來源：朱羅紀

總結(jié)5月的市場，看看6月做點什么。

【資料圖】

01

看5月的房地產(chǎn)，核心關(guān)鍵詞依舊是“跌”，二手房和新房的成交量都在轉(zhuǎn)頭跌。人們擔憂，市場復(fù)蘇的持續(xù)性似乎按下了暫停鍵。

二手房，在住房參考價與銀行貸款脫鉤一個多月后，深圳二手房成交量不漲反跌。當初放開的時候，很多人還挺怕的，怕房價漲上去。

中介數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房的過戶量為2788套，環(huán)比下降13%，連續(xù)第2個月下跌。顯示這個復(fù)蘇的勢頭，開始疲弱。

成交量下跌的同時，掛盤量在上升。截至5月底，深圳在售房源達到40152套，環(huán)比上漲3%。

價格也跌，5月全市超9成片區(qū)掛牌價下跌，但對于促成成交的刺激效果不明顯，最終的成交量僅占掛盤量的6.9%。

整體上就是很不好看，但我下面說的可不是給讀者們打氣：市場數(shù)據(jù)其實比個人體感要好，而且好得還不少。我們原本判斷的市場“弱復(fù)蘇”，依然沒有任何改變。不管這個復(fù)蘇是“W型”走勢，還是“K型”走勢，還是“L型”走勢，總之，比去年最壞的時候還是好。

5月深圳的二手成交雖然疲弱下來，但是還是過去2年里的第三高點，同比去年5月還是上升了2成。累計來看前5月，就更加明白易懂。1-5月，深圳二手過戶量為13829套，同比上漲79%。

這個總量上升還是不錯的，讀者們覺得“不及預(yù)期”，主要因為一是我們太渴望市場趕緊回到“交投兩旺”的時代了——二手房最好能夠趕緊回到月均5000套的枯榮線上方。二則是，整體經(jīng)濟、就業(yè)率不好，希望房地產(chǎn)能夠再度成為拉動經(jīng)濟的引擎。

不太現(xiàn)實，市場的復(fù)蘇就是會這么溫吞吞的走下去。同樣半杯水，看你怎么看。

02

同樣的特征，在新房市場也是如此。

5月新房供應(yīng)量增加，成交量下降。新房新增預(yù)售5270套，環(huán)比上漲7.6%。但新房網(wǎng)簽量為2787套，環(huán)比下跌了20%。和去年同期相比，上升了48.5%。累計來看，今年1-5月新房網(wǎng)簽量為13060套，同比下降了0.4%，微跌。

單獨看這個，似乎可以說，新盤很不行，還是要救。但是，先前的文章里講過了，今年有個特殊情況，有1萬套人才房拿出來賣了，這個數(shù)據(jù)沒有計算進來。如果再加上可售人才房賣掉的6561套，1-5月新房累計成交了19621套，同比上漲50%。

所以，結(jié)論是，前五月，深圳的房地產(chǎn)市場：一個是二手房成交上升了8成，一個是新房成交上升了5成。

放到全國來看，依據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，5月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比下降14.3%，但在這個情況下，仍優(yōu)于去年同期，同比增長6.7%。累計業(yè)績來看，1-5月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%。

一城與全局，都差不多。

另外要說的一點，新房市場受樓盤結(jié)構(gòu)影響太明顯。比如5月的清淡，考察推盤結(jié)構(gòu)也能看出來一些端倪。5月賣的不好，因為新盤主要是“剛需盤”，并且很少“網(wǎng)紅盤”。

11個新開盤的項目里，賣的最好的是位于碧海的越秀潮樾府和位于蛇口的四海臻邸，首日去化率分別為96%、60%，但是，較高去化率都是建立在推盤量少的基礎(chǔ)上——兩盤推盤量分別只有178套、120套。是以，說明性不夠。整體看，都賣得不咋好。一是剛需盤本身供應(yīng)量充分，二是受人才房沖擊大，淡市之下，沒有任何好的營銷手段，只能是降價。降得多就賣得多。起不來，是因為降得不夠多。

