???文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

地產(chǎn)行業(yè)下行，房企對(duì)關(guān)聯(lián)物企的“拖累”，已經(jīng)無(wú)須多言。而在這之中，獨(dú)立第三方物企其實(shí)也未能幸免。

6月9日，南都物業(yè)（603506.SH）公布了一份其在4月-5月接待投資者的交流活動(dòng)記錄表。其中，關(guān)于綠地應(yīng)收款與壞賬準(zhǔn)備的問(wèn)題，被多次提及。

(資料圖片僅供參考)

“目前已采取訴訟、保全、抵房等各種方式，包括各類法律手段維護(hù)公司合法權(quán)益，推進(jìn)相關(guān)應(yīng)收賬款盡快回款”，南都物業(yè)管理層在回復(fù)中強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)采取法律手段向綠地方追討應(yīng)收款。

十二年前，2011年，南都物業(yè)與綠地集團(tuán)、銀泰置地簽訂了華東區(qū)戰(zhàn)略協(xié)議，開(kāi)啟全面進(jìn)軍綜合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的步伐。

誠(chéng)如管理層在此次投資者交流活動(dòng)中所言，南都物業(yè)IPO時(shí)期，綠地是其戰(zhàn)略級(jí)客戶，也是推動(dòng)其快速進(jìn)行全國(guó)化布局的重要合作伙伴之一。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)掀起滔天巨浪，少有房企能穩(wěn)住船身。南都物業(yè)與綠地之間的合作關(guān)系，也在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)始淡化，并走向“惡化”。

南都物業(yè)追債

“近幾年考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，基本沒(méi)有新增綠地項(xiàng)目”，南都物業(yè)管理層表示，“綠地的應(yīng)收賬款主要是綠地控股旗下項(xiàng)目公司以往年度應(yīng)付公司的空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)等”。

加快應(yīng)收賬款回款，南都物業(yè)開(kāi)始采取訴訟、保全等法律手段。

在2021年財(cái)報(bào)中，南都物業(yè)就曾披露，截至報(bào)告期末，其對(duì)綠地控股旗下項(xiàng)目公司提起訴訟金額共8644.30萬(wàn)元，其中21年已回款946.45萬(wàn)元，期后已回款941.53萬(wàn)元，已采取保全措施2673.62萬(wàn)元。

然而，綠地集團(tuán)未繳納的物業(yè)費(fèi)，還是拖垮了南都物業(yè)2022年凈利潤(rùn)。

2022年，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.47億元，同比增長(zhǎng)15.93%；但凈利潤(rùn)1.55億元，同比下降8.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.45億元，同比下降10.7%。

“對(duì)第一大客戶的應(yīng)收賬款，基于謹(jǐn)慎性原則，單項(xiàng)計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備，導(dǎo)致信用減值損失增加，使歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降10.70%?！蹦隙嘉飿I(yè)在業(yè)績(jī)報(bào)中直言，其凈利潤(rùn)下降，主要?dú)w因于綠地地產(chǎn)的應(yīng)收賬款壞賬計(jì)提。

在2022年財(cái)報(bào)中，南都物業(yè)披露，截至報(bào)告期末，其已與綠地控股旗下項(xiàng)目公司簽訂協(xié)議但尚未進(jìn)行會(huì)計(jì)處理涉及的應(yīng)收賬款金額合計(jì)3340.56萬(wàn)元。

同期，其對(duì)綠地控股旗下項(xiàng)目公司提起訴訟尚未收回金額共計(jì)1.01億元，已采取保全措施3657.68萬(wàn)元，期末已根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)敞口單項(xiàng)計(jì)提壞賬3346.57萬(wàn)元，計(jì)提比例約32.99%。

綠地以“物”抵債

值得一提的是，南都物業(yè)為綠地集團(tuán)旗下部分項(xiàng)目提供的服務(wù)，相關(guān)物業(yè)費(fèi)并沒(méi)有按照一般約定支付現(xiàn)金，而是雙方約定以綠地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)物業(yè)（包括住宅、寫字樓、商鋪等）作價(jià)抵付。

四年多前，2019年1月，綠地集團(tuán)用上海虹口北外灘上的綠地浦創(chuàng)商務(wù)大廈6層601室，向南都物業(yè)（603506.SH）抵付了旗下四家公司拖欠的案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)。

根據(jù)此前南都物業(yè)披露的信息，這處房屋面積為149.66平方米，當(dāng)時(shí)報(bào)出的單價(jià)約為6.24萬(wàn)元，綠地方借此抵銷了約934.96萬(wàn)元的歷史欠費(fèi)。

坐落在鄭州金水區(qū)金水東路80號(hào)的綠地新都會(huì)，是綠地集團(tuán)2017年夏天竣工的一幢甲級(jí)寫字大樓。

自2019年開(kāi)始，南都物業(yè)就一直在為鄭州綠地新都會(huì)相關(guān)物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證書。根據(jù)最新年報(bào)，在過(guò)去的2022年，相關(guān)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是終于過(guò)戶到南都物業(yè)名下了。

資料顯示，截至2022年12月31日，南都物業(yè)名下共有4處房地產(chǎn)出租，其中就包括上海的浦創(chuàng)商務(wù)大廈、鄭州的綠地新都會(huì)，它們各自出租貢獻(xiàn)的租金收入分別為16.65萬(wàn)元、19.35萬(wàn)元。

今年以來(lái)，公堂追債的戲碼，已經(jīng)在上市物企中頻繁上演。

上個(gè)月，金科服務(wù)（09666.HK）就15億元借款與所涉利息，向法院起訴了金科股份(000656.SZ）及其控股子公司。

再上一個(gè)月，鑫苑服務(wù)（01895.HK）未追回其4.02億存款在不知情下被抵押而蒙受的損失，向香港國(guó)際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑置業(yè)的仲裁通知。

無(wú)論是南都物業(yè)向大客戶綠地追討應(yīng)收款，還是金科服務(wù)、鑫苑服務(wù)向關(guān)聯(lián)方追償借款、被違規(guī)占用的銀行借款，它們討債的對(duì)象，都是地產(chǎn)公司。

“在房企自己都活不好的情況下，很大可能不會(huì)去給物業(yè)公司結(jié)賬”，此前就有分析人士向樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》表示，追收應(yīng)收款正在成為上市物企們共同面臨的難題之一。

以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，此前樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)了50家港股物企的相關(guān)數(shù)據(jù)。

截至2022年12月30日，50家港股物企的減值撥備額合計(jì)超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

盡管不少物企都進(jìn)行了大筆計(jì)提，但整體來(lái)看，應(yīng)收款壓力依然不小。

截至2022年13月31日，減值撥備后，50家物企合計(jì)還有超過(guò)682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款，較上一年同期的490.79億元增長(zhǎng)約39.01%。值得一提的是，同期，這50家物企的營(yíng)收增幅均值約為10.17%。

向地產(chǎn)客戶或關(guān)聯(lián)方催收應(yīng)收款，而對(duì)簿公堂的案列，或許還會(huì)再有。