注冊資本10億元，法定代表人何詩雨。

該公司大股東為何英，持股28%。其間接持股的成都市保椿置業(yè)、杭州金椿方遠(yuǎn)房地產(chǎn)，分別與保利、金地有所關(guān)聯(lián)。

另外，何英持股90%的廈門椿實(shí)投資，對外投資公司包括福州弘耀宏投資、廈門得勵源置業(yè)，這兩家公司均由龍湖持股51%。

今年，杭州椿實(shí)于成都、杭州均有落子，已有猜測稱該公司與龍湖關(guān)系密切。畢竟，其此前曾與龍湖聯(lián)合開發(fā)了福建泉州龍湖椿實(shí)春江天越。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，杭州椿實(shí)置業(yè)1-5月拿地面積31.1萬平米，位于行業(yè)第71名。

無獨(dú)有偶，廈門5月份的土拍，亦出現(xiàn)了類似的情況。廈門五緣灣地塊的競拍，參與房企達(dá)到88家，不乏中海、保利、招商、金茂、建發(fā)、華潤等多家頭部房企，最終卻由杭州運(yùn)川搖中地塊，成交價24.75億元。

杭州運(yùn)川成立于2021年3月，注冊資本為4億元，由何敏敏、張樟寶、李代斌各持股三分之一。以自然人股東的形式，無法過多穿透。

可以知道的是，杭州運(yùn)川本來是由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股100%，直到2022年11月，杭州金地才退出。這家公司，或許是金地為了拿地而準(zhǔn)備的“馬甲”公司。

合作“外衣”

回顧2020年，正值房企迅猛擴(kuò)張的階段，土地市場火熱，一批又一批的“馬甲”公司出現(xiàn)，爭奪地塊。

甚至有一次，在揚(yáng)州土拍上面，出現(xiàn)35家房企套用316個馬甲參與搖號的現(xiàn)象，兩家龍頭房企，分別套用了50、40家馬甲。

這樣的場景很常見，當(dāng)時融資暢通、資金充裕的房企，有足夠的資本支撐馬甲公司付保證金、參與拿地。

但如今，房企深受行業(yè)流動性風(fēng)險的影響，資金狀況并不算樂觀，大手筆拿地現(xiàn)象變少。而他們選擇的馬甲公司，更多是自帶資金的“金主”。

尤其是一些本土中小房企，本身資金實(shí)力充足，意欲擴(kuò)大規(guī)模，多與頭部開發(fā)商合作。某種意義上，這類型的企業(yè)，也算是房企馬甲。

典型的案例如南通亞倫，自去年以來頻頻露面土拍市場，在廣州、深圳、合肥市場均有斬獲。南通亞倫涉足家紡產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等多個領(lǐng)域，資金實(shí)力雄厚。

自2017年以來，南通亞倫大多是以財務(wù)投資者的角色合作開發(fā)項(xiàng)目。曾與融創(chuàng)多次合作，被視為融創(chuàng)拿地的馬甲。

合作的十余個項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目南通亞倫持股不超50%，而操盤者均為融創(chuàng)，包括杭州灣融創(chuàng)文旅城、杭州融創(chuàng)城項(xiàng)目等。

而且，有的相關(guān)公司，南通亞倫沒有出現(xiàn)在股東名單，并無實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)，比如寧波融創(chuàng)海之灣置業(yè)、合肥創(chuàng)瓊企業(yè)管理等，但南通亞倫董事長劉伯香卻在公司當(dāng)中任職。

而融創(chuàng)發(fā)生流動性危機(jī)之后，南通亞倫轉(zhuǎn)而投向新城控股、龍湖等房企。其拿地之后，便與新城控股合作開發(fā)溫州未來之城，與龍湖在合肥合作開發(fā)了龍湖翠湖壹號、龍湖學(xué)樘府等項(xiàng)目。

4月中，南通亞倫在廣州與16家房企爭奪番禺迎賓路地塊，最終搖中該地塊。而沒有太多開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的南通亞倫，依然選擇合作開發(fā)。

