文/十一弟
(資料圖片)
去年五月份,廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署了一份戰(zhàn)略合作協(xié)議。
規(guī)格很高,雙方的主要領(lǐng)導(dǎo),都有出席。
參加會(huì)見(jiàn)的時(shí)候,華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王祥明提到——
“進(jìn)一步擴(kuò)大在廣州投資,加快重點(diǎn)項(xiàng)目落地建設(shè)?!?/p>
剛好在三個(gè)月之前,廣州市國(guó)土部門(mén)從華夏幸福收回來(lái)了六塊地——
位于廣州荔灣區(qū)的白鵝潭項(xiàng)目。
2020年,華夏幸福以68億的底價(jià),拍下了白鵝潭地塊。
但是,拿地僅幾個(gè)月,華夏幸福暴雷了。
去年初,政府收回這六塊地的時(shí)候,華夏幸福才支付了一半的土地款。
地價(jià)還沒(méi)付清,白鵝潭項(xiàng)目就動(dòng)工開(kāi)發(fā)了。
有些樓棟的主體結(jié)構(gòu),都已經(jīng)沖出了地面,蓋了十幾層。
白鵝潭項(xiàng)目的位置非常核心,就在珠江邊上。
這是吳向東從華潤(rùn)置地出走,加入華夏幸福以后,一手操刀運(yùn)作的項(xiàng)目。
白鵝潭項(xiàng)目,曾經(jīng)許諾過(guò)十分美好的規(guī)劃藍(lán)圖。
華夏幸福之所以能夠底價(jià)拿地,是因?yàn)榈貕K出讓的時(shí)候,設(shè)置了苛刻的門(mén)檻——
開(kāi)發(fā)商要引入一家大型保險(xiǎn)公司的省級(jí)分支機(jī)構(gòu);一家A股上市公司的全資企業(yè);四家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的子公司。
當(dāng)時(shí),平安集團(tuán)做了華夏幸福的“白衣騎士”,吳向東受到馬明哲的垂青,加入了華夏幸福。
白鵝潭地塊出讓時(shí)所要求引入的資源,幾乎就是專(zhuān)門(mén)為平安集團(tuán)量身定制的條件。
結(jié)果,暴雷之后,華夏幸福債務(wù)纏身,這樣龐大的投資項(xiàng)目,再也無(wú)力開(kāi)發(fā)了。
把它留給華夏幸福,項(xiàng)目的結(jié)局,可能只有一個(gè)——
爛尾。
難題,又踢回給了廣州市政府——
白鵝潭項(xiàng)目地處城市核心,不僅兌現(xiàn)不了規(guī)劃,還會(huì)爛尾留下瘡疤。
沒(méi)收了華夏幸福的14億定金,政府收回了白鵝潭地塊。
廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議四個(gè)月后,白鵝潭地塊重新掛牌。
華潤(rùn)置地依然以68億底價(jià)拍下。
而出讓條件,卻比華夏幸福拿地時(shí),大幅放寬。
白鵝潭地塊為平安集團(tuán)量身定制的資源引入,全部取消了。
原本政府要求開(kāi)發(fā)商自持25萬(wàn)平米的商辦面積,重新掛牌后,自持面積減少到了15萬(wàn)平米。
華夏幸福拿下白鵝潭項(xiàng)目時(shí),由六塊地組成。
但為了讓華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)萬(wàn)象城,白鵝潭地塊重新掛牌時(shí),改了規(guī)劃——
政府把臨江的兩宗商業(yè)地塊合二為一,連成了一塊大型商業(yè)用地。
白鵝潭項(xiàng)目的六塊地,變成了五塊地。
華潤(rùn)置地接盤(pán)白鵝潭項(xiàng)目,幫政府兌現(xiàn)規(guī)劃、避免爛尾,做了兜底。
政府也很有默契——
沒(méi)讓華潤(rùn)置地與華夏幸福進(jìn)行談判、交易,而是收回了土地,重新掛牌出讓。
于是,接手白鵝潭項(xiàng)目后,華潤(rùn)置地不需要面對(duì)復(fù)雜棘手的遺留問(wèn)題。
白鵝潭項(xiàng)目的規(guī)劃藍(lán)圖,華潤(rùn)置地來(lái)為它買(mǎi)了單。
廣州市政府與華潤(rùn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后,除了白鵝潭項(xiàng)目,華潤(rùn)置地還落地了另一個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目——
位于廣州番禺的長(zhǎng)隆項(xiàng)目。
今年四月份,華潤(rùn)置地與長(zhǎng)隆集團(tuán)組成聯(lián)合體,花了197億,拍下了長(zhǎng)隆地塊。
