2023年以來(lái)整體樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情，2-3月階段性復(fù)蘇后，4-5月成交動(dòng)能持續(xù)放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進(jìn)入階段性尾聲，改善和高端開(kāi)啟“接棒”模式。

據(jù)克而瑞CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)5月新房成交環(huán)比下挫，但改善和高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，改善盤(pán)去化顯著優(yōu)于剛需。

(相關(guān)資料圖)

從2023年前5月重點(diǎn)關(guān)注城市，除了北上廣深，廈門(mén)蘇州寧波等不同總價(jià)段成交套數(shù)來(lái)看，1000-3000萬(wàn)，3000-5000萬(wàn)，5000萬(wàn)以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。

聚焦這些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)原因，除了一二手價(jià)格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項(xiàng)目因獨(dú)特江景、海景或是稀缺學(xué)區(qū)資源而備受購(gòu)房者青睞。

改善和高端

開(kāi)啟“接棒”模式

近日開(kāi)盤(pán)的海德園A區(qū)收官之作，成為了今年首個(gè)積分搖號(hào)項(xiàng)目，也刷新了項(xiàng)目“三開(kāi)三日光”記錄，勢(shì)頭與當(dāng)年的華潤(rùn)城相當(dāng)。“學(xué)校+倒掛”的優(yōu)勢(shì)，最低1200萬(wàn)+的海德園再一次印證，深圳市場(chǎng)并不缺購(gòu)買(mǎi)力。

克而瑞監(jiān)控《2023年一季度全國(guó)100個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目》來(lái)看，其中剛需、剛改項(xiàng)目占比超過(guò)6成，反映年初這一輪市場(chǎng)回暖主要是疫情解封后積壓需求集中入市帶動(dòng)的，剛需剛改驅(qū)動(dòng)特征明顯。

年初包括深圳等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實(shí)現(xiàn)了短期成交的全面回暖。

還有部分項(xiàng)目依托于春節(jié)后增強(qiáng)折扣力度或是分銷(xiāo)點(diǎn)數(shù)，也達(dá)到了不錯(cuò)的去化效果。據(jù)悉，龍崗的悅時(shí)光花園項(xiàng)目推出94折特價(jià)房后，來(lái)訪量由1月的259組上漲至796組，認(rèn)購(gòu)量也由20組上漲至48組。

而豪宅市場(chǎng)又呈現(xiàn)不一樣的走勢(shì)。

在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，5000萬(wàn)以上同比持增，上漲35%。東莞今年房?jī)r(jià)勢(shì)頭“生猛”，1000-3000萬(wàn)豪宅成交套數(shù)已然翻番，5000萬(wàn)以上同比增長(zhǎng)60%，顯著好于去年同期。

深圳豪宅下半年

集中性爆發(fā)

受到供應(yīng)端的影響，今年1000-3000/3000-5000萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，深圳的成交套數(shù)同比去年前五月有至少30%以上的跌幅。

去年有海德園B區(qū)、中心天元等大戶型核心物業(yè)入市，拉高豪宅成交數(shù)據(jù)。而今年的豪宅則集中在下半年釋放。

即便如此，深圳今年前五月超5000萬(wàn)以上成交同比去年有43%的漲幅。

從成交單價(jià)段來(lái)看，呈現(xiàn)出大面積、高總價(jià)、低單價(jià)的特征，成交單價(jià)集中在5-10萬(wàn)/㎡。10-15萬(wàn)/㎡區(qū)間的新房成交同比腰斬。

接下來(lái)，深圳將有多個(gè)豪宅項(xiàng)目陸續(xù)上架，前海三個(gè)新盤(pán)，前海時(shí)代三期、深業(yè)云海灣以及招商壹灣臻邸。據(jù)悉，壹灣臻邸可售住宅約646套，限售價(jià)10.7萬(wàn)/㎡，戶型面積最大157㎡，已開(kāi)放展示中心和樣板房，近期將入市。

前海時(shí)代三期組團(tuán)“云岸”，最大的戶型達(dá)300㎡，總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)，預(yù)計(jì)售價(jià)約12萬(wàn)/㎡，小面積段516套，大面積段630套。

二手豪宅標(biāo)桿

掛牌價(jià)“逆市”上漲

新房市場(chǎng)成交受限于供應(yīng)，而二手市場(chǎng)從掛牌價(jià)上，可窺一斑而知全豹。

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳豪宅二手房6月的掛盤(pán)均價(jià)，比去年同期都有不同程度的下調(diào)，但下調(diào)幅度多在10%以內(nèi)。

掛盤(pán)均價(jià)同比下跌最多的樓盤(pán)為華潤(rùn)悅府二期(南區(qū))，跌幅超過(guò)30%，最新的掛盤(pán)均價(jià)約22.27萬(wàn)/㎡；太古城花園北區(qū)一期，掛盤(pán)價(jià)跌幅在20%以上。

但也有少部分樓盤(pán)“逆市上漲”，片區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿住宅尤為顯著。

香蜜湖的熙園、香蜜湖一號(hào)；紅樹(shù)灣的紅樹(shù)西岸；深圳灣的恒裕濱城花園二期；蛇口海上世界雙璽三期……近一年掛盤(pán)均價(jià)不降反漲，漲幅也多在10%以內(nèi)。

細(xì)化分析單個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)原因，高端市場(chǎng)火熱并不是毫無(wú)緣由，熱銷(xiāo)原因無(wú)外乎以下兩點(diǎn)：

1、一二手價(jià)格倒掛，存在顯著的套利空間

從做早期的“躺賺500萬(wàn)”的潤(rùn)四，到如今的海德園，以及接下來(lái)入市的前海限價(jià)豪宅，肉眼可見(jiàn)的倒掛，價(jià)差雖不如過(guò)往那么高，但也跑贏大勢(shì)。

2、擁有高附加值或獨(dú)一無(wú)二配套資源的核心區(qū)項(xiàng)目，譬如學(xué)區(qū)、景觀等。

就在昨天，央央宣傳降息！MLF降低，相當(dāng)于LPR也會(huì)降，為去年8月中旬以來(lái)首次下調(diào)。普通老百姓，你會(huì)買(mǎi)房嗎？