不按參考價(jià)貸款后房?jī)r(jià)如何了?

(資料圖)

4月20日，銀行按揭貸款悄悄不按參考價(jià)了，執(zhí)行兩年之久的參考價(jià)貸款退出了，有關(guān)部門怕刺激房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有正式公開(kāi)宣傳該政策。結(jié)果呢，420之后大家的感覺(jué)是房?jī)r(jià)一路下跌，那么房?jī)r(jià)究竟跌了多少呢？

目錄：

一、不按參考價(jià)貸款有哪些影響

二、5月份房?jī)r(jià)究竟降了多少？三、區(qū)域房?jī)r(jià)因參考價(jià)而變四、樓市后續(xù)將如何，買房怎么做？

一、不按參考價(jià)貸款有哪些影響

參考價(jià)被認(rèn)為是深圳樓市最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，該政策推出后，全市二手房?jī)r(jià)格從1.3倍參考價(jià)跌倒去年11月的1倍指導(dǎo)價(jià)，下跌了23%，漲回去需要30%。

2021-2022深圳二手房?jī)r(jià)

近兩年房?jī)r(jià)下降有三個(gè)主要原因：

（一）參考價(jià)是房?jī)r(jià)下降的原因之一，參考價(jià)讓房?jī)r(jià)有了天花板，很難有更高的價(jià)格預(yù)期。

（二）貨幣政策在2021年全面收緊也是當(dāng)年房?jī)r(jià)下降的主因.

（三）2022經(jīng)濟(jì)下行，各行業(yè)收入下降是22年房?jī)r(jià)下降的主要因素。

參考價(jià)影響首付更高，那么參考價(jià)沒(méi)了，首付就降了，購(gòu)買力應(yīng)該釋放才是。其實(shí)情況并不然。

因?yàn)檫^(guò)去兩年買房貸款的方式變了。

（一）2022年開(kāi)始按揭買房的比例只占到一半，按揭買房除了按參考價(jià)以外，還有認(rèn)房認(rèn)貸5/6成首付，家庭二套7/8成首付等政策，正常買房首付非常高。所以有一半買房的是全款買，買了之后再貸款，一般可貸到參考價(jià)的7-9成。

（二）深圳2020年715政策，購(gòu)買750萬(wàn)以上的二手房都算豪宅，需要繳納5%以上的差額增值稅，這就導(dǎo)致了很多買房者貸款額度控制在750萬(wàn)以內(nèi)或全款買，以避增值稅。

以上兩個(gè)原因?qū)е聟⒖純r(jià)貸款對(duì)樓市影響非常小，所以參考價(jià)貸款取消之后，沒(méi)有對(duì)二手房?jī)r(jià)造成大影響。

二、5月份房?jī)r(jià)究竟降了多少？

（一）按月成交量?jī)r(jià)

深圳二手房按月成交量?jī)r(jià)

3月份1.06倍指導(dǎo)價(jià)為上半年最高，4月回落至1.04倍指導(dǎo)價(jià)。5月大家感覺(jué)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)降了很多，而實(shí)際上，整體上與4月價(jià)格基本持平，說(shuō)明降的不是實(shí)際成交價(jià)，而是報(bào)價(jià)，也就是業(yè)主的預(yù)期價(jià)格。

（二）按周成交量?jī)r(jià)按周成交量?jī)r(jià)

從按周的成交價(jià)格也可以看出，3-5月價(jià)格基本維持穩(wěn)定，全市價(jià)格穩(wěn)定在1.04-1.06倍指導(dǎo)價(jià)之間。

看一下典型個(gè)盤(pán)價(jià)格桃源村一期的價(jià)格

從桃源村一期的價(jià)格看3-5月基本維持穩(wěn)定，價(jià)格比去年底高。

但是最近看到很多樓盤(pán)報(bào)價(jià)情況還在進(jìn)一步走低。

三、區(qū)域房?jī)r(jià)因參考價(jià)而變

參考價(jià)政策是以福田為中心制定的，福田的參考價(jià)明顯偏高，而寶安遠(yuǎn)離福田明顯偏低，南山雖然為全市最高，但與福田比也被明顯壓低了。

不按參考價(jià)貸款后，福田房?jī)r(jià)失去保護(hù)，進(jìn)一步走低，寶安區(qū)掙脫束縛，房?jī)r(jià)走高。

各區(qū)參考價(jià)比值

南山區(qū)參考價(jià)比值4、5月持平，比3月低2%。

寶安區(qū)5月房?jī)r(jià)比4月升高4%，比3月高2%，參考價(jià)取消寶安區(qū)最受益。

福田區(qū)5月比3-4月下降2%，保護(hù)沒(méi)了，往下走。

龍華5月比4月低1%，比3月低3%，龍華新房大量上市，壓低了二手房?jī)r(jià)。

龍崗二手房?jī)r(jià)5月與3月持平。

羅湖5月比3-4月降1%各區(qū)有升有降。整體上5月房?jī)r(jià)與4月持平。

四、樓市后續(xù)將如何，買房怎么做？

我在今年上半年分析2-4房?jī)r(jià)回暖，5月將停滯或回落，并據(jù)此指導(dǎo)價(jià)唐老師的客戶在春節(jié)前趕緊買房，3月底之前賣房，把握波動(dòng)機(jī)會(huì)。初步分析下半年9月房?jī)r(jià)將在低谷全面回暖，這一次回暖短期不會(huì)有停滯或回落，所以現(xiàn)在到8月是買房的合適機(jī)會(huì)。

有能力的剛需抓住現(xiàn)在新房折扣高、二手房?jī)r(jià)格低的機(jī)會(huì)，擇機(jī)選到好房子。怎么選房入群交流吧！