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萬達商管估值之謎_視訊

文/樂居財經(jīng)魏薇

前不久,大連萬達集團股份有限公司(簡稱“萬達集團”)新增兩則股權凍結信息,被執(zhí)行標的企業(yè)均為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡稱“大連萬達商管”),被凍結股權數(shù)額合計約19.79億元,凍結期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

19.79億數(shù)額,到底是多少?


(資料圖)

從持股比例來看。萬達集團持有大連萬達商管約53.39%股權,對應為23.9億股權數(shù)額。換算一下,這次被凍的19.79億數(shù)額,等于萬達集團持有大連萬達商管里的八成股份被凍了。

這19.79億數(shù)額對應多少價值?工商登記信息里沒有披露。

萬達集團覺得很冤,發(fā)布聲明披露了細節(jié):其一,萬達地產集團和某企業(yè)在長春一大型項目有合作,至今雙方仍存在約10余億元財務糾紛;其二,2018年萬達商管引入投資人時,萬達商管45.27億股權當時估值就已經(jīng)2430億元,此估值為公開信息。此次凍結萬達商管19億股權,大幅超過雙方財務糾紛金額。

按照萬達的說法,大連萬達商管被凍的19.79億股權,價值1062億元。這個數(shù)額,高于10億元糾紛達上百倍。

很多媒體、甚至大V站出來,凍結申請人太狠,在王健林落難時,落井下石、趁火打劫。但拋開人情的因素,這就是現(xiàn)實的商業(yè)世界,只有永遠的利益,沒有永遠的朋友。

從2018年至今,大連萬達商管到底估值是多少?五年了,中國房地產地產從黃金時代轉入青銅時代,從15萬億元縮水至13萬億元。今昔不比往昔,暴雷房企達數(shù)十家,八成以上房企的股價破凈。

站在行業(yè)的角度上,大連萬達商管曾經(jīng)的2430億元估值,也應該大幅縮水了。它旗下分拆出來的輕資產公司珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡稱“珠海萬達商管”),在2021年7月估值1800億元,大連萬達集團持股78.83%,對應估值約1400億元。

但這些僅僅是估值,法院在債務糾紛執(zhí)行中認定是多少,它自有一套評估體系。

萬達商管這五年

五年前,2018年1月底,萬達集團董事長王健林引戰(zhàn)。

來自騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng),一共接盤大連萬達商管14%的股權,其中,騰訊投資100億元持股4.12%,蘇寧和融創(chuàng)中國分別投資95億元、各持股3.91%,京東投資50億元持股2.06%。按此計算,大連萬達商管當時的估值為2430億元。

引入新戰(zhàn)略投資者后,大連萬達商管集團表示1-2年內消化房地產業(yè)務,今后不再進行房地產開發(fā),成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè),將推動萬達商管集團盡快A股上市。2016年9月,大連萬達商管從港股退市。

2018年2月,萬達地產集團正式成立,由大連萬達集團100%控股。后來經(jīng)過幾次股權變更和增資,深圳迪訊實業(yè)有限公司和富泰香港分別持股98.7%和1.3%。迪訊實業(yè)是萬達百貨集團有限公司旗下全資公司。

換句話說,萬達地產集團成為大連萬達商管的兄弟企業(yè)。這次萬達地產集團在長春的開發(fā)項目官司,火燒到大連萬達商管,或許是因為萬達集團曾為該項目做過擔保。

但引戰(zhàn)之后,大連萬達商管A股上市遲遲沒有落地。王健林決定把大連萬達商管進行分拆,把重資產留下,將商管和物管的輕資產拿到香港上市。

2021年3月,珠海萬達商管成立。2021年七八月間,珠海萬達商管引戰(zhàn),PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機構戰(zhàn)投380億元持股21.17%,令珠海萬達商管對應估值增至1800億元。

運氣不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日,珠海萬達商管先后三次遞表,均以招股書失效收場。這期間,大連萬達商管股權被凍、珠海萬達商管出租數(shù)據(jù)造假的利空消息,直接拖累了上市進程。

按照對賭協(xié)議,珠海萬達商管未能在2023年底前完成上市,將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰(zhàn)投們。

經(jīng)過這五年的折騰,大連萬達商管的估值還剩多少呢?

