6月12日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)將龍湖集團(tuán)（00960.HK)的展望從負(fù)面上調(diào)至穩(wěn)定，并確認(rèn)了其長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償付高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)為“BBB”。

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穩(wěn)定的展望反映了龍湖集團(tuán)在監(jiān)管層政策和其龐大的無(wú)抵押投資物業(yè)組合的支持下，加強(qiáng)了銀行融資渠道?；葑u(yù)認(rèn)為，盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資本市場(chǎng)融資渠道有所收窄，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)靈活性仍然很強(qiáng)。

惠譽(yù)還相信，鑒于龍湖專注于重點(diǎn)城市的需求以及購(gòu)房者對(duì)該公司的信心，龍湖集團(tuán)的合同銷售額可以繼續(xù)超過(guò)民營(yíng)開發(fā)商同業(yè)。龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)也受到了其穩(wěn)定的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的支撐。

關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素

強(qiáng)勁的銀行融資渠道：惠譽(yù)認(rèn)為，得益于支持部分民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的政策，龍湖集團(tuán)獲得銀行融資的渠道有所加強(qiáng)。龍湖集團(tuán)的境內(nèi)銀團(tuán)貸款余額在2022年增加了220億元人民幣，達(dá)到1120億元人民幣，惠譽(yù)了解到該集團(tuán)在2023年獲得了額外的境內(nèi)銀團(tuán)貸款，包括其投資物業(yè)組合的運(yùn)營(yíng)貸款。截至2022年底，龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)組合的估值為1880億元人民幣，其中包括1090億元人民幣的未抵押部分。

資本市場(chǎng)融資渠道仍難拓寬，但龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)2023年總債務(wù)余額將保持穩(wěn)定。2024年1月到期的150億港元銀團(tuán)貸款的償還將被境內(nèi)銀團(tuán)貸款的增加以及潛在的境外貸款再融資所抵消。

銷售企穩(wěn)：2023年前五個(gè)月，龍湖集團(tuán)的合同銷售總額同比增長(zhǎng)34%，至540億元人民幣，與大多數(shù)國(guó)有同業(yè)持平，遠(yuǎn)超大部分民營(yíng)開發(fā)商。然而，近幾個(gè)月來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)有所放緩。惠譽(yù)相信龍湖集團(tuán)的月度銷售額可能在短期內(nèi)保持穩(wěn)定使2023年合同銷售總額同比增長(zhǎng)6%，達(dá)到1350億元人民幣，這得益于將在年內(nèi)推出的超過(guò)2000億元人民幣的可售資源，其中90%以上的資源位于一、二線城市。

充足的土地儲(chǔ)備：惠譽(yù)估計(jì)龍湖集團(tuán)擁有接近三年的可出售土地儲(chǔ)備，其中80%以上覆蓋中國(guó)一二線城市。惠譽(yù)認(rèn)為，這為該公司提供了在短期內(nèi)減少購(gòu)地以支持債務(wù)削減的靈活性。

在2023年前五個(gè)月，龍湖集團(tuán)以146億元人民幣應(yīng)占地價(jià)收購(gòu)17塊土地。惠譽(yù)預(yù)測(cè)，2023年的土地收購(gòu)將保持在相對(duì)較低的水平，為310億元人民幣(2022年：300億元人民幣)，占銷售收入的25%，以產(chǎn)生正向運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。然而，長(zhǎng)期減少購(gòu)地可能會(huì)影響其長(zhǎng)期業(yè)務(wù)狀況。

穩(wěn)定的杠桿率：龍湖集團(tuán)的杠桿率(以凈債務(wù)衡量，包括供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持證券(ABS)/凈資產(chǎn))從2021年底的40%小幅上升至2022年底的42%，原因是該集團(tuán)銷售額大幅下降而錄得負(fù)向自由現(xiàn)金流?；葑u(yù)預(yù)測(cè)，由于合同銷售企穩(wěn)和土地收購(gòu)策略受限，2023年杠桿率將降至39%。融資渠道強(qiáng)于惠譽(yù)的預(yù)期可能會(huì)導(dǎo)致土地收購(gòu)支出增加和去杠桿化速度緩慢。

評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要

龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)受到了其作為中國(guó)房企十強(qiáng)的市場(chǎng)地位的支撐，以及其產(chǎn)生經(jīng)常性收入的龐大投資物業(yè)組合貢獻(xiàn)的支撐。其投資物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模與華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Limited，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，01109.HK，BBB+/穩(wěn)定)相當(dāng)，并超過(guò)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH，BBB+/穩(wěn)定，獨(dú)立信用狀況：bbb)。與華潤(rùn)置地相比，其杠桿率較高，但與保利發(fā)展的杠桿率相當(dāng)。

龍湖集團(tuán)的投資級(jí)同業(yè)均屬于國(guó)有開發(fā)商，擁有非常強(qiáng)大的融資渠道。盡管龍湖集團(tuán)屬于民營(yíng)開發(fā)商，但其具有強(qiáng)勁的銀行融資渠道，這支撐了其評(píng)級(jí)的確認(rèn)。

關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)

本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：

-2023年合同銷售總額將增長(zhǎng)6%，此后保持穩(wěn)定;

-2023年和2024年，租金收入將分別增長(zhǎng)22%和16%;

-2023年和2024年，土地收購(gòu)分別占合同銷售收入的25%和35%;

-2023至2024年，建設(shè)成本占合同銷售收入的30%;

-2023年和2024年，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率分別為18%和19%。

評(píng)級(jí)敏感性

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

惠譽(yù)預(yù)計(jì)，除非其合同銷售額和資本市場(chǎng)融資渠道持續(xù)改善，否則未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)惠譽(yù)不會(huì)采取正面的評(píng)級(jí)行動(dòng)。

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

-合同銷售額持續(xù)下降;

-銀行融資渠道減弱

-凈債務(wù)/凈房地產(chǎn)資產(chǎn)保持在45%以上

流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)

充足的流動(dòng)性：截至2022年底，龍湖集團(tuán)持有539億元人民幣的可用現(xiàn)金(不含受監(jiān)管預(yù)售資金)，足以覆蓋其108億元人民幣的銀團(tuán)貸款、于2023年到期的98億元人民幣的境內(nèi)債券和其剩余的供應(yīng)鏈ABS證券。龍湖集團(tuán)的流動(dòng)性也受到了其強(qiáng)勁的境內(nèi)銀行融資渠道和產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的能力的支撐。

公司簡(jiǎn)介

龍湖集團(tuán)位列中國(guó)房企十強(qiáng)之一，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)，主要集中在一線和二線城市。該公司2022年的合同銷售總額為1270億元人民幣。截至2022年底，龍湖擁有價(jià)值1,800億元人民幣的投資物業(yè)組合，包括位于華西、北京和上海的購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓。