說到西麗大家最先想到的可能是大學(xué)城，也有可能是將于25年竣工的西麗高鐵站。

早十年前，西麗給大家的印象是南山的睡城，南山的后花園，南山房?jī)r(jià)的洼地。地鐵5號(hào)線和7號(hào)線可以通達(dá)深圳大部分地方，出行去南山科技園只需要20分鐘，但是租金卻是相當(dāng)實(shí)惠。

(資料圖)

環(huán)境可以說依山傍水，天然本色，蔥郁遍地，生機(jī)盎然。但是說到房地產(chǎn)，江湖中對(duì)西麗的看法依然是毀譽(yù)參半。

正方：這里有牛逼的建設(shè)規(guī)劃，南山產(chǎn)業(yè)北擴(kuò)，大學(xué)城、留仙洞陸續(xù)建成、西麗高鐵新城開始動(dòng)工，大學(xué)城從一個(gè)無產(chǎn)業(yè)的北部邊緣地段變成一個(gè)有產(chǎn)業(yè)有就業(yè)的片區(qū)，而且這里還有幾個(gè)品質(zhì)還不錯(cuò)的次新盤，配套也不錯(cuò)，同樣價(jià)位在南山其他板塊你買不到這樣品質(zhì)

反方：這里屬于南山北部邊緣與龍華接壤，一腳油門就是龍華，而且又夾在陽臺(tái)山和塘朗山兩山之間，地形狹長(zhǎng)住宅不多且零散分布，難以發(fā)展為一個(gè)大的住宅圈，偏僻和孤寂似乎是他的宿命，后續(xù)這里也沒有可發(fā)展居住空間了，沒好學(xué)校，開車還走走停停。

雙方爭(zhēng)論不休，都有道理說的也都是事實(shí)，那么西麗到底能不能買呢？或者哪些能買呢？此次我就一一分析一下。

西麗的房地產(chǎn)最早在2013年左右就初見起色，那時(shí)候桑太丹華、西湖林語的單價(jià)是3萬/平左右，其實(shí)就當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)來講，這個(gè)價(jià)格是比較高的，接連啟動(dòng)二三級(jí)代理，依然不好去化。

現(xiàn)在回過頭看，21年市場(chǎng)最好的時(shí)候西湖林語二手房成交的單價(jià)直接到12萬/平，經(jīng)過這兩年的去泡沫化，如今也有10萬/平。

2014-2019年，博林天瑞，寶能城，京基御景峯等一批高品質(zhì)住宅入市，開盤價(jià)升到8萬/平。19年后伴隨著深圳樓市行情高漲，寶能城和博林天瑞二手房單價(jià)都沖破14萬/平，價(jià)格可謂稱的上“拳打南中，腳踢前海“。

縱觀西麗的二手房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)明顯的特色：其一是存量房尤其少，其二是價(jià)格梯度尤其明顯，而且跨度極大。

如上圖，其實(shí)就論漲幅而言，西麗是排在深圳前列的，這主要和西麗近些年規(guī)劃以及建設(shè)有關(guān)。

但是西麗的房子非常之脫節(jié)，既有桃源村這樣的，目前單價(jià)只有4-5萬/平，也有寶能誠(chéng)這樣的如今單價(jià)還能成交13萬/平。

整理發(fā)現(xiàn)西麗的二手房?jī)r(jià)格可以分成四個(gè)梯隊(duì)，價(jià)格不僅和樓齡有關(guān)也和片區(qū)規(guī)劃分不開。

第一梯隊(duì)：大學(xué)城片區(qū)

西麗作為南山最晚開發(fā)的一個(gè)區(qū)域，到現(xiàn)在可開發(fā)土地依然是南山最多的，因此也承攬了南山最新的區(qū)域規(guī)劃。當(dāng)下西麗的大規(guī)劃主要有三個(gè)：留仙洞總部基地、西麗湖國(guó)際科教城、西麗高鐵站樞紐。