項(xiàng)目緊挨著廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū),華潤(rùn)置地又與長(zhǎng)隆集團(tuán)捆綁在一起。
掛牌之前,市場(chǎng)上就有傳聞,出讓對(duì)象提前鎖定了華潤(rùn)置地。
其中,在商業(yè)用地的出讓條件上,政府設(shè)置了很有針對(duì)性的門(mén)檻——
一是開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的企業(yè)為世界五百?gòu)?qiáng);
二是實(shí)際控制人旗下?lián)碛兄袊?guó)連鎖百?gòu)?qiáng)排行榜前十的企業(yè);
三是購(gòu)物中心須為太古匯、嘉里城、國(guó)金中心、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家。
十一弟對(duì)照著查了下,這三個(gè)條件加在一起,最能滿(mǎn)足要求的,就是華潤(rùn)置地。
盡管長(zhǎng)隆地塊是分宗出讓?zhuān)幸庾岄_(kāi)發(fā)商集中拿地,連片開(kāi)發(fā)。
否則,開(kāi)發(fā)商就要支付二十億的違約金。
這意味著,如果華潤(rùn)置地拍下了商業(yè)用地,拿下住宅用地的概率,其實(shí)非常大。
長(zhǎng)隆地塊出讓當(dāng)天,不出意料,華潤(rùn)置地拍下了商業(yè)用地,底價(jià)摘牌。
如果按照政府設(shè)置的出讓條件,長(zhǎng)隆項(xiàng)目的住宅用地,華潤(rùn)置地也能以底價(jià)拍下。
結(jié)果,住宅用地出讓時(shí),卻出了意外。
保利、招商、華發(fā)的拿地意愿強(qiáng)烈,都參與了住宅用地的競(jìng)拍。
幾十輪競(jìng)價(jià)之后,觸及政府最高限價(jià),把住宅用地送入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。
長(zhǎng)隆項(xiàng)目的住宅用地,分成了兩宗土地出讓。
四家開(kāi)發(fā)商參與搖號(hào),華潤(rùn)置地與長(zhǎng)隆集團(tuán)聯(lián)合體,連續(xù)兩場(chǎng)中簽,讓人不可思議。
搖號(hào)結(jié)果一出,當(dāng)場(chǎng)就有開(kāi)發(fā)商“跳腳”,質(zhì)疑搖號(hào)存在“黑幕”。
開(kāi)發(fā)商拒絕在確認(rèn)書(shū)上簽字,并請(qǐng)來(lái)了律師和廣州市國(guó)土部門(mén)溝通,要求徹查搖號(hào)全過(guò)程。
但最終,廣州市國(guó)土部門(mén)還是宣布,搖號(hào)有效,華潤(rùn)置地中標(biāo)。
保利、招商、華發(fā),不按套路出牌——
相比底價(jià),輪番競(jìng)價(jià)之后,讓華潤(rùn)置地白白多掏了22億的土地款。
長(zhǎng)隆地塊197億的地價(jià),確實(shí)太高了。
在廣州土拍史上,長(zhǎng)隆項(xiàng)目總地價(jià)能夠排到第二。
占用了太多資金,華潤(rùn)置地迫不及待地要開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售了。
剛拿地沒(méi)幾天,項(xiàng)目展廳就開(kāi)放了。
而這個(gè)展廳,其實(shí)是旁邊越秀·瑞麓府之前用過(guò)的銷(xiāo)售展廳。
可見(jiàn)對(duì)于入市銷(xiāo)售,華潤(rùn)置地有多急切。
長(zhǎng)隆項(xiàng)目是一個(gè)巨無(wú)霸,開(kāi)發(fā)體量非常大,總共大概有三、四千套房源。
而項(xiàng)目首期,就有一、兩千套住宅供應(yīng)量。
拿地兩個(gè)月,長(zhǎng)隆項(xiàng)目才定下了案名——華潤(rùn)長(zhǎng)隆·悅府。
開(kāi)盤(pán)時(shí)間還未定,華潤(rùn)置地就搞起了饑餓營(yíng)銷(xiāo)。
這兩天,華潤(rùn)長(zhǎng)隆·悅府開(kāi)始了凍資攬客——
凍結(jié)十萬(wàn)塊錢(qián),鎖定客戶(hù)。
名義上,這是給到客戶(hù)優(yōu)先購(gòu)房的VIP資格。
但實(shí)際上,就是為了拉人頭。
果然是大央企,僅靠一張效果圖,就能敞開(kāi)大門(mén)賣(mài)房了。
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