在深圳，舊改這一話題好像從不缺少關注。

特別是城中村舊改，沸騰的情緒往往會在一個個拆遷致富的故事中達到頂點。

比如，2009年崗廈村舊改，《南方都市報》曾報道：五百座舊樓倒下去，十個億萬富翁站起來。

(資料圖)

到了2018年，深圳舊改航母白石洲開始動拆，“白石洲將誕生1878個億萬富翁”的話題又沖上微博熱搜。

▲2020年待拆的白石洲

但深圳舊改也有不容忽視的B面，特別是對于深圳的舊住宅小區(qū)來說。

“推進慢、擱置時間長”一直是個老大難問題，舊改周期經(jīng)常要十年、十幾年。

以深圳于2010年發(fā)布的首批8個舊住宅小區(qū)為例，目前還有3個項目未拆除重建。

而在這稍顯漫長的時間里，每個舊改項目的背后，都落點于一個個生活于此的人和家庭。

漂泊13年還未等來新居的業(yè)主們，甚至還經(jīng)歷過項目爛尾、孩子入學困難、被拖欠租金過渡費這些糟心事。

列入計劃13年舊改

僅3個項目入市

深圳首批8個舊住宅小區(qū)中，最先入市的是橋東片區(qū)舊改一期項目，于2020年9月推出166套住宅和393套商務公寓。今年5月，項目二期發(fā)布了招標公告，目前還未拆除。

緊接著，作為首個完成舊改簽約100%的小區(qū)，深業(yè)鶴塘嶺花園在不久后的2020年12月開盤銷售。

此外，以“釘子戶”聞名的羅湖木頭龍項目，終在2019年10月破局，成為深圳第一例啟動行政征收手段的城市更新項目，拆建后的益田御龍?zhí)斓赜?021年12月入市。

除了已入市的3個項目，進展最快的數(shù)華泰小區(qū)，雖然此前差點被移出舊改計劃，如今已在建設中，項目命名為新世界香蜜四季家園。

位于羅湖的金鉆豪園在經(jīng)歷了換開發(fā)商、過渡費拖延、短暫的爛尾之后，又迎來了開工。

▲曾經(jīng)爛尾，拖欠安置過渡費

目前一期住宅部分在建，二期商業(yè)還有部分未拆除。

▲施工中的金鉆豪園一期 | 2023年6月

有網(wǎng)友在社交平臺表示：搬家已經(jīng)超過10年，到現(xiàn)在還沒回遷。

而位于南山中心區(qū)的南苑新村，僅有23戶業(yè)主未簽約，有簽約業(yè)主漂泊已近13年，好消息是，今年3月，項目等來了官方的調(diào)解公告。

海濤花園因拆遷緩慢，項目從立項到現(xiàn)在，已經(jīng)有超過百位老人沒等來回遷入住新家抱憾離世。如今，項目就失聯(lián)業(yè)主開啟行政調(diào)整，舊改有望提速。

位于香蜜湖的龍溪花園，拆賠比破深圳最高紀錄，達1:1.5，但如果不是有零星樓棟掛著業(yè)主已簽約的橫幅，可以說毫無舊改跡象。

僵持13年的南苑新村

等來官方出手！

位于南山中心區(qū)的南苑新村的關注度最高，也是出名的拆遷難產(chǎn)項目。

南苑新村臨近深圳地鐵1號線桃園站，建于1983年，共49棟樓，1310戶居民，總面積約13萬㎡。

南苑新村早在2003年就傳出舊改風聲。2010年，萬科以收購方式介入，在當時被認為是萬科首進南山的里程碑式項目，到了2013年1月，因業(yè)主信訪，導致項目專項規(guī)劃(草案)公示暫緩。

2019年7月，規(guī)劃草案公示，舊改重啟。

2021年9月，“南苑之聲”公眾號發(fā)布南山南苑新村已簽指標不能轉(zhuǎn)名的鄭重提醒。

2022年2月，萬科披露，南苑新村城市更新單元簽約率突破98%，剩余未簽約業(yè)主23戶。

▲再去走訪，公示海報都褪色了?| 2023年6月

2022年11月，規(guī)劃公告發(fā)布，項目規(guī)劃建面約23萬㎡的住宅和約27萬㎡的商業(yè)，還有占地超1.1萬㎡的教育設施用地。

▲截圖自深圳市城市更新和土地整備局

僵局仍在持續(xù)。直至今年3月30日，南山區(qū)政府正式發(fā)布啟動實施《南苑新村城市更新項目行政調(diào)解公告》，其法律依據(jù)便是2020年12月30日發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》。

