6月19日，中銀證券發(fā)布房地產行業(yè)2023年5月70個大中城市房價數據點評。

國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 5 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70 大中城市新房價格環(huán)比增長 0.1%，同比下降 0.5%；二手房價格環(huán)比下降 0.2%，同比下降 2.5%。

核心觀點

【資料圖】

5 月 70 個大中城市新房房價環(huán)比整體漲幅回落，二手房房價環(huán)比轉跌。70 大中城市新房房價環(huán)比增長 0.1%，漲幅較上月回落 0.2 個百分點，同比下降 0.5%，降幅較上月收窄 0.2 個百分點；二手房房價環(huán)比下跌 0.2%，環(huán)比增速由正轉負，率先開跌，同比下降 2.5%，降幅較上月收窄 0.2 個百分點。70 個大中城市中，房價環(huán)比上漲城市個數持續(xù)減少，5 月新房、二手房房價環(huán)比上漲城市分別有 46、15 個，比上月分別減少 16、21 個；新房房價同比上漲城市有 26 個，比上月增加 4 個；二手住宅同比上漲城市有 9 個，個數與上月相同。5 月以來，銷售動能轉弱，居民購房信心和收入預期仍然不足，房價面臨一定的下行壓力。根據我們所跟蹤的高頻數據顯示，5 月新房、二手房成交增長動能均持續(xù)轉弱，38 個重點城市新房成交面積同比增長 11.8%，同比增速較上月下降了 12.5 個百分點；14 個重點城市二手房成交面積同比增長 64.4%，同比增速較上月下降了 7.0 個百分點。

一線城市新房價格上漲動力減弱，二手房全部轉跌。1）新房市場僅深圳出現環(huán)比下跌，但整體房價下跌壓力顯現，其他三個城市的環(huán)比漲幅也都在收窄。一線城市新房房價環(huán)比增速為 0.1%，較 4 月回落 0.3 個百分點，同比增速為 1.7%，仍是所有能級中同比漲幅最大的，但同比增速較上月下降了 0.3 個百分點。其中，北京環(huán)比上漲 0.2%，漲幅收窄 0.4 個百分點；上海環(huán)比上漲 0.3%，漲幅收窄 0.1 個百分點；廣州環(huán)比上漲 0.1%，漲幅收窄 0.1 個百分點；深圳環(huán)比由上月上漲 0.3%轉為下降 0.2%。2）二手房方面，一線城市二手房房價環(huán)比由上月上漲 0.2%轉為下降 0.4%。二手房市場一線城市環(huán)比全部下跌，跌幅最大的是上海，環(huán)比下跌 0.8%，跌幅最小的是深圳跌幅 0.1%。我們認為，一線城市政策沒有明顯松動，局部微調不會對交易量價產生重大影響。經歷了前期的放量，整體成交動能減弱，市場復歸理性，房價也有所回調。

二線城市中新房房價方面，26%的城市環(huán)比下跌、48%同比下跌；二手房房價方面，81%的城市環(huán)比下跌、84%的城市同比下跌。二線城市新房房價環(huán)比上漲 0.2%，漲幅比上月回落0.2 個百分點；二手房房價由上個月的環(huán)比持平轉為下降 0.3%。二線城市新房、二手房房價同比增速分別為 0.5%、-2.1%，同比增速分別較上月提升了 0.3、0.1 個百分點。二線城市中26%的城市新房房價環(huán)比下跌，新房房價環(huán)比增速在本月由正轉負的城市有：長春、南京、廈門、鄭州、昆明、重慶，下跌幅度均在 0.1-0.4%之間；大連已經連續(xù) 20 個月新房房價持續(xù)下跌；天津、石家莊、太原、杭州、寧波、合肥、福州、南昌、青島、武漢、長沙、成都、西安、西寧、銀川、烏魯木齊今年以來新房房價環(huán)比持續(xù)正增長。48%的城市新房房價同比下跌，其中成都 5 月新房房價同比漲幅高達 8.3%。81%的二線城市二手房房價環(huán)比下跌，僅天津、太原、長沙、成都、昆明、西寧二手房房價環(huán)比正增長。

三線城市是各能級中唯一新房房價同比增速為負的。新房房價方面，46%的城市環(huán)比下跌、74%的城市同比下跌；二手房房價方面，74%的城市環(huán)比下跌、94%的城市同比下跌。三線城市新房房價環(huán)比持平，漲幅比上月回落 0.2 個百分點；二手房房價由上個月的環(huán)比持平轉為下降 0.2%。三線城市新房、二手房房價同比增速分別為-1.6%、-3.3%，同比增速均較上月提升了 0.3 個百分點。三線城市中 46%的城市新房房價環(huán)比下跌，74%的城市新房房價同比下跌。其中，跌幅相對較大的城市有大理（環(huán)比-0.8%，同比-3.2%）、宜昌（環(huán)比-0.7%，同比-4.5%）、南充（環(huán)比-0.6%）、濟寧（同比-3.6%）、秦皇島（同比-4.8%）、岳陽（同比-4.4%）。二手房房價方面，除三亞和南充外，其余所有城市二手房房價同比增速均為負。

從不同面積段產品的房價變化幅度來看，新房中改善型產品的房價相對環(huán)比漲幅更大。70大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上新房房價同比增速均為 0.5%，較上月降幅分別收窄了 0.3、0.2、0.4 個百分點，環(huán)比增速分別為 0.1%、0.1%、0.2%，環(huán)比漲幅分別較上月收窄了 0.2、0.2、0.1 個百分點。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上二手房房價同比增速分別為-2.7%、-2.4%、-2.4%，較上月降幅分別收窄了 0.10.1、0.2 個百分點，環(huán)比增速均由上月的 0.0%降至-0.2%。短期內隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉降，但是大面積段的改善項目韌性逐步顯現。根據克而瑞的數據顯示，從 12 個典型城市 2023 年 1-5 月不同總價段成交套數來看，1000-3000 萬、3000-5000 萬、5000 萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和 35%。

投資建議

5 月新房二手房成交增長動能持續(xù)轉弱，居民購房信心和收入預期仍然不足，前期成交放量后，市場回歸理性，房價增幅也開始回落。6 月是房企沖刺中期銷售業(yè)績的關鍵時點，因此預計不少項目會積極開展降價促銷等營銷手段，銷售均價有進一步回落的可能。

我們建議關注三條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2）REITs 相關的商業(yè)地產、保租房、產業(yè)園區(qū)、物流地產等資產持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿。3）在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性不斷提升的房地產渠道類公司：貝殼、我愛我家。

風險提示：房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。