6月12日，惠譽(yù)評級將龍湖集團(tuán)（00960.HK)的展望從負(fù)面上調(diào)至穩(wěn)定，并確認(rèn)了其長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級為“BBB”。

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穩(wěn)定的展望反映了龍湖集團(tuán)在監(jiān)管層政策和其龐大的無抵押投資物業(yè)組合的支持下，加強(qiáng)了銀行融資渠道?；葑u(yù)認(rèn)為，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資本市場融資渠道有所收窄，龍湖集團(tuán)的財務(wù)靈活性仍然很強(qiáng)。

惠譽(yù)還相信，鑒于龍湖專注于重點(diǎn)城市的需求以及購房者對該公司的信心，龍湖集團(tuán)的合同銷售額可以繼續(xù)超過民營開發(fā)商同業(yè)。龍湖集團(tuán)的評級也受到了其穩(wěn)定的知識產(chǎn)權(quán)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的支撐。

關(guān)鍵評級驅(qū)動因素

強(qiáng)勁的銀行融資渠道：惠譽(yù)認(rèn)為，得益于支持部分民營房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的政策，龍湖集團(tuán)獲得銀行融資的渠道有所加強(qiáng)。龍湖集團(tuán)的境內(nèi)銀團(tuán)貸款余額在2022年增加了220億元人民幣，達(dá)到1120億元人民幣，惠譽(yù)了解到該集團(tuán)在2023年獲得了額外的境內(nèi)銀團(tuán)貸款，包括其投資物業(yè)組合的運(yùn)營貸款。截至2022年底，龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)組合的估值為1880億元人民幣，其中包括1090億元人民幣的未抵押部分。

資本市場融資渠道仍難拓寬，但龍湖集團(tuán)預(yù)計2023年總債務(wù)余額將保持穩(wěn)定。2024年1月到期的150億港元銀團(tuán)貸款的償還將被境內(nèi)銀團(tuán)貸款的增加以及潛在的境外貸款再融資所抵消。

銷售企穩(wěn)：2023年前五個月，龍湖集團(tuán)的合同銷售總額同比增長34%，至540億元人民幣，與大多數(shù)國有同業(yè)持平，遠(yuǎn)超大部分民營開發(fā)商。然而，近幾個月來，中國的房地產(chǎn)銷售增長有所放緩?；葑u(yù)相信龍湖集團(tuán)的月度銷售額可能在短期內(nèi)保持穩(wěn)定使2023年合同銷售總額同比增長6%，達(dá)到1350億元人民幣，這得益于將在年內(nèi)推出的超過2000億元人民幣的可售資源，其中90%以上的資源位于一、二線城市。

充足的土地儲備：惠譽(yù)估計龍湖集團(tuán)擁有接近三年的可出售土地儲備，其中80%以上覆蓋中國一二線城市?；葑u(yù)認(rèn)為，這為該公司提供了在短期內(nèi)減少購地以支持債務(wù)削減的靈活性。

在2023年前五個月，龍湖集團(tuán)以146億元人民幣應(yīng)占地價收購17塊土地?；葑u(yù)預(yù)測，2023年的土地收購將保持在相對較低的水平，為310億元人民幣(2022年：300億元人民幣)，占銷售收入的25%，以產(chǎn)生正向運(yùn)營現(xiàn)金流。然而，長期減少購地可能會影響其長期業(yè)務(wù)狀況。

穩(wěn)定的杠桿率：龍湖集團(tuán)的杠桿率(以凈債務(wù)衡量，包括供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持證券(ABS)/凈資產(chǎn))從2021年底的40%小幅上升至2022年底的42%，原因是該集團(tuán)銷售額大幅下降而錄得負(fù)向自由現(xiàn)金流?；葑u(yù)預(yù)測，由于合同銷售企穩(wěn)和土地收購策略受限，2023年杠桿率將降至39%。融資渠道強(qiáng)于惠譽(yù)的預(yù)期可能會導(dǎo)致土地收購支出增加和去杠桿化速度緩慢。

評級推導(dǎo)摘要

龍湖集團(tuán)的評級受到了其作為中國房企十強(qiáng)的市場地位的支撐，以及其產(chǎn)生經(jīng)常性收入的龐大投資物業(yè)組合貢獻(xiàn)的支撐。其投資物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模與華潤置地有限公司(China Resources Land Limited，簡稱“華潤置地”，01109.HK，BBB+/穩(wěn)定)相當(dāng)，并超過保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH，BBB+/穩(wěn)定，獨(dú)立信用狀況：bbb)。與華潤置地相比，其杠桿率較高，但與保利發(fā)展的杠桿率相當(dāng)。

龍湖集團(tuán)的投資級同業(yè)均屬于國有開發(fā)商，擁有非常強(qiáng)大的融資渠道。盡管龍湖集團(tuán)屬于民營開發(fā)商，但其具有強(qiáng)勁的銀行融資渠道，這支撐了其評級的確認(rèn)。

關(guān)鍵評級假設(shè)

本發(fā)行人評級研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：

-2023年合同銷售總額將增長6%，此后保持穩(wěn)定;

-2023年和2024年，租金收入將分別增長22%和16%;

-2023年和2024年，土地收購分別占合同銷售收入的25%和35%;

-2023至2024年，建設(shè)成本占合同銷售收入的30%;

-2023年和2024年，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率分別為18%和19%。

評級敏感性

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：

惠譽(yù)預(yù)計，除非其合同銷售額和資本市場融資渠道持續(xù)改善，否則未來12-18個月內(nèi)惠譽(yù)不會采取正面的評級行動。

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：

-合同銷售額持續(xù)下降;

-銀行融資渠道減弱

-凈債務(wù)/凈房地產(chǎn)資產(chǎn)保持在45%以上

流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)

充足的流動性：截至2022年底，龍湖集團(tuán)持有539億元人民幣的可用現(xiàn)金(不含受監(jiān)管預(yù)售資金)，足以覆蓋其108億元人民幣的銀團(tuán)貸款、于2023年到期的98億元人民幣的境內(nèi)債券和其剩余的供應(yīng)鏈ABS證券。龍湖集團(tuán)的流動性也受到了其強(qiáng)勁的境內(nèi)銀行融資渠道和產(chǎn)生運(yùn)營現(xiàn)金流的能力的支撐。

公司簡介

龍湖集團(tuán)位列中國房企十強(qiáng)之一，業(yè)務(wù)遍及全國，主要集中在一線和二線城市。該公司2022年的合同銷售總額為1270億元人民幣。截至2022年底，龍湖擁有價值1,800億元人民幣的投資物業(yè)組合，包括位于華西、北京和上海的購物中心和長租公寓。