文/十一弟

(資料圖片)

去年五月份，廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署了一份戰(zhàn)略合作協(xié)議。

規(guī)格很高，雙方的主要領(lǐng)導(dǎo)，都有出席。

參加會(huì)見(jiàn)的時(shí)候，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王祥明提到——

“進(jìn)一步擴(kuò)大在廣州投資，加快重點(diǎn)項(xiàng)目落地建設(shè)?！?/p>

剛好在三個(gè)月之前，廣州市國(guó)土部門(mén)從華夏幸福收回來(lái)了六塊地——

位于廣州荔灣區(qū)的白鵝潭項(xiàng)目。

2020年，華夏幸福以68億的底價(jià)，拍下了白鵝潭地塊。

但是，拿地僅幾個(gè)月，華夏幸福暴雷了。

去年初，政府收回這六塊地的時(shí)候，華夏幸福才支付了一半的土地款。

地價(jià)還沒(méi)付清，白鵝潭項(xiàng)目就動(dòng)工開(kāi)發(fā)了。

有些樓棟的主體結(jié)構(gòu)，都已經(jīng)沖出了地面，蓋了十幾層。

白鵝潭項(xiàng)目的位置非常核心，就在珠江邊上。

這是吳向東從華潤(rùn)置地出走，加入華夏幸福以后，一手操刀運(yùn)作的項(xiàng)目。

白鵝潭項(xiàng)目，曾經(jīng)許諾過(guò)十分美好的規(guī)劃藍(lán)圖。

華夏幸福之所以能夠底價(jià)拿地，是因?yàn)榈貕K出讓的時(shí)候，設(shè)置了苛刻的門(mén)檻——

開(kāi)發(fā)商要引入一家大型保險(xiǎn)公司的省級(jí)分支機(jī)構(gòu)；一家A股上市公司的全資企業(yè)；四家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的子公司。

當(dāng)時(shí)，平安集團(tuán)做了華夏幸福的“白衣騎士”，吳向東受到馬明哲的垂青，加入了華夏幸福。

白鵝潭地塊出讓時(shí)所要求引入的資源，幾乎就是專(zhuān)門(mén)為平安集團(tuán)量身定制的條件。

結(jié)果，暴雷之后，華夏幸福債務(wù)纏身，這樣龐大的投資項(xiàng)目，再也無(wú)力開(kāi)發(fā)了。

把它留給華夏幸福，項(xiàng)目的結(jié)局，可能只有一個(gè)——

爛尾。

難題，又踢回給了廣州市政府——

白鵝潭項(xiàng)目地處城市核心，不僅兌現(xiàn)不了規(guī)劃，還會(huì)爛尾留下瘡疤。

沒(méi)收了華夏幸福的14億定金，政府收回了白鵝潭地塊。

廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議四個(gè)月后，白鵝潭地塊重新掛牌。

華潤(rùn)置地依然以68億底價(jià)拍下。

而出讓條件，卻比華夏幸福拿地時(shí)，大幅放寬。

白鵝潭地塊為平安集團(tuán)量身定制的資源引入，全部取消了。

原本政府要求開(kāi)發(fā)商自持25萬(wàn)平米的商辦面積，重新掛牌后，自持面積減少到了15萬(wàn)平米。

華夏幸福拿下白鵝潭項(xiàng)目時(shí)，由六塊地組成。

但為了讓華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)萬(wàn)象城，白鵝潭地塊重新掛牌時(shí)，改了規(guī)劃——

政府把臨江的兩宗商業(yè)地塊合二為一，連成了一塊大型商業(yè)用地。

白鵝潭項(xiàng)目的六塊地，變成了五塊地。

華潤(rùn)置地接盤(pán)白鵝潭項(xiàng)目，幫政府兌現(xiàn)規(guī)劃、避免爛尾，做了兜底。

政府也很有默契——

沒(méi)讓華潤(rùn)置地與華夏幸福進(jìn)行談判、交易，而是收回了土地，重新掛牌出讓。

于是，接手白鵝潭項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地不需要面對(duì)復(fù)雜棘手的遺留問(wèn)題。

白鵝潭項(xiàng)目的規(guī)劃藍(lán)圖，華潤(rùn)置地來(lái)為它買(mǎi)了單。

廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后，除了白鵝潭項(xiàng)目，華潤(rùn)置地還落地了另一個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目——

位于廣州番禺的長(zhǎng)隆項(xiàng)目。

今年四月份，華潤(rùn)置地與長(zhǎng)隆集團(tuán)組成聯(lián)合體，花了197億，拍下了長(zhǎng)隆地塊。

項(xiàng)目緊挨著廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)，華潤(rùn)置地又與長(zhǎng)隆集團(tuán)捆綁在一起。

掛牌之前，市場(chǎng)上就有傳聞，出讓對(duì)象提前鎖定了華潤(rùn)置地。

其中，在商業(yè)用地的出讓條件上，政府設(shè)置了很有針對(duì)性的門(mén)檻——

一是開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的企業(yè)為世界五百?gòu)?qiáng)；

二是實(shí)際控制人旗下?lián)碛兄袊?guó)連鎖百?gòu)?qiáng)排行榜前十的企業(yè)；

三是購(gòu)物中心須為太古匯、嘉里城、國(guó)金中心、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家。

十一弟對(duì)照著查了下，這三個(gè)條件加在一起，最能滿足要求的，就是華潤(rùn)置地。

盡管長(zhǎng)隆地塊是分宗出讓?zhuān)幸庾岄_(kāi)發(fā)商集中拿地，連片開(kāi)發(fā)。

否則，開(kāi)發(fā)商就要支付二十億的違約金。

這意味著，如果華潤(rùn)置地拍下了商業(yè)用地，拿下住宅用地的概率，其實(shí)非常大。

長(zhǎng)隆地塊出讓當(dāng)天，不出意料，華潤(rùn)置地拍下了商業(yè)用地，底價(jià)摘牌。

如果按照政府設(shè)置的出讓條件，長(zhǎng)隆項(xiàng)目的住宅用地，華潤(rùn)置地也能以底價(jià)拍下。

結(jié)果，住宅用地出讓時(shí)，卻出了意外。

保利、招商、華發(fā)的拿地意愿強(qiáng)烈，都參與了住宅用地的競(jìng)拍。

幾十輪競(jìng)價(jià)之后，觸及政府最高限價(jià)，把住宅用地送入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。

長(zhǎng)隆項(xiàng)目的住宅用地，分成了兩宗土地出讓。

四家開(kāi)發(fā)商參與搖號(hào)，華潤(rùn)置地與長(zhǎng)隆集團(tuán)聯(lián)合體，連續(xù)兩場(chǎng)中簽，讓人不可思議。

搖號(hào)結(jié)果一出，當(dāng)場(chǎng)就有開(kāi)發(fā)商“跳腳”，質(zhì)疑搖號(hào)存在“黑幕”。

開(kāi)發(fā)商拒絕在確認(rèn)書(shū)上簽字，并請(qǐng)來(lái)了律師和廣州市國(guó)土部門(mén)溝通，要求徹查搖號(hào)全過(guò)程。

但最終，廣州市國(guó)土部門(mén)還是宣布，搖號(hào)有效，華潤(rùn)置地中標(biāo)。

保利、招商、華發(fā)，不按套路出牌——

相比底價(jià)，輪番競(jìng)價(jià)之后，讓華潤(rùn)置地白白多掏了22億的土地款。

長(zhǎng)隆地塊197億的地價(jià)，確實(shí)太高了。

在廣州土拍史上，長(zhǎng)隆項(xiàng)目總地價(jià)能夠排到第二。

占用了太多資金，華潤(rùn)置地迫不及待地要開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售了。

剛拿地沒(méi)幾天，項(xiàng)目展廳就開(kāi)放了。

而這個(gè)展廳，其實(shí)是旁邊越秀·瑞麓府之前用過(guò)的銷(xiāo)售展廳。

可見(jiàn)對(duì)于入市銷(xiāo)售，華潤(rùn)置地有多急切。

長(zhǎng)隆項(xiàng)目是一個(gè)巨無(wú)霸，開(kāi)發(fā)體量非常大，總共大概有三、四千套房源。

而項(xiàng)目首期，就有一、兩千套住宅供應(yīng)量。

拿地兩個(gè)月，長(zhǎng)隆項(xiàng)目才定下了案名——華潤(rùn)長(zhǎng)隆·悅府。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間還未定，華潤(rùn)置地就搞起了饑餓營(yíng)銷(xiāo)。

這兩天，華潤(rùn)長(zhǎng)隆·悅府開(kāi)始了凍資攬客——

凍結(jié)十萬(wàn)塊錢(qián)，鎖定客戶。

名義上，這是給到客戶優(yōu)先購(gòu)房的VIP資格。

但實(shí)際上，就是為了拉人頭。

果然是大央企，僅靠一張效果圖，就能敞開(kāi)大門(mén)賣(mài)房了。