6月18日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-5月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評。

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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2023 年 1-5 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。5 月銷售面積 8804 萬平，同比增速-3.0%（前值：+5.5%）；開發(fā)投資金額 10187 億元，同比增速-10.5%（前值：-7.3%）；新開工面積 8503 萬平，同比增速-27.3%（前值：-27.4%）。

本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。

以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。

核心觀點(diǎn)

1. 商品房銷售：

整體銷售增長動能轉(zhuǎn)弱，其中住宅銷售和東部地區(qū)銷售仍能保持正增長。1）商品房銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。5 月銷售面積 8804 萬平，同比下降 3.0%，同比增速較上月下降了 8.4 個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額 1.0 萬億元，同比增長 6.8%，同比增速較上月下降了 21.1 個(gè)百分點(diǎn)。銷售動能轉(zhuǎn)弱，基本符合我們對市場的觀察與預(yù)判，這主要是因?yàn)榫用褓彿啃判暮褪杖腩A(yù)期仍然不足，對需求釋放的影響較大。2）從結(jié)構(gòu)上看，住宅銷售面積單月增速微正，但絕對量遠(yuǎn)低于過去 5 年同期均值。5月住宅銷售面積 7697 萬平，同比增長 0.6%，同比增速較上月下降 7.5 個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售金額 9112億元，同比增長 12.3%。但從絕對量來看，住宅銷售面積與金額分別仍較 2021 年同期大幅下降46.9%、41.4%，住宅銷售面積是 2015 年以來同期的最低值，住宅銷售金額是 2018 年以來同期的最低位。3）本月房價(jià)出現(xiàn)小幅回落，但從絕對值來看，仍然不低。5 月商品房銷售均價(jià) 11400 元/平，環(huán)比下降 4.8%，同比增長 10.1%；其中住宅銷售均價(jià) 11838 元/平，環(huán)比下降 5.1%，同比增長11.6%。4）從區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售仍具備韌性，保持正增長。5 月東、中、西部銷售面積同比增速分別為 4.1%、-12.1%、-7.6%，其中東、中部地區(qū)較 4 月分別下降了 13.3、9.8 個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)降幅較 4 月收窄了 3.5 個(gè)百分點(diǎn)；東、中、西部銷售金額同比增速分別為 12.0%、-4.1%、1.3%，增速較上月分別下降 29.2、11.3、4.4 個(gè)百分點(diǎn)。雖然東部地區(qū)經(jīng)歷了前期的放量，整體成交動能減弱，市場復(fù)歸理性。1-5 月累計(jì)全國商品房銷售面積 4.64 億平，同比下降0.9%（前值：-0.5%）；銷售金額 4.98 萬億元，同比增長 8.4%（前值：+8.8%）；銷售均價(jià) 10721 元/平，同比增長 9.4%（前值：+9.2%）。其中，住宅表現(xiàn)相對突出，1-5 月銷售金額、面積均保持正增長，同比增速分別為11.9%和 2.3%。我們預(yù)計(jì) 6 月銷售面積增速或有小幅回升，主要是因?yàn)?6 月為房企中期銷售沖刺關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，預(yù)期房企將集中推盤和營銷。我們預(yù)計(jì) 2023 年全年商品房銷售面積同比增速+1.4%，銷售金額同比增速+5.4%，銷售均價(jià)同比增速+3.9%。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：

單月投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大；新開工體量仍處于 2010 年來同期最低位。5 月單月開發(fā)投資金額 1.02 萬億元，同比下降 10.5%，降幅較上月擴(kuò)大 3.3 個(gè)百分點(diǎn)，今年以來投資單月同比增速持續(xù)下行，從絕對量來看，處于 2018 年以來同期最低值。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資降幅相對最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。5 月東、中、西部投資額同比增速分別為-2.5%、-6.4%、-28.9%，其中東、西部地區(qū)增速較 4 月下降了 3.9、7.1個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)降幅較 4 月收窄了 9.1 個(gè)百分點(diǎn)。在銷售仍有不確定性和波動的情況，房地產(chǎn)開發(fā)投資額難出現(xiàn)改善。5 月新開工面積 8503 萬平，同比下降 27.3%，降幅雖較 4月微幅收窄了 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，但新開工體量為 2010 年來的同期最低值，在市場弱復(fù)蘇之下，目前房企新開工意愿不強(qiáng)。1-5 月累計(jì)投資 4.57 萬億元，同比下降 7.2%；累計(jì)新開工面積3.97 億平，同比下降 22.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢，我們預(yù)計(jì) 2023 年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

單月竣工面積同比增速雖有下滑，但增長確定性相對較強(qiáng)。5 月竣工面積 4148 萬平，同比增長 24.4%，增速較上月下降了 17.4 個(gè)百分點(diǎn)，1-5 月累計(jì)竣工 2.78 億平，同比增長 19.6%。單月竣工增速雖有下滑，但增幅相對不低。我們認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面中央與地方“保交付”政策仍在不斷推進(jìn)，另一方面，去年的部分工程延期至今年竣工。

我們預(yù)計(jì) 2023 年竣工面積增速為 7%。

3. 開發(fā)商資金：

房企到位資金同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要受到非房款的拖累；個(gè)人按揭貸款增速持續(xù)提升。5 月房企到位資金 1.08 萬億元，同比下降 7.4%（前值：+3.6%）。1）房款 6085 億元，同比增長 12.1%（前值：+28.5%），其中受銷售增長動能減弱的影響，定金及預(yù)收款同比增長 6.0%，較上月同比增速下降了 25.2 個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款同比增長 25.4%，較上月同比增速提升了 2.0 個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款/個(gè)人按揭貸款的比值下降到 1.85，從側(cè)面反映了整體首付比例的下降以及銀行放款速度的提升。2）非房款 4718 億元，同比減少 24.4%（前值：-18.2%）。其中，國內(nèi)貸款同比下降 13.4%，增速較 4 月下降了 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金降幅 29.2%，降幅較 4 月擴(kuò)大了 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然房企融資環(huán)境寬松，但由于房企拿地和新開工意愿也持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。1-5 月房企到位資金 5.60 萬億元，同比下降 6.6%。

投資建議

5 月房地產(chǎn)行業(yè)基本面數(shù)據(jù)走弱，居民購房信心和收入預(yù)期仍然不足，當(dāng)前市場仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段。短期市場弱復(fù)蘇無法大幅提升房企新開工和投資的意愿，預(yù)計(jì)新開工、投資將繼續(xù)下探，預(yù)計(jì)僅竣工能保持增長。

我們建議關(guān)注三條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs 相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國國貿(mào)。3）在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性不斷提升的房地產(chǎn)渠道類公司：貝殼、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。