5月份，新房成交2787套，環(huán)比4月份3505套，下滑20.48%。二手住宅2788套，環(huán)比4月份3192套，下降了12.6%。

(資料圖片僅供參考)

一、新房成交數(shù)據(jù)

1、供應(yīng)與去化

5月深圳新房預(yù)售12個(gè)樓盤，延續(xù)了4月的供應(yīng)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)了4000余套住宅，主要集中于剛需戶型，寶安供應(yīng)近一半。

細(xì)化各盤去化，去化也是呈兩級(jí)分化:

位于寶安碧海越秀潮樾府，共計(jì)319批入圍，選178套房源，入圍比例179%。當(dāng)日開盤去化96%，僅余8套房源。

而位于光明華潤(rùn)潤(rùn)曜府，共計(jì)31批入圍，選304套房源，入圍比例僅10.2%。在光明近期普遍新房交樓品質(zhì)低下，以及學(xué)校雙重影響下，認(rèn)籌成績(jī)實(shí)在太差，很難想象這是前兩年的網(wǎng)紅片區(qū)。

2、區(qū)域與面積

從成交數(shù)據(jù)看，龍華區(qū)去化最多，成交652套，其次龍崗區(qū)，成交639套。

從成交面積看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1603套，占比57.8%；90㎡以下成交1074套，占比38.5%。

3、6月改善/豪宅炸場(chǎng)

6月的深圳樓市，在福田海德園A區(qū)“取證”打響第一槍中拉開帷幕。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月預(yù)計(jì)有21盤供應(yīng)，其中豪宅、改善盤居多。

二、二手房成交數(shù)據(jù)分析

1、二手成交溢價(jià)率

【剛需市場(chǎng)】

據(jù)深中協(xié)統(tǒng)計(jì)，5月剛需型需求再度進(jìn)入“萎縮”。

像剛需成交主力版塊的龍崗中心區(qū)、坪山、光明等區(qū)等片區(qū)成交下滑均較為明顯。二手剛需市場(chǎng)的需求，很大程度上被人才房和新房給擠壓了。

而從成交價(jià)格看，老小區(qū)的房源由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，就算是西部樓盤，也仍以降價(jià)促成交為主。

【改善市場(chǎng)】

福田、寶安等片區(qū)改善二手房放盤的價(jià)格，整體相比于四月份整體有所下滑。

寶安尤其是寶中，受前海地塊劇增供應(yīng)影響，近期二手跌幅明顯。

而中部的龍華紅山，近期89平產(chǎn)品分化嚴(yán)重，像水榭春天和金亨利（詳見上圖），后者成交總價(jià)基本都在1000萬以上。

【豪宅市場(chǎng)】

五月豪宅市場(chǎng)放盤量持續(xù)增加，成交相對(duì)普通住宅來說較穩(wěn)。

豪宅盤總價(jià)高，但位置核心且有稀缺景觀的產(chǎn)品仍然受市場(chǎng)追捧：

例如：深圳灣的恒裕濱城170平的，掛盤不到半個(gè)月就以4850萬的價(jià)格給成交了，還有新天鵝堡一期38樓的毛坯259平最終以5580萬成交……

這兩個(gè)頂豪掛盤房源成交的共同點(diǎn)，就是核心的板塊+戶型格局合理+稀缺的無敵景觀，縱然價(jià)格不是特別便宜，但市場(chǎng)還是會(huì)為產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)買單。

三、菲菲樓市觀點(diǎn)

5月市場(chǎng)新房供應(yīng)有增無減，但多數(shù)是偏遠(yuǎn)剛需樓盤，所以整體去化不太理想。

其中，同區(qū)域新房競(jìng)相開盤，更是內(nèi)卷嚴(yán)重，如沙井三個(gè)同期開盤：

會(huì)展灣雍境162套房源、備案均價(jià)4.77萬/平方米；

云海臻府738套、備案均價(jià)4.61萬/平方米；

云上潤(rùn)府506套房源、備案均價(jià)4.79萬/平方米；

當(dāng)然，也有例外。潮樾府去化相當(dāng)優(yōu)秀，這表明，購房者置業(yè)目的明確，更多選擇地段、環(huán)境、有未來區(qū)域等。

總體來看，市場(chǎng)信心明顯不如3、4月份那么高，但是并不能因此看空深圳樓市。畢竟還是有海德園、潮樾府等網(wǎng)紅盤熱度仍舊居高不下，這也表明深圳新房市場(chǎng)正進(jìn)入另一階段。

而二手市場(chǎng)，同樣分化明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在二手平均周期已拉長(zhǎng)到260天。潮水退去，才知道誰在裸泳，以豪宅為例，樓層不同景觀不同，成交的周期也會(huì)隨之發(fā)生明顯變化。

像純水岸14期292平4380萬，戶型格局及裝修都非常出色，價(jià)格更是整個(gè)小區(qū)最便宜，但就是遲遲沒成交，原因就是樓層矮了?，F(xiàn)在能快速成交的，基本都是同類產(chǎn)品同類戶型中的最優(yōu)選。

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