當然，你不能指望著開發(fā)商、房東把價格一步降到位，甚至是直接給你降到人才房的價格去。這也要取決于對方是不是急用錢，選不選擇斷臂，否則，誰也不會打骨折價給你。市場本來就是需要一步一步試探著，來形成新的均衡的。

03

6月會是一個“網(wǎng)紅盤”集中爆發(fā)的月份，也是上半年最值得期待的月份。

統(tǒng)計看，6月深圳有多達18個住宅盤計劃入市，其中像海德園A區(qū)、深業(yè)云海灣、招商壹灣臻邸、金地環(huán)灣城、鴻榮源珈譽府這些網(wǎng)紅盤都很值得重點關(guān)注。

目前看，最快的是已經(jīng)拿證的海德園A區(qū)，即將開盤。均價同樣是12.6萬/平，備案了237套，以89平小戶型為主。盡管今年以來網(wǎng)紅盤銷售走低，但是考慮這個盤推售的戶型小、總價比去年為低，預(yù)計還是會需要積分，并且會日光。

前海6月有兩個盤計劃入市，桂灣的深業(yè)云海灣和前灣的招商壹灣臻邸。前者此次預(yù)計要推918套建面約106-183平的3-4房，毛坯限價9.2萬/平。后者預(yù)計會推646套建面約98-155平的3-4房，毛坯限價10.7萬/平。兩者之間存在1.5萬/平的差價，關(guān)于這兩個盤的細節(jié)信息，我在小紅書發(fā)過詳細的數(shù)據(jù)對比：《前海買房，選云海灣還是壹灣臻邸？》需要的可以去看看。

再一個市場關(guān)注度很高的項目是福田金地環(huán)灣城，這是迄今為止最高端、投資額最大的一個項目——預(yù)計投資額將超過250億，定位將是一個類似“天元”一樣頂級豪宅的存在，項目是一個百萬平米級的綜合體，包含住宅、公寓、寫字樓、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，距離7號線沙尾站很近。已在4月19日引進新加坡高端酒店品牌嘉佩樂酒店，高端站位已經(jīng)形成。

據(jù)市場信息，環(huán)灣城將首發(fā)推出6棟120-270平米的大戶型住宅，還有約164-280平米3-5房的大戶型公寓。相比于海德園的主力90平米以下，這個項目形成了差異化競爭，能夠給到改善型買家更多的選擇。

沙井鴻榮源珈譽府也是近期話題度很高的項目，昨天寶安公布了今年秋季各大公辦學校的招生范圍，珈譽府的小學和中學學區(qū)均在深外寶安學校的招生范圍內(nèi)。

這個體量達到248萬平的超級綜合體配套很好，除了離地鐵近，綜合體內(nèi)還會配建超50萬平的商業(yè)。項目首批將推2280套建面約76-181平的3-5房，貨量充足。價格參考萬豐海岸城的5.75萬/平，但是預(yù)計在今年這個市況下，低開的可能性很高。

總之，市場的“磨底”形態(tài)不會在一時半會兒結(jié)束，即便是有政策支持，恢復(fù)性好一些，也很難再徹底逆轉(zhuǎn)。

面對這樣的市場不確定，我們依然要提醒，一個成熟的市場參與者，應(yīng)該學會心平氣和的面對市場波動。市場就是這樣，永遠處在波動之中，永遠都有人贏也有人輸。每一次調(diào)整都在證明，將自己的決策押注在政策之上，不是一個明智的做法。這要求個人，為自己的決策設(shè)定好紀律與紅線，給自己一個更大的“安全墊”。

這個時候（以及任何時候），我們的想法和操作都應(yīng)該是：回歸自身，把握當下。改變不了，就看著，讓子彈飛一會兒，想自己，把自己的事兒倒騰明白。如果是需要買房子，那就繼續(xù)買；如果是需要賣房子，那還是照舊繼續(xù)賣。