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6月19日，開(kāi)源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅回落，同比漲跌分化顯著

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 5 月 70 大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。從新建商品住宅環(huán)比情況來(lái)看，70 城新房?jī)r(jià)格 5 月環(huán)比+0.1%（4 月為+0.3%），其中一二三線(xiàn)城市環(huán)比分別+0.1%、+0.2%、0.0%（4 月分別為+0.4%、+0.4%+0.2%），5 月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較 2-4 月回落。同比情況來(lái)看，70 城新房?jī)r(jià)格 5 月同比-0.5%（4月為-0.7%），其中一二三線(xiàn)城市同比分別+1.7%、+0.5%、-1.6%（4 月分別為+2.0%、+0.2%、-1.9%），不同城市之間價(jià)格漲跌分化明顯，一線(xiàn)城市價(jià)格同比保持增長(zhǎng)，二線(xiàn)城市基本持平，三線(xiàn)城市價(jià)格自 2022 年 2 月以來(lái)同比持續(xù)下行。5 月 70 城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、持平、下跌的城市數(shù)分別為 46、0、24 個(gè)；同比上漲、持平、下跌的城市數(shù)分別為 26、1、43 個(gè)。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，一線(xiàn)同比保持增長(zhǎng)

從二手住宅環(huán)比情況來(lái)看，70 城二手房?jī)r(jià)格 5 月環(huán)比-0.2%（4 月為 0.0%），其中一二三線(xiàn)城市環(huán)比分別-0.4%、-0.3%、-0.2%（4 月分別為+0.2%、0.0%、0.0%），自 2-4 月后整體價(jià)格再次下跌。同比情況來(lái)看，70 城二手房?jī)r(jià)格 5 月同比-2.5%（4 月為-2.7%），其中一二三線(xiàn)城市同比分別+0.4%、-2.1%、-3.3%（4 月分別為+0.9%、-2.2%、-3.6%），不同城市之間價(jià)格漲跌分化明顯，一線(xiàn)城市價(jià)格同比保持增長(zhǎng)，二線(xiàn)三線(xiàn)城市價(jià)格連續(xù) 15 個(gè)月同比下跌。5 月 70 城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、持平、下跌的城市數(shù)分別為 15、0、55 個(gè)；同比上漲、持平、下跌的城市數(shù)分別為 9、0、61 個(gè)。

京滬商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，成都維持高熱度

從一二線(xiàn)重點(diǎn) 35 城表現(xiàn)來(lái)看，5 月新房同環(huán)比總體保持上漲態(tài)勢(shì)，二手房同環(huán)比整體下跌。從 1-5 月平均數(shù)據(jù)來(lái)看，成都新房和二手房同比分別+8.5%和 9.1%，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于其他重點(diǎn)城市；北京、上海新房同比增幅超過(guò) 4%，二手同比增幅超過(guò) 2%，商品房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。下跌城市中，大連、長(zhǎng)春、哈爾濱等城市新房和二手房 1-5 月平均跌幅較大，整體市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳。

投資建議

整體來(lái)看，5 月購(gòu)房政策持續(xù)寬松，中央和核心一二線(xiàn)城市政策調(diào)控不及預(yù)期，商品房銷(xiāo)售成交數(shù)據(jù)有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，新房二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均回落。6 月在房企半年度業(yè)績(jī)沖刺下供應(yīng)放量，優(yōu)惠折扣力度提升，疊加 LPR 下調(diào)預(yù)期，居民購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)力和信心有望提振，政策窗口期值得關(guān)注。2023 年開(kāi)源證券持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科 A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。