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6月15日，平安證券發(fā)布地產行業(yè)2023年中期策略報告。

回顧：基本面先揚后抑，政策空間仍存。2023Q1全國樓市明顯復蘇，4月以來隨著積壓需求釋放逐步轉弱；考慮經濟恢復及居民信心修復需要時間，疊加房價缺乏大幅上行基礎，短期樓市復蘇仍存波折，不排除進一步寬松政策出臺。預計2023年全國商品房銷售面積同比微增，房地產開發(fā)投資受土地成交下滑、開工疲軟等影響延續(xù)負增長；中長期來看，棚改貨幣化退坡下三四線回歸內生需求，全國商品房/住宅中樞仍有小幅下行空間。

展望：舊模式弊端已顯，新模式方向漸明。舊發(fā)展模式下房地產行業(yè)侵占過多信貸資源，量價寬幅波動持續(xù)積累金融風險，房地產信用鏈條受損、部分房企資產負債表惡化；同時經濟發(fā)展及城鎮(zhèn)化進程放緩帶來需求紅利逐步消退，新金融監(jiān)管下“三高”模式不再適用，行業(yè)向新發(fā)展模式過渡刻不容緩。新發(fā)展模式涉及房地產業(yè)方方面面，其中住房及土地制度變革為模式平穩(wěn)過渡重要基礎；輕重并舉、管理驅動為房企經營模式重要方向；而隨著股權融資逐步放開，房企融資有望從債權為主走向股債多元。

房企：分化趨勢未改，新格局漸見雛形。行業(yè)格局重塑過程中央國企等強信用企業(yè)融資、投資、銷售優(yōu)勢延續(xù)。盡管拿地聚焦導致核心城市土拍競爭加劇，但一方面由于土拍規(guī)則未大幅調整，出讓地塊仍具合理利潤空間，另一方面主流房企重點城市市占率有限，拿地及銷售空間仍存。前期銷售下滑將對短期結算業(yè)績形成沖擊，中期減值消退、權益占比提升、銷售份額提高有望推動主流房企業(yè)績增長。

投資建議：受基本面修復不及預期、優(yōu)質房企市占率提升緩慢等因素影響，上半年板塊及個股表現相對不佳。下半年樓市復蘇波折下政策仍具釋放空間，同時目前優(yōu)質房企估值已處于低位，且中長期銷售、業(yè)績增長仍存，維持行業(yè)“強于大市”評級。個股投資方面，行業(yè)弱復蘇下，短期土儲質量仍為房企估值核心，建議擁抱土儲質量佳、增長確定性強、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等；同時建議關注物業(yè)管理企業(yè)及產業(yè)鏈機會。

風險提示：1）樓市復蘇持續(xù)性不及預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善不及預期風險。