6月14日，濱江集團(tuán)(002244.SZ)發(fā)布2023年跟蹤評級報告。

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聯(lián)合資信評估股份有限公司通過對杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司主體及其相關(guān)債券的信用狀況進(jìn)行跟蹤分析和評估，確定維持杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司主體長期信用等級為AAA，維持“20 濱房 01”“21 濱房 01”“21 濱房 02”“20 濱江房產(chǎn) MTN003”“21 濱江房產(chǎn) MTN001”和“21 濱江房產(chǎn) MTN002”信用等級為 AAA，評級展望為穩(wěn)定。

聯(lián)合資信評估股份有限公司認(rèn)為：

1．公司深耕杭州市場，區(qū)域競爭力強。公司深耕杭州，品牌知名度高，在杭州房地產(chǎn)市場處于優(yōu)勢地位；2022 年，公司持續(xù)位居克而瑞杭州房地產(chǎn)市場權(quán)益銷售額排行榜首位。

2．公司項目儲備質(zhì)量較好，2022 年合并口徑銷售規(guī)模保持增長，全口徑銷售規(guī)模保持穩(wěn)定。公司項目主要分布在杭州及浙江省內(nèi)熱點城市，并逐步拓展至浙江省外，項目儲備質(zhì)量較好。2022 年，公司全口徑銷售金額為 1539.30 億元，同比略有下降，但下降幅度低于行業(yè)平均水平。

3．公司具備極強的費用控制能力，綜合融資成本較低。2020－2022 年，公司銷售費率分別為 0.62%、0.90%和0.82%，區(qū)域深耕為公司培養(yǎng)了較高的人均效能和極強的費用控制能力。公司融資渠道暢通，融資渠道以銀行和公開市場為主，截至 2022 年底公司綜合融資成本為 4.60%。

4．公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流持續(xù)改善，債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷下降。2022 年及 2023 年 1－3 月，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流入規(guī)模持續(xù)增加；此外，公司全部債務(wù)資本化比率持續(xù)下降，債務(wù)負(fù)擔(dān)仍屬合理范圍。

聯(lián)合資信評估股份有限公司同時關(guān)注：

1．公司面臨地產(chǎn)行業(yè)波動風(fēng)險和區(qū)域集中風(fēng)險。2022年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入中來自于杭州區(qū)域的占比為62.89%，占比進(jìn)一步提升，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控邊際放松，但競爭非常激烈，盈利空間狹小導(dǎo)致公司 2022 年毛利率繼續(xù)下降。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策和市場的波動可能對公司經(jīng)營造成一定影響。

2．公司存在補庫存需求。與公司開發(fā)和銷售規(guī)模相比，公司未開發(fā)土儲規(guī)模較小，截至 2023 年 3 月底，公司未售面積以公司 2022 年全口徑銷售面積計算，預(yù)計可滿足兩至三年左右銷售需求，存在補庫存需求。

3．公司項目權(quán)益占比不高，存在合作方風(fēng)險。2022 年，公司新增土地儲備權(quán)益占比為 46.36%，同比下降 7.88 個百分點，權(quán)益占比較低。隨著公司合作項目的增加，公司項目管理和資金管理方面的壓力也將隨之上升，需關(guān)注后續(xù)合作方風(fēng)險。