文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

(相關(guān)資料圖)

受行業(yè)形勢(shì)及關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，物業(yè)股股價(jià)整體上呈現(xiàn)出持續(xù)振蕩下跌的態(tài)勢(shì)。

但在出險(xiǎn)房企的化債劇本中，物業(yè)股權(quán)依然是個(gè)“硬通貨”。

6月13日深夜，融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)連發(fā)多條公告，意在披露化債的最新進(jìn)展：其境外債重組方案已獲得約87%債權(quán)人支持，并將在年內(nèi)完成必要的法律程序后，正式落地執(zhí)行。

值得注意的是，在最新公告中，融創(chuàng)中國(guó)在此前頒布的境外債務(wù)重組方案基礎(chǔ)上，對(duì)重組支持協(xié)議作了部分修訂，包括價(jià)格調(diào)降與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券最高限額上調(diào)。?

其中價(jià)格調(diào)降部分包括：強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券頭部轉(zhuǎn)股價(jià)由每股10港元降低至6港元，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券最低轉(zhuǎn)股價(jià)由每股4.58港元降低至每股4港元，融創(chuàng)服務(wù)最低換股價(jià)由每股17港元降低至13.5港元。

至于為什么調(diào)低轉(zhuǎn)股價(jià)？有業(yè)內(nèi)分析人士表示，這有利于鞏固債權(quán)人的支持，盡可能消除更多債務(wù)重組過(guò)程中的不確定性。

物業(yè)平臺(tái)最新的債轉(zhuǎn)股方案，雖然在原定的換股價(jià)格上折去了約20.59%，但較融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）截至6月14日的收盤(pán)價(jià)2.30港元/股，仍溢價(jià)約487%。

“這是一次雙贏(yíng)的調(diào)整”，有人對(duì)此評(píng)論道，“融創(chuàng)基于市場(chǎng)股價(jià)波動(dòng)及時(shí)調(diào)整價(jià)格，說(shuō)明融創(chuàng)很有誠(chéng)意與底氣?！?/p>

盡管對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，以遠(yuǎn)高于當(dāng)前股價(jià)的價(jià)格置換相關(guān)物業(yè)股股權(quán)，在板塊行情持續(xù)低迷的當(dāng)下，看起來(lái)的確是“血虧”了。

不過(guò)，也不可否認(rèn)的是，目前物企高確定性現(xiàn)金流的屬性未變，并仍是地產(chǎn)商手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。且物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，經(jīng)過(guò)四十余年的發(fā)展，尤其是近年來(lái)在資本加持下的快速擴(kuò)張，市場(chǎng)已經(jīng)十分廣闊了。

有著過(guò)往以來(lái)積累的發(fā)展底蘊(yùn)，往前看又是廣闊的發(fā)展市場(chǎng)，因此，即使被地產(chǎn)行業(yè)拖累，物企們?nèi)哉宫F(xiàn)出了自身的發(fā)展韌性。

修復(fù)市值

具體到融創(chuàng)服務(wù)來(lái)看，去年，其不僅出清了關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)，還積極“儲(chǔ)糧”，手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在上市物企中名列前茅，并保持著良好的資產(chǎn)流動(dòng)。此外，大手筆分紅以及回購(gòu)計(jì)劃，也給資本市場(chǎng)增添了不少信心。

“2022年對(duì)于地產(chǎn)的一些關(guān)聯(lián)方計(jì)提了14億元的壞賬”，考慮到地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)變化因素，出于謹(jǐn)慎性原則，融創(chuàng)服務(wù)在2022年對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了較大的計(jì)提。

刮骨療傷也意味著風(fēng)險(xiǎn)出清，有利于其尋求獨(dú)立發(fā)展之路。

事實(shí)上，融創(chuàng)服務(wù)的底色并不差。截至2022年12月31日，其手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為38.78億港元。在目前披露2022年財(cái)報(bào)的52家（包括奧園健康和恒大物業(yè)）港股上市物企中，排在第八位。

同期，在反應(yīng)物企的業(yè)績(jī)潛力的數(shù)據(jù)中，融創(chuàng)服務(wù)的合約負(fù)債約為14.5億港元，合同負(fù)債與營(yíng)收的比值為20.34%，在52家港股物企中同樣排在前列，分別在第4和第8位。

