文/十一弟

去年八月份，廈門第一大國企開發(fā)商——建發(fā)房產(chǎn)的掌舵者莊躍凱，被帶走調(diào)查。

經(jīng)過幾個(gè)月調(diào)查，莊躍凱涉嫌受賄、貪污、濫用職權(quán)。

(資料圖片僅供參考)

今年初，廈門市檢察院已批準(zhǔn)對莊躍凱進(jìn)行逮捕。

莊躍凱在建發(fā)集團(tuán)干了三十多年，平步青云，做到了建發(fā)房產(chǎn)的一把手。

在建發(fā)體系內(nèi)，莊躍凱掌舵的建發(fā)房產(chǎn)，是貢獻(xiàn)利潤最多的子公司。

很多地方國企的資產(chǎn)和利潤，都來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

建發(fā)的營收大頭是大宗商品貿(mào)易，去年?duì)I收規(guī)模有七千億。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入規(guī)模，只有一千多億。

大宗商品貿(mào)易跑的是現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，營收規(guī)模很大，但利潤很薄。

去年，建發(fā)的總營收達(dá)到了八千多億，凈利潤還不到113億。

其中，建發(fā)房產(chǎn)僅憑一千億營收，就為建發(fā)貢獻(xiàn)了69億的凈利潤。

對建發(fā)來說，房地產(chǎn)是絕對的利潤保障，起到了至關(guān)重要的支撐作用。

但在去年，建發(fā)房產(chǎn)的毛利率不到17%，凈利潤也幾乎不再增長了。

國企的殘酷之處在于——

在行業(yè)乘風(fēng)而上的時(shí)候，房地產(chǎn)支撐著國企的半壁江山，這些開疆拓土的高管，名利兼收；

一旦行業(yè)下行，很多高價(jià)地、收并購逐漸暴露風(fēng)險(xiǎn)，需要有人擔(dān)責(zé)，高管的前途命運(yùn)，就很難預(yù)料了。

年景不好，墻上落灰都是能砸死人的磚頭。

建發(fā)偏愛搶地王，但礙于國企的身份，到處拍地王，影響不好。

于是，建發(fā)用了很多馬甲來遮擋，掩人耳目。

馬甲拍地，就要通過抽屜協(xié)議，安排私人代持。

對國企來說，這其中隱藏著利益輸送、國資流失的風(fēng)險(xiǎn)。

最后東窗事發(fā)，若要問責(zé)的話，很難說清楚。

這一輪市場回調(diào)，對建發(fā)的影響很大。

尤其是一些高價(jià)的地王項(xiàng)目，建發(fā)已經(jīng)開始割肉了。

兩年前，廣州市南沙區(qū)掛牌了一宗商住用地，建發(fā)以政府最高限價(jià)20億拍下，溢價(jià)率45%。

這塊地的計(jì)容面積很小，只有8.9萬平米。

其中，商業(yè)面積2.7萬平米，住宅面積僅剩6.2萬平米。

而為了搶到這塊地，建發(fā)還競報(bào)了3600平米的配建政府性住宅。

因此，這塊地實(shí)際可售的住宅面積，還不到5.9萬平米。

攤到二十多億的地價(jià)上，可售住宅的樓面價(jià)，超過了3.4萬/平米。

哪怕計(jì)入商業(yè)面積，每平米2.4萬的樓面價(jià)，也是廣州南沙區(qū)的單價(jià)地王。

建發(fā)把這塊地開發(fā)成了“建發(fā)·明珠灣璽”，去年上半年開盤。

明珠灣璽取證的時(shí)候，趕上了廣州樓市調(diào)控松動(dòng)。

項(xiàng)目所在的南沙橫瀝島，原本政府限定的新房備案價(jià)為3.6萬/平米。

放開限價(jià)之后，建發(fā)直接把開盤價(jià)，漲到了3.8萬/平米。

這塊地純住宅部分的樓面價(jià)，達(dá)到了3.4萬/平米。

建發(fā)的開盤價(jià)，只貴了四千塊錢，注定就要虧本了。

去年，南沙樓市已經(jīng)回調(diào)，復(fù)歸理性，房價(jià)開始回落。

之前，政府設(shè)定的新房限價(jià)為3.6萬/平米，明珠灣璽開盤價(jià)3.8萬/平米，在片區(qū)里依然屬于高價(jià)。

很多地王就是這樣——

市場火熱的時(shí)候，發(fā)瘋拿地，等到市場冷卻下來開盤，尷尬得腳趾摳地。

你說它貴吧，開發(fā)商在賠本賣；你說它便宜吧，又是區(qū)域內(nèi)房價(jià)天花板。

地價(jià)很貴，房價(jià)更貴，明珠灣璽在廣州根本賣不動(dòng)。

去年，賣了大半年，明珠灣璽只賣了一萬多平米。

相比可售面積，去化率一成左右。

硬著頭皮賣了幾個(gè)月，建發(fā)熬不住了，使出了殺手锏——降價(jià)。

每平米3.8萬的開盤價(jià)，一路降下來，現(xiàn)在只賣3.1萬/平米。

去年的開盤價(jià)，比樓面價(jià)貴了四千塊錢。

盡管是虧本賣，但建發(fā)還算是留了一塊遮羞布。

把價(jià)格降到三萬出頭，就直接打穿了地價(jià)。

建發(fā)連底褲都脫掉，徹底裸奔了。

可是，就算降價(jià)了，還是賣得不好。

十一弟查了下網(wǎng)簽系統(tǒng)，明珠灣璽已經(jīng)拿到預(yù)售證的房源，有三、四百套。

賣了一年多，去化率大概只有一半左右。

在明珠灣璽項(xiàng)目上，建發(fā)也做好了虧損的打算。

去年，建發(fā)對項(xiàng)目計(jì)提了資產(chǎn)減值，大約有兩個(gè)億。

在地王項(xiàng)目上的錯(cuò)判，反映了建發(fā)在戰(zhàn)略上的矛盾。

建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)——大宗商品貿(mào)易、房地產(chǎn)。

大宗商品貿(mào)易，堆積了營收規(guī)模，產(chǎn)生了龐大現(xiàn)金流，但利潤很薄。

這就需要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)把這些現(xiàn)金流，變成利潤。

從建發(fā)的業(yè)務(wù)模式來說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不用沖刺規(guī)模，保證利潤就可以了。

但過去幾年，建發(fā)拍了不少地王，而且為了掩人耳目，還動(dòng)用了馬甲。

結(jié)果，卻碰上了市場回調(diào)，地王被套住，虧本入市。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅侵蝕了利潤，馬甲拍地這樣的操作，又隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。

這就叫吃力不討好、賠本賺吆喝。

建發(fā)高價(jià)拍地的副作用，已經(jīng)開始顯現(xiàn)了——

去年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入規(guī)模增長了42%，但凈利潤下滑了21%。

利潤下滑的主要原因，就是由于市場回調(diào)，項(xiàng)目不及當(dāng)初高價(jià)拿地的預(yù)期，計(jì)提了資產(chǎn)減值。

明珠灣璽這樣的地王項(xiàng)目，建發(fā)已經(jīng)在割肉銷售了，但還沒有結(jié)轉(zhuǎn)。

地王的苦果，還要拖累建發(fā)好幾年。