???文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠
地產(chǎn)行業(yè)下行,房企對(duì)關(guān)聯(lián)物企的“拖累”,已經(jīng)無須多言。而在這之中,獨(dú)立第三方物企其實(shí)也未能幸免。
6月9日,南都物業(yè)(603506.SH)公布了一份其在4月-5月接待投資者的交流活動(dòng)記錄表。其中,關(guān)于綠地應(yīng)收款與壞賬準(zhǔn)備的問題,被多次提及。
(資料圖片僅供參考)
“目前已采取訴訟、保全、抵房等各種方式,包括各類法律手段維護(hù)公司合法權(quán)益,推進(jìn)相關(guān)應(yīng)收賬款盡快回款”,南都物業(yè)管理層在回復(fù)中強(qiáng)調(diào),已經(jīng)采取法律手段向綠地方追討應(yīng)收款。
十二年前,2011年,南都物業(yè)與綠地集團(tuán)、銀泰置地簽訂了華東區(qū)戰(zhàn)略協(xié)議,開啟全面進(jìn)軍綜合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的步伐。
誠如管理層在此次投資者交流活動(dòng)中所言,南都物業(yè)IPO時(shí)期,綠地是其戰(zhàn)略級(jí)客戶,也是推動(dòng)其快速進(jìn)行全國化布局的重要合作伙伴之一。
然而,房地產(chǎn)行業(yè)掀起滔天巨浪,少有房企能穩(wěn)住船身。南都物業(yè)與綠地之間的合作關(guān)系,也在這個(gè)過程中開始淡化,并走向“惡化”。
南都物業(yè)追債
“近幾年考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),基本沒有新增綠地項(xiàng)目”,南都物業(yè)管理層表示,“綠地的應(yīng)收賬款主要是綠地控股旗下項(xiàng)目公司以往年度應(yīng)付公司的空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)等”。
加快應(yīng)收賬款回款,南都物業(yè)開始采取訴訟、保全等法律手段。
在2021年財(cái)報(bào)中,南都物業(yè)就曾披露,截至報(bào)告期末,其對(duì)綠地控股旗下項(xiàng)目公司提起訴訟金額共8644.30萬元,其中21年已回款946.45萬元,期后已回款941.53萬元,已采取保全措施2673.62萬元。
然而,綠地集團(tuán)未繳納的物業(yè)費(fèi),還是拖垮了南都物業(yè)2022年凈利潤(rùn)。
2022年,南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.47億元,同比增長(zhǎng)15.93%;但凈利潤(rùn)1.55億元,同比下降8.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.45億元,同比下降10.7%。
“對(duì)第一大客戶的應(yīng)收賬款,基于謹(jǐn)慎性原則,單項(xiàng)計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備,導(dǎo)致信用減值損失增加,使歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降10.70%。”南都物業(yè)在業(yè)績(jī)報(bào)中直言,其凈利潤(rùn)下降,主要?dú)w因于綠地地產(chǎn)的應(yīng)收賬款壞賬計(jì)提。
在2022年財(cái)報(bào)中,南都物業(yè)披露,截至報(bào)告期末,其已與綠地控股旗下項(xiàng)目公司簽訂協(xié)議但尚未進(jìn)行會(huì)計(jì)處理涉及的應(yīng)收賬款金額合計(jì)3340.56萬元。
同期,其對(duì)綠地控股旗下項(xiàng)目公司提起訴訟尚未收回金額共計(jì)1.01億元,已采取保全措施3657.68萬元,期末已根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)敞口單項(xiàng)計(jì)提壞賬3346.57萬元,計(jì)提比例約32.99%。
綠地以“物”抵債
值得一提的是,南都物業(yè)為綠地集團(tuán)旗下部分項(xiàng)目提供的服務(wù),相關(guān)物業(yè)費(fèi)并沒有按照一般約定支付現(xiàn)金,而是雙方約定以綠地開發(fā)的房產(chǎn)物業(yè)(包括住宅、寫字樓、商鋪等)作價(jià)抵付。
四年多前,2019年1月,綠地集團(tuán)用上海虹口北外灘上的綠地浦創(chuàng)商務(wù)大廈6層601室,向南都物業(yè)(603506.SH)抵付了旗下四家公司拖欠的案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)。
根據(jù)此前南都物業(yè)披露的信息,這處房屋面積為149.66平方米,當(dāng)時(shí)報(bào)出的單價(jià)約為6.24萬元,綠地方借此抵銷了約934.96萬元的歷史欠費(fèi)。
坐落在鄭州金水區(qū)金水東路80號(hào)的綠地新都會(huì),是綠地集團(tuán)2017年夏天竣工的一幢甲級(jí)寫字大樓。
自2019年開始,南都物業(yè)就一直在為鄭州綠地新都會(huì)相關(guān)物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證書。根據(jù)最新年報(bào),在過去的2022年,相關(guān)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是終于過戶到南都物業(yè)名下了。
資料顯示,截至2022年12月31日,南都物業(yè)名下共有4處房地產(chǎn)出租,其中就包括上海的浦創(chuàng)商務(wù)大廈、鄭州的綠地新都會(huì),它們各自出租貢獻(xiàn)的租金收入分別為16.65萬元、19.35萬元。
今年以來,公堂追債的戲碼,已經(jīng)在上市物企中頻繁上演。
上個(gè)月,金科服務(wù)(09666.HK)就15億元借款與所涉利息,向法院起訴了金科股份(000656.SZ)及其控股子公司。
再上一個(gè)月,鑫苑服務(wù)(01895.HK)未追回其4.02億存款在不知情下被抵押而蒙受的損失,向香港國際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑置業(yè)的仲裁通知。
無論是南都物業(yè)向大客戶綠地追討應(yīng)收款,還是金科服務(wù)、鑫苑服務(wù)向關(guān)聯(lián)方追償借款、被違規(guī)占用的銀行借款,它們討債的對(duì)象,都是地產(chǎn)公司。
“在房企自己都活不好的情況下,很大可能不會(huì)去給物業(yè)公司結(jié)賬”,此前就有分析人士向樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》表示,追收應(yīng)收款正在成為上市物企們共同面臨的難題之一。
以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本,此前樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)了50家港股物企的相關(guān)數(shù)據(jù)。
截至2022年12月30日,50家港股物企的減值撥備額合計(jì)超92.17億元,較上一年同期的31.24億元大增195.06%。
盡管不少物企都進(jìn)行了大筆計(jì)提,但整體來看,應(yīng)收款壓力依然不小。
截至2022年13月31日,減值撥備后,50家物企合計(jì)還有超過682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款,較上一年同期的490.79億元增長(zhǎng)約39.01%。值得一提的是,同期,這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。
向地產(chǎn)客戶或關(guān)聯(lián)方催收應(yīng)收款,而對(duì)簿公堂的案列,或許還會(huì)再有。
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