計劃近期入市的深業(yè)云海灣，是前海桂灣的純居大盤。

(資料圖片)

作為前海核心內(nèi)比較難得的大社區(qū)，項目地塊自21年土拍以來，精筑近兩年，市場翹首以盼，是地段改善和居家品質改善的優(yōu)選標的。

點擊報名》》》深業(yè)云海灣 綠色看房通道

1.

深業(yè)云海灣位于前海核心的桂灣，與寶中隔河相鄰，坐擁前海灣“山、海、林、城、島、港、灣”于一體的灣區(qū)景觀資源。

前海核心特指原始前海概念中的“三灣”，即桂灣、前灣和媽灣，按照深圳市級中心打造，面向國際的重點門戶。

說起前海核心，其實已沒必要展開太多，一個耳熟能詳?shù)膬?yōu)質新城。

它從誕生伊始就屹立戰(zhàn)略高地，這么多年以來都是深圳頂層設計的“寵兒”，其發(fā)展戰(zhàn)略和價值屬性，都顯示出更優(yōu)越的一面。

一方面疊加了自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳深度合作示范區(qū)等多重戰(zhàn)略規(guī)劃，集中了競逐全球的國家意志；

另一方面作為大灣區(qū)橋頭堡，全面提升的發(fā)展引擎；再一方面，又是深化開放的創(chuàng)新高地，圍繞制度創(chuàng)新開創(chuàng)“前海模式”，發(fā)揮先行先試。

如此多的戰(zhàn)略規(guī)劃于一身，早已反饋到土地價值和物業(yè)價值上，成長性和確定性都十分明朗。

2.

從一片灘涂到高樓林立，前海已崛起多個成規(guī)模的先發(fā)組團。其中又以深業(yè)云海灣所在的桂灣片區(qū)發(fā)展最為迅速，城建最為集中。

如果說前海是深圳“特區(qū)中的特區(qū)”，那么桂灣可被譽為前?！昂诵闹械暮诵摹?。

根據(jù)官方定調(diào)，桂灣規(guī)劃定位為金融樞紐，重點發(fā)展金融和商務服務業(yè)，建設具有示范效應的國際金融科技中心和全球總部中心，打造成深港金融機構集聚地和深港金融創(chuàng)新承載平臺。

目前，前海核心內(nèi)當屬桂灣的商住氛圍最為濃厚，基建配套肉眼可見地豐富，注冊企業(yè)回籠集聚得迅速。

匯豐、恒生、玉山、瑞士等跨境銀行機構，騰訊微眾、VIVO、香港新世界等知名企業(yè)已入駐，其中崛起前海深港國際金融城，港資外資機構占三成；

重點打造的前海深港基金小鎮(zhèn)，匯聚了數(shù)十家知名公募、私募基金，金融科技公司及銀行、券商、律所、基金行業(yè)協(xié)會等金融服務機構，聚集效應明顯。

前海管理局發(fā)布的《關于前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)[桂灣片區(qū)]開發(fā)單元規(guī)劃修編規(guī)劃》顯示，規(guī)劃桂灣的就業(yè)人口規(guī)模約20萬人。

但縱觀整個前海核心區(qū)，開發(fā)用地以商務辦公為主，住宅用地比例雖然在幾經(jīng)變更后有所增加，整體比例仍然比較低。

并且，變更的居住用地主要位于前灣和媽灣，高端服務業(yè)為主要承載的桂灣，居住地塊屈指可數(shù)。

深業(yè)云海灣在其中，占據(jù)城市頂格稀缺資源，在居住功能配置上具備稀缺屬性。

示意圖，僅供參考

注：規(guī)劃及數(shù)據(jù)信息來源于深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)管理局，由于統(tǒng)計節(jié)點非實時，與實際或有出入，僅供參考。

3.

桂灣定位之高，以世界的眼光立于粵港澳大灣區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略之高，也決定了區(qū)域的起步基點。

作為前海核心內(nèi)的金融先導區(qū)、深港國際金融城，桂灣的城市建設起步早，擁有相對成熟、齊全的交通、商業(yè)、市政等配套資源。

交通方面，深業(yè)云海灣擁有多層次的立體交通骨架，毗鄰南坪、北環(huán)、濱海等城市快速路，并在前海地下城互通，與深圳灣、福田中心區(qū)等其他核心板塊之間穿行高效。

項目西南側約650米（百度地圖測量僅供參考）可達前海灣樞紐，匯聚地鐵1/5/11號線三條地鐵線，穗深城際線西延線（建設中）、港深西部快線（規(guī)劃中）等城際線。

同時規(guī)劃包含口岸、公交等接駁設施，樞紐完全落成后，將是亞洲最大的綜合交通樞紐之一。

通過換乘還可接駁片區(qū)內(nèi)的深惠（建設中）、深珠（規(guī)劃中）等城際線，連通香港、廣州、東莞、珠海等灣區(qū)城市，成為深圳又一標志性的城市級樞紐。

商業(yè)方面，圍繞華潤置地萬象前海、卓越IN TOWN、鴻榮源壹方匯（預計2023年開業(yè)）等高品質綜合體商業(yè)，迅速成長為前海核心范圍內(nèi)首個真正意義上的市級商圈。

即將到來的6月底，桂灣片區(qū)內(nèi)還將迎來深圳西部首家，國內(nèi)全新的山姆旗艦店（建設中）——前海山姆會員店，為前海乃至深圳西部居民創(chuàng)造更多元的消費場景。

桂灣內(nèi)云集的多層次精品零售、大眾餐飲，不僅能夠滿足片區(qū)內(nèi)的商務、居住生活所需，還為深圳市民提供獨具特色的灣區(qū)商業(yè)氛圍。