根據(jù)龍湖4月月報，番禺迎賓路地塊已經(jīng)出現(xiàn)于公告當(dāng)中，龍湖權(quán)益占比達(dá)到70%。換而言之，南通亞倫僅占比30%。

像是建杭置業(yè)，同樣偏愛小股入伙的形式，因此常被稱為房企馬甲公司。目前已知股權(quán)的項(xiàng)目中，建杭置業(yè)占比低于50%（不含）的大約18個，其中至少有8個項(xiàng)目股權(quán)比例不到30%。

浙江中豪亦是如此。今年2月，浙江中豪拿下的杭州勾莊地塊，案名已定為濱江越秀中豪翠宸里，也是與濱江合作。

要知道，近兩年，在浙江的土拍市場，浙江中豪為?？?，或獨(dú)立拿地，或聯(lián)合濱江一起拿地，兩者關(guān)系頗為密切。

在浙江中豪的多家投資公司里，股權(quán)交錯，都能看到濱江的身影。樂居財經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，浙江中豪旗下公司，“濱”字系企業(yè)眾多，有杭州濱麟置業(yè)、杭州繽嘉企業(yè)管理、杭州繽存企業(yè)管理、杭州濱歡企業(yè)管理、杭州繽森企業(yè)管理等。

這些企業(yè)均為浙江中豪與濱江集團(tuán)的合資企業(yè)，且中豪的持股比例均未超50%。

一直以來，濱江偏愛于聯(lián)合合作、股權(quán)合作，而其長期合作的對象包括金帝、興耀、中豪、坤和、建杭置業(yè)等。而這些合作對象，有時更像是濱江參與土拍的“馬甲”公司。

僧多肉少

土地市場復(fù)蘇跡象明顯，房企“馬甲”的出現(xiàn)并不是偶然。

從今年各城市集中供地情況來看，包括北京、廣州、成都、南京、成都等地，幾十家房企爭奪熱門地塊的場景已經(jīng)屢見不鮮。

個中緣由，首先在于集中供地政策進(jìn)一步優(yōu)化，多個城市調(diào)整了土地供應(yīng)模式，集中供地政策調(diào)整為提前三個月公布地塊信息，給出市場3個月的緩沖期。

精細(xì)化、透明化的供地策略有利于地塊信息為房企和市場所消化，進(jìn)而促使房企提升投資力度。

其次便是在于房企臨近“斷炊”風(fēng)險。近兩年的暫緩拿地、減少拿地，已讓部分房企土儲“存糧”開始告急，亟需補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。

多個因素疊加，促進(jìn)土地市場回溫。

盡管對于土儲有著迫切需求，但多數(shù)房企“心有余而力不足”，資金不足以支持他們像以往一樣“廣撒網(wǎng)”拿地。

因此集中于核心城市的核心地塊，具備增值空間，去化容易，只是這些地塊，往往中簽率極低。因此房企再次上演馬甲公司搶地的一幕，只為了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。

但自2021年以來，各地對于馬甲公司多有禁令，諸如家族體系內(nèi)的公司不得同臺競爭地塊，資金來源不能是股東借款、前融、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的借貸和預(yù)付款等等。

甚至今年，由于北京土拍過熱，參與企業(yè)眾多，不少同一集團(tuán)旗下企業(yè)同臺競爭一宗地塊。尤其是北京朱辛莊地塊吸引了42家開發(fā)商參與競拍，參與者包括未來科學(xué)城+中建智地、中建玖合、中建三局等，均來自于中建集團(tuán)。

鑒于此，北京出臺土拍新規(guī)，從“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地”。

諸多限制之下，房企只能另尋對策。

眼下，新型的馬甲公司，大多是新進(jìn)注冊成立的公司，拿地之后，房企以收購項(xiàng)目股權(quán)的方式獲取土地權(quán)益，并實(shí)現(xiàn)操盤。

這些馬甲公司，實(shí)際股權(quán)關(guān)系不明，但都瞄準(zhǔn)了核心一二線城市的熱點(diǎn)地塊，多數(shù)地塊具備拿地總價門檻低、體量較小、利潤空間較大、去化預(yù)期良好等特征。