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6月13日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)2023年W23。

政策面：住建部強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房屋室內(nèi)裝修管理，多地釋放公積金優(yōu)化政策。中央：住建部：實(shí)施房屋室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行法定情形下必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位、裝飾裝修企業(yè)的規(guī)定。各地：1）北京市、蘭州市、重慶市進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）廣西省加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，治理違規(guī)預(yù)售商品房、挪用預(yù)售資金的企業(yè)和機(jī)構(gòu)。

基本面：本周新房及二手房市場(chǎng)成交環(huán)比下降，二手房成交環(huán)比連續(xù)4周下行，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能減弱。本周30大中城市商品房成交面積238萬(wàn)平，環(huán)比-33.9%，環(huán)比增速較上周下降50.2pct；同比-1.6%，同比增速較上周下降25.7pct。分線城市來(lái)看，本周一線城市成交面積環(huán)比上升，二、三線城市成交面積環(huán)比均下降。18城二手房成交面積141平，環(huán)比-9.6%，環(huán)比增速較上周下降2.3pct，同比+21.8%，同比增速較上周上升2.3pct。二手房市場(chǎng)分線城市來(lái)看，分線城市來(lái)看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比下降。

板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲1.23%，房地產(chǎn)跑贏大盤1.88pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生指數(shù)上漲2.32%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲2.74%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.42pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲2.48%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤0.15pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。

本周觀點(diǎn)：本周多地釋放公積金優(yōu)化政策，各地因城施策持續(xù)。本周中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)文稱“未來(lái)一線城市或?qū)⒏鶕?jù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的變化來(lái)逐漸調(diào)整限購(gòu)等政策”，結(jié)合近期市場(chǎng)成交來(lái)看，本周新房及二手房市場(chǎng)成交環(huán)比均下行，新房市場(chǎng)環(huán)比降幅超3成，且二手房市場(chǎng)成交量自五一假期后已連續(xù)4周下行，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能有所減弱。浙商證券認(rèn)為，若銷售市場(chǎng)持續(xù)走弱，部分已出險(xiǎn)房企運(yùn)營(yíng)界面難以改善，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不能完全出清，可能需要政策進(jìn)一步托底市場(chǎng)來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。從土地成交來(lái)看，本周杭州、武漢、重慶進(jìn)行土地出讓，其中杭州土拍市場(chǎng)熱度較高，共出讓5宗土地，總成交金額104億元，溢價(jià)率11.25%，搖號(hào)比例達(dá)80%，本次拍地溢價(jià)率及搖號(hào)比例為2023年5次供地中最高紀(jì)錄；武漢及重慶分別出讓2宗及1宗土地，全部底價(jià)成交。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年1-5月重點(diǎn)城市供地?cái)?shù)量?jī)H占計(jì)劃供地?cái)?shù)量34%，近七成地塊逾期未供。浙商證券認(rèn)為，土拍市場(chǎng)保持分化，核心一二線城市出讓地塊競(jìng)爭(zhēng)火熱，土地供應(yīng)相對(duì)較快；而部分三四線城市待供地塊可能受到缺少“意向買家”的影響，為避免流拍，在市場(chǎng)化拿地?zé)岫任椿厣埃胤秸赡軙?huì)減少推地節(jié)奏；此外，2022年城投托底地塊開工率較低，且2022年10月財(cái)政部發(fā)文禁止城投公司托底，城投拿地比例呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，當(dāng)前拿地主體主要為頭部央國(guó)企及深耕地方的民企。

繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國(guó)化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展；建議關(guān)注：華潤(rùn)置地；3）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛(ài)我家持續(xù)看好。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。