西麗第一梯隊(duì)價(jià)格的樓盤都在大學(xué)城片區(qū)，整個(gè)西麗湖科教城如今已初具規(guī)模，聚齊了清北的研究生院，此外還有哈爾濱工業(yè)大學(xué)、深圳大學(xué)、南方科技大學(xué)都已經(jīng)入駐，西麗科教城已經(jīng)已形成包括大學(xué)城在內(nèi)的六大創(chuàng)新集群。再加上片區(qū)界面優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境可以說是南山除了華僑城以外最好的，如此整個(gè)片區(qū)的價(jià)格就被撐起來了。

代表：寶能城和博林天瑞（西麗的品質(zhì)天花板）

其他：塘朗城東區(qū)、華暉云門、桑太丹華、京基御景峯。

新房：匯城茗院、漢園茗院。

寶能城是西麗單價(jià)最高的樓盤，也是爭(zhēng)議最多的，爭(zhēng)議主要是寶能誠(chéng)值不值這個(gè)價(jià)，畢竟13萬左右的單價(jià)在后海寶中也能買得到房子。

優(yōu)勢(shì)：

1）?寶能城是出了名的使用率高，75㎡使用率92%左右、89㎡3房使用率約103.7%、89㎡4房使用率約106%。

2）?精裝交付，品質(zhì)也是無可挑剔，物業(yè)管理好，車位充足。

3）?配套完善，自帶商場(chǎng)，地鐵口也是零距離。

缺點(diǎn)：

1)?人氣一般，南山最北部附近小區(qū)不多，難以形成大的居住區(qū)。

2)?區(qū)位的認(rèn)可度不高，很難達(dá)到蛇口、后海、科技園的水平。

3)?有噪音，對(duì)著留仙大道南向的戶型有影響，所幸是小區(qū)隔音做得很好。

目前89平四房，報(bào)價(jià)1100-1150萬，單價(jià)12.5-13萬/平，附上戶型圖供參考。

寶能城的位置相對(duì)于核心區(qū)域?qū)賹?shí)一般，但是寶能城的價(jià)格在南山三個(gè)核心區(qū)科技園、后海、蛇口能買得到的房子在品質(zhì)、樓齡和使用率肯定不如，如果對(duì)于社區(qū)或者戶型有要求的客戶，退而求此次未嘗不可，畢竟大學(xué)城的環(huán)境不會(huì)差，居住的人群檔次也高，多是周邊大學(xué)任職的。

博林天瑞是大學(xué)城第具有代表性的第二個(gè)高端豪宅，周邊環(huán)境很好可以說緊靠著大學(xué)城，小區(qū)集五星級(jí)酒店、高端公寓、住宅、商業(yè)別墅于一體，定位高端，開發(fā)商一直致力宣傳其為片區(qū)標(biāo)桿性的豪宅項(xiàng)目。高層一字排開，高層可以360度縱覽千萬平的塘朗山脈。項(xiàng)目有4層的陽光車庫，有新加坡的園林設(shè)計(jì)，有“天空之境”般的水立方復(fù)式泳池，有哈羅幼兒園……如果和寶能誠(chéng)對(duì)比，品質(zhì)無疑是博林天瑞取勝。

優(yōu)勢(shì)：

1）?3米1層高，板式結(jié)構(gòu)戶型好，贈(zèng)送多，基本戶戶朝南。

2）?品質(zhì)高端，設(shè)計(jì)亮眼，物業(yè)也很好。

3）?景觀資源豐富，南望塘朗山，北覽大學(xué)城和西麗高爾夫，西面部分高層可觀西麗湖。

4）?大學(xué)城半包圍，可共享大學(xué)城內(nèi)的圖書館、游泳館、體育館、中心公園、湖濱公園等文體休閑配套。

缺點(diǎn)：

1）?樓體密度偏高，相互影響采光和景觀。

2）?學(xué)校一般。

3）?靠近南坪快速，部分戶型會(huì)受到噪音影響。

4）?樓下有加油站，你懂的……

目前130平的大三房，報(bào)價(jià)1280左右，單價(jià)9.5-10.5萬/平。附上戶型圖供參考。博林天瑞業(yè)主多為自住，而且都是對(duì)小區(qū)品質(zhì)有追求的客戶，如果你考慮西麗大戶型的話，這個(gè)小區(qū)你是一定不能不去的。

