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天天實時:大分化時代,到底誰在“裸泳”?

5月份,新房成交2787套,環(huán)比4月份3505套,下滑20.48%。二手住宅2788套,環(huán)比4月份3192套,下降了12.6%。


(資料圖片僅供參考)

一、新房成交數(shù)據(jù)

1、供應(yīng)與去化

5月深圳新房預(yù)售12個樓盤,延續(xù)了4月的供應(yīng)態(tài)勢,供應(yīng)了4000余套住宅,主要集中于剛需戶型,寶安供應(yīng)近一半。

細(xì)化各盤去化,去化也是呈兩級分化:

位于寶安碧海越秀潮樾府,共計319批入圍,選178套房源,入圍比例179%。當(dāng)日開盤去化96%,僅余8套房源。

而位于光明華潤潤曜府,共計31批入圍,選304套房源,入圍比例僅10.2%。在光明近期普遍新房交樓品質(zhì)低下,以及學(xué)校雙重影響下,認(rèn)籌成績實在太差,很難想象這是前兩年的網(wǎng)紅片區(qū)。

2、區(qū)域與面積

從成交數(shù)據(jù)看,龍華區(qū)去化最多,成交652套,其次龍崗區(qū),成交639套。

從成交面積看,90-144㎡成交仍占榜首,成交了1603套,占比57.8%;90㎡以下成交1074套,占比38.5%。

3、6月改善/豪宅炸場

6月的深圳樓市,在福田海德園A區(qū)“取證”打響第一槍中拉開帷幕。據(jù)不完全統(tǒng)計,6月預(yù)計有21盤供應(yīng),其中豪宅、改善盤居多。

二、二手房成交數(shù)據(jù)分析

1、二手成交溢價率

【剛需市場】

據(jù)深中協(xié)統(tǒng)計,5月剛需型需求再度進(jìn)入“萎縮”。

像剛需成交主力版塊的龍崗中心區(qū)、坪山、光明等區(qū)等片區(qū)成交下滑均較為明顯。二手剛需市場的需求,很大程度上被人才房和新房給擠壓了。

而從成交價格看,老小區(qū)的房源由于缺乏競爭力,就算是西部樓盤,也仍以降價促成交為主。

【改善市場】

福田、寶安等片區(qū)改善二手房放盤的價格,整體相比于四月份整體有所下滑。

寶安尤其是寶中,受前海地塊劇增供應(yīng)影響,近期二手跌幅明顯。

而中部的龍華紅山,近期89平產(chǎn)品分化嚴(yán)重,像水榭春天和金亨利(詳見上圖),后者成交總價基本都在1000萬以上。

【豪宅市場】

五月豪宅市場放盤量持續(xù)增加,成交相對普通住宅來說較穩(wěn)。

豪宅盤總價高,但位置核心且有稀缺景觀的產(chǎn)品仍然受市場追捧:

例如:深圳灣的恒裕濱城170平的,掛盤不到半個月就以4850萬的價格給成交了,還有新天鵝堡一期38樓的毛坯259平最終以5580萬成交……

這兩個頂豪掛盤房源成交的共同點,就是核心的板塊+戶型格局合理+稀缺的無敵景觀,縱然價格不是特別便宜,但市場還是會為產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)買單。

三、菲菲樓市觀點

5月市場新房供應(yīng)有增無減,但多數(shù)是偏遠(yuǎn)剛需樓盤,所以整體去化不太理想。

其中,同區(qū)域新房競相開盤,更是內(nèi)卷嚴(yán)重,如沙井三個同期開盤:

會展灣雍境162套房源、備案均價4.77萬/平方米;

云海臻府738套、備案均價4.61萬/平方米;

云上潤府506套房源、備案均價4.79萬/平方米;

當(dāng)然,也有例外。潮樾府去化相當(dāng)優(yōu)秀,這表明,購房者置業(yè)目的明確,更多選擇地段、環(huán)境、有未來區(qū)域等。

總體來看,市場信心明顯不如3、4月份那么高,但是并不能因此看空深圳樓市。畢竟還是有海德園、潮樾府等網(wǎng)紅盤熱度仍舊居高不下,這也表明深圳新房市場正進(jìn)入另一階段。

而二手市場,同樣分化明顯。據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)在二手平均周期已拉長到260天。潮水退去,才知道誰在裸泳,以豪宅為例,樓層不同景觀不同,成交的周期也會隨之發(fā)生明顯變化。

像純水岸14期292平4380萬,戶型格局及裝修都非常出色,價格更是整個小區(qū)最便宜,但就是遲遲沒成交,原因就是樓層矮了?,F(xiàn)在能快速成交的,基本都是同類產(chǎn)品同類戶型中的最優(yōu)選。

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