《條例》中最引人注目的條款即“雙100%”變“雙95%”。即簽約面積和簽約人數(shù)達到95%之后，剩余的5%可采取“征收”的方式推動城市更新項目的進程。

至此，困擾南苑新村眾多利益方近13年的舊改難題正式進入行政調(diào)解工作。

而據(jù)@南方都市報報告，行政調(diào)解介入后，數(shù)戶業(yè)主成功實現(xiàn)調(diào)解簽約，一戶業(yè)主正式終止調(diào)解，而調(diào)解終止按計劃可啟動行政征收。

想必今年，南苑新村的簽約業(yè)主一定能等到好消息了吧。

▲部分樓棟坍塌?| 2023年6月

就失聯(lián)業(yè)主開啟行政調(diào)整

海濤花園提速了！

海濤花園于上世紀80年代建成，距今已近40年，絕大部分房屋使用未經(jīng)淡化的海砂建成，存在嚴重安全隱患。項目共有房屋58棟，占地面積約5.3萬㎡，總建筑面積約7.6萬㎡，涉及權(quán)利主體1260戶。

不過6月6日實地走訪，門衛(wèi)處的物業(yè)大爺，還有待取的快遞，都在訴說這里還有人在居住。

▲仍有人居住 | 2023年6月

但是走進小區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分樓棟已經(jīng)拆除，很多窗戶都封了起來，草也已經(jīng)長得很高。

▲部分樓棟已拆除?| 2023年6月

其舊改也是一波幾折。

起初由于這里是深圳最早的外銷小區(qū)，購房者們多是港、澳以及外籍人士，經(jīng)過幾十年的居住和轉(zhuǎn)讓，有些確權(quán)證據(jù)早已不復存在，大大增加了推進難度。

2021年的時候，鹽田海濤花園曾出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)機，成為深圳市城市更新條例發(fā)布后第一個啟動調(diào)解的項目，但是此后再無進展。

直至今年5月6日，深圳商報公示信息，鹽田區(qū)海山街道辦就海濤花園項目失聯(lián)業(yè)主開啟了行政調(diào)解的程序，海濤花園的征收有望提速。

▲鹽田區(qū)海山街道辦就海濤花園項目失聯(lián)業(yè)主開啟行政調(diào)解的程序 |?圖源深圳商報

這次，能行嗎？

成交單價破17萬

龍溪花園能拆動嗎

最后，說說龍溪花園。

龍溪花園建于1991年，屬于國企開發(fā)的政府福利房，位于香蜜湖片區(qū)農(nóng)林路東側(cè)，屬于深圳傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)。

周邊被商業(yè)、學校、公園和地鐵環(huán)繞。

▲位于香蜜湖豪宅區(qū)，配套豐富?

根據(jù)學區(qū)劃分，目前處于東海實驗小學和深圳高級中學區(qū)范圍內(nèi)。

走進小區(qū)，雖然樓體和設備都顯得比較陳舊，但是社康、幼兒園、籃球場等應有盡有。

最為難得的是，在如此中心的位置，這里基本都是3-5層的小樓，一樓更是幾乎都帶著院子。

▲小區(qū)很多三層高的小樓，一樓帶花園 |?2023年6月

這也讓中洲開出了深圳舊改市場上的最高賠付比例，1：1.5。

不過，實地走訪小區(qū)，只有個別樓棟掛出“已簽約”的橫幅。

▲部分業(yè)主簽約 |?2023年6月

大部分區(qū)域還都是滿滿的生活氣息。

▲有小區(qū)新掛租 | 2023年6月

即使是工作日，小區(qū)里依然停滿了私家車，臨近放學，幼兒園門口有不少接孩子的家長。

▲小區(qū)里接孩子的家長們?|?2023年6月

目前，小區(qū)依然有房源在售，建面約90㎡的房源，成交單價17萬左右，掛盤單價也在17萬左右，建面約153㎡房源，掛牌單價接近13萬。