一個有意思的現(xiàn)象是,在行業(yè)進入下行期的這兩年,萬達的地產業(yè)務反而出現(xiàn)上升。在2022年房企銷售排行榜上,萬達集團以555.1億的全口徑銷售額排在30名開外。

大家認為,萬達的地產又回來了。但這只是前些年土儲的集中釋放,所帶來的短暫煙花。

據(jù)大連萬達商管2022年債券報告,其在期末的其他應收款同比增加242.65%至248.76億元,主要原因是:預付給萬達地產集團在建廣場股權轉讓價款增加。

估值是多少?

截止2022年末,王健林和大連萬達集團合共持有大連萬達商管53.39%股權,其中10.71%股權被質押,1.00%股權被凍結。加上前不久被凍結19.79億股權數(shù)額,總凍結比例約44.71%。

由于大連萬達商管由輕資產和重資產組成,很難找到完全對標的企業(yè)。目前,輕重資產皆有的龍湖集團和新城控股,它們的市盈率分別為4.45倍和21.33倍。這導致大連萬達商管的估值很難計算。

反而可以比較的是,正在沖刺IPO的珠海萬達商管。同為"物管股+商管股"概念的華潤萬象生活作比,其目前的市盈率為35.5倍。

2022年,大連萬達商管的營業(yè)總收入為493.14億元,同比增加4.69%;凈利潤124.99億元,同比減少6.96%。其中歸屬于母公司股東的凈利潤為123.01億元,同比減少7.45%,少數(shù)股東損益1.97億元,同比增加39.94%。

截至2022年底,大連萬達商管總資產5959.59億元,總負債2988.76億元,所有者權益2970.83億元。

2022年,珠海萬達商管實現(xiàn)商業(yè)運營收入271.2億元,主營業(yè)務利潤129.84億元,期末總資產228.86億元,凈資產72.33億元。但其還沒有披露2022年全年凈利潤,上半年凈利為40.47億元。

從數(shù)據(jù)可以看出,珠海萬達商管在大連萬達商管體系中所占的體量并不大,其資產占大連萬達商管的3.84%,卻貢獻了近55%的營收。

2021年,珠海萬達商管的總營收為234.81億元、凈利潤35.12億元,而大連萬達商管的總營收為471億元、凈利為134億元。

2022年,大連萬達商管開業(yè)55個萬達廣場,完成年計劃100%;累計開業(yè)473個項目,管理商業(yè)面積6556萬平方米,其中租賃面積4445萬平方米,同比增長11%;在建萬達廣場187個,商業(yè)面積2195萬平方米。商鋪出租率98.7%;租金收繳率100%。

如此高的出租率和租金收繳率,也引發(fā)了外界質疑。對此,大連萬達商管表示,業(yè)績不存在造假情況。

頻繁被凍股權

從去年11月至今,大連萬達集團一直被股權凍結所困擾。

關于被凍的19.79億元股權,甚至曾出現(xiàn)了烏龍事件。去年11月,大連萬達商管同樣出現(xiàn)過19.79億股權被凍結的情形。但三天就解除了此凍結,變更為與實際糾紛金額相近的股權凍結數(shù)額4527.34萬。

統(tǒng)計下來,大連萬達商管處于被凍結狀態(tài)的股權數(shù)額已達20.24億元,接近總股本45.27億元的一半。

負面新聞不斷,凍結風波也蔓延到了子公司珠海萬達商管身上。

近日,大連萬達商管成為被執(zhí)行人,凍結股權標的企業(yè)為珠海萬達商管,股權數(shù)額9.82億。大連萬達商管持有珠海萬達商管78.83%股權,約57.13億股,被凍結部分約占其持有股權的17.2%。

萬達地產集團目前倒是未被凍結股權。但在今年4月,因為廣東河源的房地產項目,萬達地產集團被昔日合作伙伴起訴,成了“老賴”,連10個小目標也還不上了。

4月20日,中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示,萬達地產兩次被法院列為失信被執(zhí)行人,分別被強制執(zhí)行8.41億元、2.46億元,合計10.87億元。

同時,其全資持有的項目公司河源御海和實控90%的河源福新創(chuàng)建也同時被列為執(zhí)行對象。

另外,萬達地產的法定代表人在4月發(fā)生了兩次變更。4月13日,法定代表人由張霖變更為黃國斌。短短十幾天之后,又變更為曲曉東。

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