6月14日，國聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題研究。

行業(yè)變化

(資料圖片僅供參考)

2021年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性困難進而密集引發(fā)債務(wù)違約。房企債務(wù)重組取得明顯進展的企業(yè)，后續(xù)經(jīng)營重點是盤活存量保交樓、加速銷售促回款、盡快恢復組織機能。民企出險比例達53%，出險房企市占率從去年同期42%降至24%。百強房企1-5月累計銷售金額同比增速放緩至8.15%，單月環(huán)比下降14.47%，連續(xù)第2個月回落。

出險房企債務(wù)情況兩極分化

根據(jù)港股出險房企信息披露情況，債務(wù)重組進展情況較好的企業(yè)包括：融創(chuàng)中國、旭輝集團等；債務(wù)情況仍比較嚴峻的企業(yè)包括：中國恒大、世茂集團等。融創(chuàng)中國負債總額縮小，公司境內(nèi)債展期，境外債務(wù)重組的方案均通過，三年內(nèi)負債壓力減小。中國恒大資不抵債的狀況壓力較大，境內(nèi)外債務(wù)重組方案已經(jīng)推出。世茂集團總體債務(wù)重組進程緩慢，目前尚無成熟的債務(wù)重組方案。旭輝集團一年內(nèi)還款壓力較大，推出境外債務(wù)重組和境內(nèi)債券展期方案。

聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主營

土地儲備：融創(chuàng)中國優(yōu)質(zhì)土地儲備充足，大部分位于一二線城市，整體項目質(zhì)量較好，可以支撐未來的開發(fā)需求。中國恒大土地儲備相對較多，新增面積回落。世茂集團地儲備相對較小，一二線城市占比高。旭輝集團擴大區(qū)域深耕，補充高品質(zhì)土儲。

后續(xù)經(jīng)營重點，核心任務(wù)是“保交樓”。融創(chuàng)中國積極融資，盤活存量保交樓，加速銷售回款合同銷售面積、銷售金額有所上升。中國恒大2022年已完成保交樓任務(wù)交付42.1萬套，現(xiàn)金流將主要用于償還續(xù)建所需新增融資。世茂集團2022年已完成保交樓任務(wù)交付193個項。旭輝集團提出了“六?！保渲兄匾氖潜＝桓?。

投資建議

當前地產(chǎn)基本面仍在復蘇途中，市場及政策端均關(guān)注出險房企債務(wù)化解及“保交樓”工作對整體行業(yè)復蘇影響。基于信息披露較完善的部分出險房企債務(wù)化解進展梳理，建議關(guān)注土地儲備充足，已通過債務(wù)重組的方式化解短期債務(wù)風險問題的企業(yè)。

風險提示：政策兌現(xiàn)程度不及預期風險；市場恢復程度不及預期風險；房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險