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6月15日,首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。
政策端:中央方面:上周《全國住房公積金2022年年度報告》印發(fā),顯示2022年發(fā)放住房公積金個人住房貸款247.8萬筆,同比減少20.2%;發(fā)放金額11842億元,同比減少15.2%。因城施策方面:上周青島發(fā)布通知將非限購區(qū)域首套首付比例調(diào)整為20%、二套30%,已全面通知到項(xiàng)目。蘇州住房公積金新政,住房公積金余額可提取用作首付款,且不影響后續(xù)公積金貸款額度。江蘇省南通市通州區(qū)提出購買首套或改善性二套新房,最高可補(bǔ)貼房款總額的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出讓地塊信息,共16幅地塊,起始總價接近390億元,將于7月11日開始競拍。土拍規(guī)則更新,由此前的一次書面報價改為觸頂搖號。
市場端:2023W23我們重點(diǎn)監(jiān)測的39城商品房成交面積為311.3萬平米,環(huán)比-33.6%,同比-19%;全年累計成交面積8900.6萬平米,同比6.8%。2023W23我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為6070萬平米,較上周環(huán)比0.11%;庫存去化周期為12.7個月,環(huán)比0.5個月。其中上海和杭州去化周期相對健康,分別為4.6和3.1個月;弱二線城市福州,三線城市莆田和寶雞去化周期較高,分別為24個月以上。2023W23我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤套數(shù)為5479套,環(huán)比7.8%,年度累計總推盤數(shù)同比-7.4%;周度新開盤去化率48.1%,環(huán)比變動3.4%,較高位有所回落。小陽春后房企推盤有所下滑,我們預(yù)計商品房銷售呈現(xiàn)季節(jié)性回落。
投資建議:基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松,引發(fā)市場對于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策,后續(xù)有望更多城市跟進(jìn),地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小,于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應(yīng),帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下,資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦:1)高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業(yè)底部拿地擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企:濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企,有望迎來估值提升:金地集團(tuán)。4)永續(xù)現(xiàn)金流類房企:龍湖集團(tuán)、華潤置地。
風(fēng)險提示:宏觀經(jīng)濟(jì)走弱,政策反應(yīng)鈍化,二手房掛牌量持續(xù)提升,房價超預(yù)期下跌等。
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