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6月15日,首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡評報告。
百強(qiáng)房企拿地增速回升,持續(xù)聚焦核心城市。2023 年 1-5 月百強(qiáng)房企新增土地貨值 10620 億元,累計(jì)同比-9.9%;新增土地金額 5129億元,累計(jì)同比-3.6%;新增土地建面 5197 萬方,累計(jì)同比-10.9%;新增土地均價 9870 元/方,累計(jì)同比 8.3%。地價相對平穩(wěn)的背景下,新增土地均價的抬升,房企投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向核心城市轉(zhuǎn)變。金額入榜門檻方面,2023 年 1-5 月 TOP10 入榜門檻為 123 億元,同比變化 1.9%;TOP20 入榜門檻為 59 億元,同比變化-20.8%;TOP30入榜門檻為 37 億元,同比變化-16.6%;TOP50 入榜門檻為 24 億元,同比變化 1.3%;TOP100 入榜門檻為 13 億元,同比變化 18.9%。TOP20和 TOP30 門檻同比增速下滑明顯,排名在 10-30 腰部房企投資能力有所下降。而 TOP100 拿地金額門檻大幅上行,地方城投、地鐵及建筑類央國企紛紛在土地市場有所斬獲。
高信用房企投資強(qiáng)度下滑明顯,華潤置地累計(jì)拿地金額領(lǐng)先。單月拿地金額方面,2023 年 5 月高信用房企單月拿地金額 644.6 億元,同比多增 248 億元;中信用房企單月拿地金額 4.3 億元,同比少增55.2 億元。累計(jì)拿地金額增速方面,高信用房企拿地金額累計(jì)同比-2.8%,中信用房企拿地金額累計(jì)同比-7.8%,降速均較 2022 全年有所放緩。23 年 2 月以來中信用房企重回土拍市場,拿地金額于 4 月創(chuàng)新高,5 月同比少增明顯。投資金額強(qiáng)度來看,2023 年 1-5 月高信用房企投資強(qiáng)度為 19.6%,較 2022 全年變動-11.6%;中信用房企投資強(qiáng)度為 7.6%,較 2022 全年變動 0.3%。22-23 年整體投資金額強(qiáng)度來看,前五名房企分別為濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、越秀地產(chǎn)和綠城中國,分別為 40%、39%、35%、30%和 26%。高信用房企投資強(qiáng)度下滑明顯,中信用房企投資強(qiáng)度小幅提升,仍處于低位區(qū)間。
投資建議:基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松,引發(fā)市場對于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策,后續(xù)有望更多城市跟進(jìn),地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小,于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應(yīng),帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下,資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企 PB逐步回升至 2018 年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。
持續(xù)推薦:1)高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業(yè)底部拿地擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企:濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企,有望迎來估值提升:金地集團(tuán)。4)永續(xù)現(xiàn)金流類房企:龍湖集團(tuán)、華潤置地。
風(fēng)險提示:宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期,政策反應(yīng)鈍化,二手房掛牌量持續(xù)提升,房價超預(yù)期下跌等。
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