漢園茗院、準(zhǔn)現(xiàn)樓

漢園茗院位于京基御景峰隔壁，塘朗城、寶能城、深鐵閱山境都在周邊，居住氛圍濃厚。去年就已經(jīng)開放展廳，但至今未有入市消息。同樣以大戶型為主，預(yù)計(jì)將推出建面約110-170㎡平層住宅和建面約162-205㎡復(fù)式住宅。出門就是5號(hào)線長(zhǎng)嶺陂站，一站地鐵到深圳北站，深圳北站可以換乘4、6號(hào)線，通達(dá)福田、南山等地。不過由于靠近留仙大道和地鐵，部分單位會(huì)受噪音影響。附近有塘朗山、長(zhǎng)嶺陂水庫等，部分單位可以看山景、看水景。

項(xiàng)目一路之隔是深圳道爾頓新華公學(xué)。

第二梯隊(duì)：留仙洞總部基地

留仙洞總部基地目前已經(jīng)吸引中興、TCL、大疆、優(yōu)必選、天瓏移動(dòng)、傳音控股、深信服科技等行業(yè)龍頭入駐?！盎A(chǔ)研究+技術(shù)攻關(guān)+成果產(chǎn)業(yè)化+科技金融+人才支撐”的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新鏈條已經(jīng)基本形成，并快速運(yùn)轉(zhuǎn)中。

留仙洞地鐵站旁僅有三個(gè)商品房小區(qū)，我們一般統(tǒng)稱為“留仙洞三寶”，整體特征是贈(zèng)送高，次新，位置好。

代表：天悅灣花園。

其他：鼎勝金域世家、寶能華府。

天悅灣花園是15年的社區(qū)，又叫天悅南灣，是本地一個(gè)小開發(fā)商開發(fā)的，花園不大但在這三個(gè)小區(qū)里是最大，也是“留仙洞三寶”里最被喜歡的。小區(qū)比較精致，位置非常好，旁邊就是大疆總部，樓下就是地鐵口。

目前88平的三房，報(bào)價(jià)1000萬左右，單價(jià)11-11.5萬，復(fù)式戶型圖供參考。

第三梯隊(duì)：西麗中心區(qū)

西麗湖站到西麗地鐵站附近，這里有前兩年開盤剛交房的遠(yuǎn)洋天著，有較新的桑太丹華，也有老舊小區(qū)南國(guó)麗城，眾冠花園，金盛苑，麗苑閣。

代表：桑太丹華

新房：匯城茗院

桑泰丹華有四期，小區(qū)戶型的贈(zèng)送都非常高，尤其是復(fù)式戶型。旁邊就是哈工大的深圳小區(qū)，居住群體多是學(xué)術(shù)教育和科研為主。緊靠大學(xué)城，北面就是大沙河，大有一半山水一本城市的居住氛圍。走的是豪宅的定位，但是十幾年過去，現(xiàn)在沒有了豪宅的品質(zhì)。小區(qū)容積率很低，是一個(gè)比較好的改善住宅區(qū)，預(yù)算不夠但是想買片區(qū)內(nèi)大戶型的可以重點(diǎn)關(guān)注一下這個(gè)片區(qū)。

匯城茗院二期，準(zhǔn)現(xiàn)樓

匯城茗院項(xiàng)目占地2.69萬㎡，建面5.5萬㎡，包括4棟32層高層建筑和28套別墅，高+低搭配，容積率2.05。預(yù)計(jì)將推出建面約112-195㎡住宅、210-300㎡別墅產(chǎn)品，一期于2021年入市，備案均價(jià)8.4萬/㎡左右，上個(gè)月月底已經(jīng)交房。