去年，融創(chuàng)服務(wù)就曾頻繁回購(gòu)護(hù)盤(pán)。根據(jù)最新年報(bào)披露，過(guò)去的2022年，融創(chuàng)服務(wù)共斥資8724.366萬(wàn)港元，回購(gòu)了約2289.2萬(wàn)股股份。

此外，值得一提的是，在反應(yīng)物企的業(yè)績(jī)潛力的數(shù)據(jù)中，截至2022年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約負(fù)債約為14.5億港元，合同負(fù)債與營(yíng)收的比值為20.34%，在52家港股物企中分別位列第4和第8位。

據(jù)此來(lái)看，融創(chuàng)服務(wù)在資本市場(chǎng)的故事，也并非等不來(lái)支棱起的時(shí)候。

物業(yè)股權(quán)抵債

在物業(yè)平臺(tái)的債轉(zhuǎn)股方案中，融創(chuàng)中國(guó)擬將轉(zhuǎn)讓的融創(chuàng)服務(wù)股份最高數(shù)目為4.49億股股份，占融創(chuàng)服務(wù)已發(fā)行總股數(shù)總股本14.7%。

換算為化債的力量貢獻(xiàn)來(lái)看，融創(chuàng)服務(wù)這部分股權(quán)將為融創(chuàng)抵掉大約60億港元的債務(wù)。

目前，融創(chuàng)中國(guó)在融創(chuàng)服務(wù)的持股合計(jì)為64.4%，假設(shè)按至多股份數(shù)量轉(zhuǎn)讓予債權(quán)人，其對(duì)融創(chuàng)服務(wù)的持股將降至49.7%。

融創(chuàng)服務(wù)和融創(chuàng)中國(guó)仍掌握在孫宏斌手中。在債轉(zhuǎn)股前，孫宏斌持股融創(chuàng)中國(guó)38.75%的股權(quán)；一系列債轉(zhuǎn)股后，預(yù)計(jì)孫宏斌的持股將下降至27.15%，但其依舊是融創(chuàng)中國(guó)的第一大股東。

挺過(guò)了最艱難的時(shí)期，孫宏斌帶著他的融創(chuàng)，正在從谷底爬起來(lái)。

在地產(chǎn)商化債的劇本中，孫宏斌不是唯一、也不是最先拿出物業(yè)平臺(tái)作籌碼的一個(gè)。

此前，王文學(xué)也將發(fā)展較快的兩個(gè)平臺(tái)物業(yè)和代建納入華夏幸福的償債方案，即“幸福精選平臺(tái)”、“幸福優(yōu)選平臺(tái)”兩個(gè)平臺(tái)49%股權(quán)。

根據(jù)此前公告，這兩個(gè)平臺(tái)第三方估值分別為500億元和520億元，華夏幸福計(jì)劃按照八折或者七五折的價(jià)格實(shí)施，即以上述兩個(gè)平臺(tái)49%的股權(quán)，可幫化解約400億元債務(wù)。

截至2023年4月30日，“幸福精選平臺(tái)”累計(jì)以21.1%股權(quán)抵償債務(wù)金額約為人民幣80億元；以6.47%“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)抵償經(jīng)營(yíng)債務(wù)金額約為人民幣25.5億元。以上數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，華夏幸福差不多就是以估值的75折來(lái)進(jìn)行股抵債。

在許家印拿出的債務(wù)重組方案中，恒大物業(yè)股權(quán)的23.1%（約24.94億股股份）及6.9%（約7.49億股股份）將應(yīng)存入證券賬戶(hù)，并質(zhì)押以分別為相應(yīng)掛鉤票據(jù)提供擔(dān)保。

雖然針對(duì)恒大物業(yè)的可交換股份約為21.57%，涉及約23.32億股股份，恒大將發(fā)行強(qiáng)制可交換債券，似乎避開(kāi)了直接性的“以股抵債”。但拿物業(yè)股權(quán)抵債的本質(zhì)，并沒(méi)有改變。

此外，正榮服務(wù)、特發(fā)服務(wù)等股權(quán)，也曾被拿去抵股東或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的債。??