文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

在2022年業(yè)績會(huì)上，華僑城董事及總裁王曉雯坦言：2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重，最為困難的一年。

2022年，華僑城實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-109.5億元，是自1997年上市以來的首次虧損。扭轉(zhuǎn)經(jīng)營局面不易，據(jù)了解，今年以來，華僑城在全國各地爆發(fā)了多起維權(quán)事件，如成都華僑城濱江壹號(hào)項(xiàng)目、上海浦東唐鎮(zhèn)華僑城純水岸項(xiàng)目、武漢華僑城歡樂天際項(xiàng)目等。

(資料圖)

深陷業(yè)績的困境之中，近期，華僑城正加速資產(chǎn)出清。

6月2日，據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，瑞馳城市發(fā)展（深圳）有限公司（簡稱“深圳瑞馳”）51%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為華僑城光明（深圳）投資有限公司（簡稱“華僑城光明投資”），轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1元。

企查查顯示，華僑城光明投資由深圳市光明集團(tuán)有限公司持股100%，后者由華僑城集團(tuán)有限公司持股51%，深圳市光明區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局持股44.1%， 深圳市國有股權(quán)經(jīng)營管理有限公司持股4.9%。轉(zhuǎn)讓完成后，華僑城集團(tuán)將不再持有深圳瑞馳任何股權(quán)。

深圳瑞馳成立于2017年9月，2022年10月之前，其曾用名為“華僑城城市發(fā)展（深圳）有限公司”。但成立以來，深圳瑞馳并無實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營業(yè)務(wù)。2021年度審計(jì)報(bào)告及2023年4月30日財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該公司營業(yè)收入、營業(yè)利潤、凈利潤、資產(chǎn)總計(jì)、負(fù)債總計(jì)、所有者權(quán)益等數(shù)據(jù)均為0。

這是華僑城眾多出售動(dòng)作的其中一例。

接連賣子

今年2月8日，華僑城西部投資有限公司（簡稱“西部華僑城”）擬出售劍門關(guān)華僑城旅游開發(fā)股份有限公司（簡稱“劍門關(guān)華僑城”）80%股權(quán)，掛牌底價(jià)4.75億元。4個(gè)月后，出售事項(xiàng)塵埃落定，四川省大劍門文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司接手這部分股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，華僑城將退出劍門關(guān)華僑城股東名單。

去年前11個(gè)月，劍門關(guān)華僑城取得營收5322.7萬元，營業(yè)利潤及凈利潤均虧損在610萬元以上，2021年的營業(yè)利潤及凈利潤分別虧損2169萬元、2476.4萬元。截至2022年11月30日，劍門關(guān)華僑城資產(chǎn)總計(jì)約5.87億元，負(fù)債總計(jì)約0.46億元，所有者權(quán)益約5.41億元。

今年4月，華僑城將國內(nèi)首個(gè)寶格麗公寓項(xiàng)目公司51%的股權(quán)出售，回籠資金6.12億元。這項(xiàng)交易計(jì)劃于2023年第2季度完成，出售完成后，華僑城上海置地仍持有寶格麗公寓49%股權(quán)。

頭頂寶格麗光環(huán)，但該項(xiàng)目處在持續(xù)虧損中。據(jù)披露，持有寶格麗公寓的上海首馳在2020年、2021年以及2022年前8個(gè)月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1萬元及3695.3萬元，累計(jì)虧損超1.4億元。

截至去年8月末，該司總負(fù)債約為14.35億元，其中包括貸款約14億元（已于2022年8月31日后償還，并由來自一間中國商業(yè)銀行的貸款約14億元所取代），連同其他應(yīng)付賬款及其日常業(yè)務(wù)過程中產(chǎn)生的其他應(yīng)付款項(xiàng)約3500萬元。

疫情沖擊下的2022年，文旅行業(yè)遭受重創(chuàng)，華僑城急于拋售旅游類資產(chǎn)。

去年6月，華僑城全資子公司重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及42020萬元債權(quán)，底價(jià)約5.6億元。

8月，華僑城持股的云南旅游股份有限公司，掛牌轉(zhuǎn)讓云南省麗江中國國際旅行社有限責(zé)任公司（簡稱“麗江國旅”）49.53%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)123.72萬元。截至去年5月31日，麗江國旅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入102.82萬元，凈利潤虧損114.74萬元，資產(chǎn)總計(jì)830.83萬元，負(fù)債總計(jì)937.69萬元，負(fù)債率高達(dá)112.86%，已經(jīng)資不抵債。

10月，華僑城旗下華僑城（天津）投資有限公司擬分別轉(zhuǎn)讓太原僑碩置業(yè)、太原僑諾置業(yè)、太原僑隆置業(yè)各5%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)合計(jì)1500萬元。

業(yè)績低谷

連續(xù)的資產(chǎn)出售動(dòng)作或與其業(yè)績的下滑有關(guān)。文旅是華僑城的一大特色，也是其主要開發(fā)業(yè)務(wù)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)建立是在文旅項(xiàng)目之上的。

這一模式在2022年被改變。去年3月底，保利集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理張振高，接替段先念出任華僑城集團(tuán)董事長。張振高上任后，確立了“一體兩翼三功能”新發(fā)展模式，確立房地產(chǎn)開發(fā)為“主體”業(yè)務(wù)。

執(zhí)掌一年后，華僑城交出史上最差成績單。2022年，華僑城實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-109.5億元，是自1997年上市以來的首次虧損。

而去年前三季度，華僑城還處于盈利狀態(tài)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.26億元。

這一業(yè)績變動(dòng)引起了深交所的關(guān)注。4月22日，深交所向華僑城發(fā)出2022年年報(bào)問詢函，涉及凈利潤大額虧損原因、償債能力、計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合理性及原因等11個(gè)方面，要求華僑城在 2023年5月5日前將有關(guān)說明材料報(bào)送深圳證券交易所并對(duì)外披露。

比回復(fù)函先來的是一則公告。截止日前一晚，華僑城公告表示公司總會(huì)計(jì)師馮文紅女士因工作調(diào)動(dòng)不再擔(dān)任公司總會(huì)計(jì)師職務(wù)。隨后，華僑城又發(fā)公告表示，因?yàn)楣ぷ髁刻?，無法在5月5日前完成回復(fù)，延期到5月19日。

就外界最關(guān)注的資產(chǎn)減值合理性的問題，華僑城在回復(fù)問詢函中指出，報(bào)告期內(nèi)其計(jì)提資產(chǎn)減值合理、合規(guī)，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比不存在較大變化。

年報(bào)顯示，華僑城在2022年對(duì)存貨、固定資產(chǎn)、投資房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等計(jì)提減值總計(jì)約127億元，其中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額最大，達(dá)到約115.1億元，而2021年僅計(jì)提約12.57億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

有人認(rèn)為，華僑城這是在將百億虧損的風(fēng)險(xiǎn)一次性出清。

此外，華僑城表示，公司維持較好安全邊際，不存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。雖然2022年虧損額巨大，但負(fù)債減少了，截至2022年12月31日，華僑城的有息負(fù)債余額較年初減少了110億元；其中短期債務(wù)較年初減少了60億元，現(xiàn)金短債比1.53。