小道消息，匯城茗院會(huì)在海德園后推出，預(yù)計(jì)于下半年入市。

第四梯隊(duì)：珠光地鐵站->茶光地鐵站->深云地鐵站

這個(gè)片區(qū)和大學(xué)城片區(qū)處于塘朗山的兩邊，片區(qū)多數(shù)為接近20年的老小區(qū)，如水木華庭，俊峰麗舍，天地風(fēng)景，中愛花園，郁金香家園，龍福苑……，也有較新如，十五峯，城市假日但是戶型都比較差，片區(qū)學(xué)區(qū)一般，關(guān)注度也不高。

代表：桃源村三期

新房：方直瓏樾山

桃源村三期

桃源村有三期建成，一二期105棟樓，3期3棟樓12單元，可以說是深圳體量最大的小區(qū)，三期是08年的經(jīng)濟(jì)適用房，處在北環(huán)大道、龍珠大道、南坪快速的三角處，門口是7號(hào)線的桃源村地鐵口，去南山和福田其他板塊比較方便。桃源村是去年南山成交量最大的小區(qū)，主要原因就是價(jià)格便宜，六七百萬就能選到還算不錯(cuò)三房。

優(yōu)勢(shì)：

1）?08年的小區(qū)，片區(qū)內(nèi)算是樓齡新，社區(qū)大。

2）?近地鐵，配套全、上學(xué)方便。

3）?剛需選擇性多，主打72-92平三房，總價(jià)600-800萬。

缺點(diǎn)：

1）?原經(jīng)濟(jì)適用房，品質(zhì)一般，圈層混亂。

2）?車位緊張。

3）?使用率低基本80%以內(nèi)。

4）?學(xué)校一般。

方直瓏樾山

總建面11.3萬平，容積率3.49，總計(jì)520套住宅，停車位635個(gè)，整個(gè)項(xiàng)目總計(jì)6座住宅樓，2棟商業(yè)樓，1棟幼兒園。項(xiàng)目地處北環(huán)大道旁與香蜜湖街道、粵海街道緊挨。北靠塘朗山郊野公園，步行至安托山自然公園也就1公里。

優(yōu)勢(shì)：

1）?容積率低，空氣清新，居住安靜。

2）?戶型通透，品質(zhì)好，景觀很不錯(cuò)。

3）?出行方便，近地鐵。

4）?折后單價(jià)8萬左右，120平總價(jià)950起，性價(jià)比算可以。

缺點(diǎn)：

1）?小開發(fā)商，惠州民營(yíng)企業(yè)。

2）?背靠山腳，周邊小區(qū)很少，沒有很好的居家氛圍。

3）?物業(yè)費(fèi)貴。

4）?地段尷尬，處于剛需和豪宅片區(qū)的中間地段。

總結(jié)：

分析完西麗的房?jī)r(jià)我們可以發(fā)現(xiàn)，西麗的房?jī)r(jià)基本和片區(qū)的規(guī)劃關(guān)聯(lián)，言簡(jiǎn)意賅就是，在這一片，有規(guī)劃的地方價(jià)格高，沒有規(guī)劃的地方價(jià)格就上不去。西麗的房?jī)r(jià)跨越極大，整個(gè)西麗不能一概而論，但是盡量買到有規(guī)劃的地方保值是沒什么問題的。

西麗這個(gè)板塊原來客戶認(rèn)可度比較低的，甚至有人說這里是南山的郊區(qū)，想必是覺得南山就應(yīng)該是高樓林立，然而近些年，隨著留仙洞總部基地以及大學(xué)城的建設(shè)和投入使用，南山產(chǎn)業(yè)區(qū)擴(kuò)大，南山北也有了產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人口，當(dāng)然還有正在建設(shè)的西麗高鐵新城。南山北確實(shí)是靠著自己的努力從以往不被看好的邊角料走上了南山這個(gè)耀眼的舞臺(tái)前列。

我是菲菲樓市吳錦隆，畢業(yè)后從事房地產(chǎn)工作目前已七年多，深耕深圳二手房，最后很高興你能看到我寫的文章，祝買到好房。