未來，前海灣樞紐也將注入大型商業(yè)、休閑娛樂等多元配套，在盤區(qū)內(nèi)整體形成超230萬㎡的國際商圈。

市政方面，前海核心規(guī)劃聚集了大量的高規(guī)格市政、文化、公園設施，其中桂灣片區(qū)內(nèi)將建成前海劇院、演藝中心、前海國際金融交流中心等城市新地標，構筑前海面向國際的城市會客廳。

以深業(yè)云海灣約一公里范圍為例，項目周邊布局了九年一貫制學校（建設中）、港灣小學、前海國王學校等，接軌國際教學理念，培育擁有環(huán)球視野的世界公民；

可享有雙界河水廊道公園、前海演藝公園等，留白的城市公共空間，演繹坐擁灣畔的進階生活。

此外，項目地塊與社區(qū)氛圍及各式配套均已醇熟的寶中緊密相連，還可便捷暢享灣區(qū)之光摩天輪、歡樂港灣、濱海藝術中心、濱海廊橋等，疊加雙中心板塊的市級配套。

4.

深業(yè)云海灣是匹配前海桂灣高規(guī)格定位的灣芯之作，由深業(yè)集團和人才安居集團兩大國企合力開發(fā)建設。

并攜手CUBE立方設計、DDON笛東設計、J&A杰恩設計、莫兆銘等國際大師團隊聯(lián)袂共筑，以濱海森局精粹，定制空間細節(jié)韻律。

項目主推建面約106-183㎡3-4房，以中大戶型為主，改善區(qū)位內(nèi)的改善型面積段產(chǎn)品，定位精準。

1）前海核心大盤，純居社區(qū)。項目占地面積約5.13萬㎡，是前海住宅土拍面積最大地塊（暫無之一）。

規(guī)劃總建面約21萬㎡，除了規(guī)劃配建12班幼兒園、約1萬㎡沿街商鋪及約1萬㎡常規(guī)社區(qū)配套外，其余主要均為居住產(chǎn)品，社區(qū)功能屬性純粹。

2）3梯5戶，低密舒居。項目規(guī)劃容積率約4.1，在容積率動輒5、6起步的新房市場環(huán)境之下，深業(yè)云海灣的指標相對低得多，可帶來更舒適的居家環(huán)境。

規(guī)劃共計8棟高層住宅建筑，含商品住房和高端人才住房。建筑高低錯配，緊貼地塊邊界圍合布局，留出更大的樓間距，優(yōu)化社區(qū)公共空間及居家景觀效果。

其中，商品住房單層5戶，每棟3梯，高梯戶配置，匹配改善型居家需求。

戶型整體方正，尺度舒適，絕大部分單元能做到向陽優(yōu)勢朝向。

寬景大陽臺是深業(yè)云海灣最為顯著的設計特色，大面積景觀陽臺可充分發(fā)揮視野優(yōu)勢的同時，為業(yè)主帶來功能全面的“半戶外”空間，豐富居家場景。

以建面約106㎡的起步戶型為例，東南或西南朝向，客廳帶有大面積通廊式景觀陽臺，寬敞舒適功能全面。主臥配有全尺寸大飄窗明亮舒適，開間進深比良好，雙次臥配置均衡，空間使用靈活。

建面約183㎡為本項目最大戶型，房源量不多，西南朝向通透型布局，大開間短進深通風采光性能優(yōu)秀。主要生活空間均為南向，光照充足。入戶玄關獨立通風采光，同時擁有較高的儲物和收納能力。

4個房間擁有雙套間配置，空間利用充分，照顧到了多代同堂大家庭的私密空間需求。主臥自然通透，配獨立衣帽間，三面采光相當優(yōu)異。

3）限價入市，前海核心內(nèi)的低價王。在這基礎上，深業(yè)云海灣的毛坯限價（均價）僅約9.2萬/㎡。這個限價力度很大，是2021年時前海土拍規(guī)定的限價水平。

去年前海新拍一宗居住用地的毛坯限價（均價）則是10.71萬/㎡，一前一后，同在前海核心內(nèi)，僅從限價（均價）水平來看，兩者差幅超過16%。

將視角拓展到全市，深業(yè)云海灣的限價優(yōu)勢也突出，比近期赤灣、福田南、老蛇口等板塊新批預售新盤的備案價格都要低。

這之間的差價水平，其實不完全是市場定價結果?，F(xiàn)在機會擺在眼前，能抓住的時候，盡量多加留意。

總的來說，深業(yè)云海灣所處地段沒得說，集萬千寵愛于一身，是深圳明確重點打造的都市核心板塊及雙中心板塊，也承擔著大灣區(qū)發(fā)展引擎及相關領域制度創(chuàng)新的戰(zhàn)略使命。

項目是由兩家實力國企合力打造，按高端改善型產(chǎn)品鍛造的矚目大盤。深業(yè)集團旗下的高端產(chǎn)品諸如深業(yè)上城、深業(yè)中城，口碑都不錯，產(chǎn)品力較強。

主推戶型為建面約106-183㎡的居家改善型產(chǎn)品，符合項目的整體調(diào)性。大社區(qū)容積率僅約4.1，加之全套戶型配置南向為主的寬景大陽臺，進一步提升居家舒適感和品質感。

但更為關鍵的關注因素是其限價力度，毛坯限價約9.2萬的均價水平，在前海核心區(qū)內(nèi)最低，以較低門檻入住前海核心，機會難得。

（內(nèi)容完）

備注：規(guī)劃信息僅作展示參考，交付以審批文件和簽訂合同為準。

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