6月19日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

(資料圖)

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所上漲。本周（6.10-6.16）申萬(wàn) A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.2%，在各板塊中位列第 25；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+1.3%，在各板塊中位列第 15。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+3.2%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+3.7%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為+3.3%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為-0.5%和-0.1%。

本周北京、廣州、寧波等地土拍，土地成交規(guī)模環(huán)比上升，溢價(jià)率創(chuàng) 2022 年以來(lái)新高。本周（6.10-6.16）全國(guó)300 城宅地成交建面 696 萬(wàn)㎡，單周環(huán)比+26%，單周同比-25%，平均溢價(jià)率 11%。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 15104 萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-20%；年初至今，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷(xiāo)售環(huán)比上升，同比下降，成都、青島、上海市場(chǎng)熱度較高。本周（6.10-6.16）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 386 萬(wàn)平米，周環(huán)比+9%，周同比-33%。其中：一線城市周環(huán)比+5%，周同比-10%；二線城市周環(huán)比+11%，周同比-34%；三四線城市周環(huán)比+0%，周同比-64%。

本周二手房成交同比上升，環(huán)比連續(xù)下滑。本周（6.10-6.16）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 184 萬(wàn)平米，周環(huán)比-1%，周同比+8%。其中：一線城市周環(huán)比+5%，周同比+38%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比+2%；三四線城市周環(huán)比-8%，周同比-16%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、資金等數(shù)據(jù)表現(xiàn)走弱，支持性政策或可期。6 月 15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 2023 年 1-5 月房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。①?gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-5 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 45701 億元，同比下降 7.2%，降幅較1-4 月進(jìn)一步擴(kuò)大；房屋新開(kāi)工面積 39723 萬(wàn)方，同比下降 22.6%。5 月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 10187 億元，同比下降10.5%；房屋新開(kāi)工面積 8503 萬(wàn)方，同比下降 27.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅的擴(kuò)大表明目前房企供給端乏力，主要因?yàn)槎径纫詠?lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)下行及政策出臺(tái)頻率趨緩。②從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，1-5 月，商品房銷(xiāo)售面積 46440 萬(wàn)方，同比下降 0.9%；商品房銷(xiāo)售額 49787 億元，同比增長(zhǎng) 8.4%。5 月單月，商品房銷(xiāo)售面積 8804 萬(wàn)方，同比下降 3.0%；商品房銷(xiāo)售額 10037 億元，同比增長(zhǎng) 6.8%。銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積一增一降的背后是銷(xiāo)售均價(jià)的上升，反映出目前核心一二線市場(chǎng)與三四線市場(chǎng)銷(xiāo)售的分化。③從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況看，1-5 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 55958 億元，同比下降 6.6%，降幅較 1-4 月進(jìn)一步擴(kuò)大。其中來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款 7175 億元，同比下降 10.5%；利用外資 13 億元，同比下降 73.5%；自籌資金 16267 億元，同比下降 21.6%；定金及預(yù)收款 19878 億元，同比增長(zhǎng) 4.4%；個(gè)人按揭貸款10354 億元，同比增長(zhǎng) 6.5%。國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等來(lái)源跌幅較大表明境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂房企的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房企融資渠道尚未暢通。④隨著 6 月 15 日央行下調(diào) MLF 利率 10 個(gè)基點(diǎn)，有望帶動(dòng) 6 月的 5 年期以上 LPR 報(bào)價(jià)下調(diào)，進(jìn)而使得居民房貸利率下行，同時(shí)各地亦有望因城施策，進(jìn)一步出臺(tái)需求端政策組合拳。

投資建議

房地產(chǎn)行業(yè)基本面數(shù)據(jù)走弱，支持政策出臺(tái)預(yù)期提升，期待政策穩(wěn)定市場(chǎng)銷(xiāo)售。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約