文/十一弟

昨天，龍湖在廣州番禺的一個項目，公布了案名——龍湖·御湖境。

【資料圖】

在御湖境的推廣視頻下面，有上千條點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā)，卻沒有一條評論。

因?yàn)辇埡言u論區(qū)給關(guān)閉了。

在廣州白云區(qū)，龍湖還有一個項目——龍湖·天著，有些已經(jīng)交房了。

但天著的業(yè)主，被龍湖搞得一肚子氣——

每個月三塊多錢的物業(yè)費(fèi)，但小區(qū)管理得很糟心。

天著的業(yè)主到處投訴，昨天得知龍湖在番禺的御湖境公布案名，蜂擁著跑去評論區(qū)灌水。

業(yè)主集體拆臺，龍湖實(shí)在看不下去了，無奈只能關(guān)閉了評論區(qū)。

御湖境的地段很好，位于廣州番禺的大石板塊，挨著長隆萬博，項目旁邊是星河灣。

龍湖規(guī)劃的產(chǎn)品戶型，都是一、兩百平米大平層。

盡管與珠江隔著錦繡銀灣、星河灣、沙溪大橋，但御湖境還是選擇了擦邊，蹭上了臨江的賣點(diǎn)。

龍湖要把它打造成濱江豪宅，很快就會入市了。

兩個月前，御湖境地塊才掛牌出讓。

開發(fā)商的周轉(zhuǎn)速度是越來越快了，從拿地到開盤，只需要兩、三個月時間——

規(guī)劃設(shè)計、報建審批、申請預(yù)售，都能弄完。

有些開發(fā)商，連售樓處、樣板間都不蓋了，拿著宣傳頁就給客戶畫餅。

從前，碧桂園、恒大的高周轉(zhuǎn)，楊老板、許教授要求三個月開盤，還被嘲笑“復(fù)制、粘貼、套圖紙”。

現(xiàn)在，一套圖紙打天下，開發(fā)商愈演愈烈了。

御湖境地塊出讓的時候，十分搶手。

在網(wǎng)上競價環(huán)節(jié)，就觸碰到了政府最高限價，直接轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

最后，龍湖、保利、美的、建發(fā)、華發(fā)等十六家開發(fā)商，參與了搖號。

當(dāng)時幸運(yùn)中簽的，并不是龍湖，而是南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

南通亞倫的母公司，是江蘇南通的一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)——亞倫集團(tuán)，有紡織業(yè)背景。

亞倫集團(tuán)的董事長——劉伯香，是一位有著傳奇色彩的企業(yè)家。

年輕時當(dāng)過兵，做過鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，在亞倫集團(tuán)干了三十多年。

后來，在紡織業(yè)以外，亞倫集團(tuán)涉足了房地產(chǎn)。

南通亞倫拍下御湖境地塊，花了23個億，樓面價大約為2.4萬/平米。

錦繡銀灣、星河灣的二手房，都賣到了三、四萬。

打造濱江豪宅的御湖境，估計會讓樓面價翻番。

南通亞倫拿地僅半個月，就把御湖境項目70%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了龍湖。

而它自己只保留了20%的持股比例。

原來這塊地，南通亞倫就是幫龍湖拿的。

在北京、上海、廣州、杭州、成都，一些熱門地塊上，有錢已經(jīng)不是拿地門檻了，運(yùn)氣才是。

御湖境地塊被十六家開發(fā)商爭搶，網(wǎng)上競價環(huán)節(jié)就觸頂進(jìn)入了搖號環(huán)節(jié)。

南通亞倫搖中的概率，只有十六分之一，相當(dāng)于6%。

最后竟然中簽，確實(shí)運(yùn)氣爆棚了。

但它剛拿到手還沒捂熱乎，就把御湖境項目70%的股權(quán)，慷慨地轉(zhuǎn)手給了龍湖。

龍湖拿地的成功率，就這樣翻了一倍。

作為局外人，很難相信在拍地之前，龍湖與南通亞倫沒有進(jìn)行過勾兌。

今年四月份，西安高新區(qū)掛牌了一宗住宅用地。

龍湖、碧桂園、華潤置地、星河地產(chǎn)、新希望都想拿下，爭搶激烈。

最終，觸及政府最高限價之后，四家開發(fā)商進(jìn)入了搖號環(huán)節(jié)，其中包括龍湖、南通亞倫。

這塊地的搖號運(yùn)氣，還是落到了南通亞倫的頭上，幸運(yùn)中簽。

南通亞倫拿地一個月后，御湖境地塊同樣的劇情，又上演了一遍。

這塊地一半的股權(quán)，都被轉(zhuǎn)讓給了龍湖。

南通亞倫的持股比例，只剩下15%。

在西安高新區(qū)地塊上，南通亞倫還是與龍湖綁在了一起。

當(dāng)時搖號的時候，南通亞倫、龍湖的中簽概率，都只有四分之一。

但加在一起，拿地的成功率大大提升了，有了一半的搖中機(jī)會。

今年三月底，寧波鄞州區(qū)掛牌的一宗住宅用地，爭搶就更激烈。

中海、華潤、萬科、招商、金地等五十家開發(fā)商，入圍了搖號環(huán)節(jié)。

低至2%的中簽概率，最后讓龍湖搖中了。

龍湖拿地僅十天，就把這塊地三分之一的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了南通亞倫。

十一弟查了下，南通亞倫與龍湖之間的合作，從去年就開始了。

去年九月份，合肥掛牌了兩宗熱門地塊，南通亞倫、龍湖分別摘牌。

在這兩塊地上，南通亞倫都選擇持有小股，讓龍湖占了大頭。

從去年到現(xiàn)在，大半年時間，在合肥、寧波、西安、廣州，南通亞倫與龍湖就已經(jīng)合作了五塊地。

今年，南通亞倫在幾個大城市攻城略地，招來不少人驚呼——

江浙地區(qū)干實(shí)業(yè)的民企老板，又回來抄底房地產(chǎn)了。

但在背后驅(qū)動策應(yīng)他們的，其實(shí)是龍湖這樣的開發(fā)商——

他們不僅接下了大部分股權(quán)，而且還將主導(dǎo)操盤。

大家都誤以為，民營房企開始淡出土地市場了。

而實(shí)際上，他們只是換了另一種更有效的方式，曲線補(bǔ)倉。

今年，廈門、北京的土地拍賣會上，突然冒出來不少拍地的馬甲。

以前，開發(fā)商拿地比拼的是資金實(shí)力；現(xiàn)在，全靠搖號機(jī)里面乒乓球的運(yùn)氣。

搞一個馬甲，多一個乒乓球，中簽的概率，就能翻一倍。

如今，拍地就是賭運(yùn)氣，想要拿地的開發(fā)商，都已經(jīng)學(xué)會了——

悄悄地進(jìn)村，打槍的不要。