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6月15日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報(bào)告。

回顧：基本面先揚(yáng)后抑，政策空間仍存。2023Q1全國(guó)樓市明顯復(fù)蘇，4月以來(lái)隨著積壓需求釋放逐步轉(zhuǎn)弱；考慮經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及居民信心修復(fù)需要時(shí)間，疊加房?jī)r(jià)缺乏大幅上行基礎(chǔ)，短期樓市復(fù)蘇仍存波折，不排除進(jìn)一步寬松政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售面積同比微增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受土地成交下滑、開(kāi)工疲軟等影響延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；中長(zhǎng)期來(lái)看，棚改貨幣化退坡下三四線回歸內(nèi)生需求，全國(guó)商品房/住宅中樞仍有小幅下行空間。

展望：舊模式弊端已顯，新模式方向漸明。舊發(fā)展模式下房地產(chǎn)行業(yè)侵占過(guò)多信貸資源，量?jī)r(jià)寬幅波動(dòng)持續(xù)積累金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信用鏈條受損、部分房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化；同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩帶來(lái)需求紅利逐步消退，新金融監(jiān)管下“三高”模式不再適用，行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡刻不容緩。新發(fā)展模式涉及房地產(chǎn)業(yè)方方面面，其中住房及土地制度變革為模式平穩(wěn)過(guò)渡重要基礎(chǔ)；輕重并舉、管理驅(qū)動(dòng)為房企經(jīng)營(yíng)模式重要方向；而隨著股權(quán)融資逐步放開(kāi)，房企融資有望從債權(quán)為主走向股債多元。

房企：分化趨勢(shì)未改，新格局漸見(jiàn)雛形。行業(yè)格局重塑過(guò)程中央國(guó)企等強(qiáng)信用企業(yè)融資、投資、銷售優(yōu)勢(shì)延續(xù)。盡管拿地聚焦導(dǎo)致核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，但一方面由于土拍規(guī)則未大幅調(diào)整，出讓地塊仍具合理利潤(rùn)空間，另一方面主流房企重點(diǎn)城市市占率有限，拿地及銷售空間仍存。前期銷售下滑將對(duì)短期結(jié)算業(yè)績(jī)形成沖擊，中期減值消退、權(quán)益占比提升、銷售份額提高有望推動(dòng)主流房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

投資建議：受基本面修復(fù)不及預(yù)期、優(yōu)質(zhì)房企市占率提升緩慢等因素影響，上半年板塊及個(gè)股表現(xiàn)相對(duì)不佳。下半年樓市復(fù)蘇波折下政策仍具釋放空間，同時(shí)目前優(yōu)質(zhì)房企估值已處于低位，且中長(zhǎng)期銷售、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍存，維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。個(gè)股投資方面，行業(yè)弱復(fù)蘇下，短期土儲(chǔ)質(zhì)量仍為房企估值核心，建議擁抱土儲(chǔ)質(zhì)量佳、增長(zhǎng)確定性強(qiáng)、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）政策改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。