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6月19日，信達(dá)證券發(fā)布2023年1-5月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

銷售：5 月市場(chǎng)持續(xù)走弱，強(qiáng)支撐政策或?yàn)楹罄m(xù)市場(chǎng)走勢(shì)關(guān)鍵。2023 年 1-5 月商品房累計(jì)銷售面積 46440 萬(wàn)平，同比下降 0.9%；5 月單月銷售面積 8804 萬(wàn)平，同比下降 3.0%。2023 年 1-5 月商品房累計(jì)銷售金額 49787 億元，同比上升 8.4%；5 月單月銷售金額 10037 億元，同比上升 6.8%。進(jìn)入 5 月一方面低基數(shù)因素較 4 月有所減弱，另一方面 2-3 月積壓需求釋放后，4-5 月整體銷售表現(xiàn)相對(duì)平淡 5 月較 4 月環(huán)比有 9.0%提升，但從季節(jié)性變動(dòng)上來(lái)看，較歷年 5 月環(huán)比變動(dòng)仍然偏低，市場(chǎng)整體仍然延續(xù) 4 月以來(lái)的降溫趨勢(shì)。另外從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，五一假期期間的銷售熱度受到居民出行等因素的影響也未見(jiàn)明顯提升，30 大中城成交面積來(lái)看，23 年的五一假期日均銷售面積是除收到疫情影響最大的 2022 年外 2014 年以來(lái)五一假期日均成交最低值，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)如何，高能級(jí)城市政策力度是重要因素。

投資：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工分歧持續(xù)。2023 年 1-5 月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額 45701 億元，同比下降 7.2%，跌幅擴(kuò)大 1.0pct；5 月單月開(kāi)發(fā)投資完成額10186.79 億元，同比下降 10.5%，跌幅擴(kuò)大 3.3pct，環(huán)比方面提升 6.8%。第一，新開(kāi)工方面，銷售壓力大開(kāi)工意愿不足。從單月來(lái)看，即使去年 4、5 月受到疫情影響開(kāi)工停滯基數(shù)已經(jīng)較低，2023 年 5 月的當(dāng)月新開(kāi)工面積仍然有 27.3%的回落，可見(jiàn)開(kāi)工數(shù)據(jù)仍然持續(xù)走弱，主要原因可能在于：4 月和 5 月市場(chǎng)銷售持續(xù)走弱，在市場(chǎng)情緒脆弱、銷售壓力較大的情況下，房企開(kāi)工意愿更加減弱。第二，竣工方面，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)。我們認(rèn)為，受 2022 年持續(xù)走低的新開(kāi)工和拿地規(guī)模影響，2023 年全年的房地產(chǎn)投資可能繼續(xù)走弱，其中土地投資可能持續(xù)承壓：建安投資方面，銷售走弱開(kāi)工意愿降低，核心區(qū)域儲(chǔ)備不足可開(kāi)工儲(chǔ)備不足，土地投資方面，拿地“有效邊界”收縮、土地供給減少，疊加成交價(jià)款滯后計(jì)入，今年土地投資意愿可能偏低。

土地：供應(yīng)與成交仍處低位，房企拿地更關(guān)注“確定性”。供應(yīng)方面，5 月 100 大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積 2306 萬(wàn)平，同比下降 50.2%，跌幅較大。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積 2851 萬(wàn)平，同比上升 11.4%，供需比 0.81 倍。需求端來(lái)看，房企拿地“有效邊界”收縮，土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇但有效邊界并未有明顯擴(kuò)大。供給端來(lái)看，核心城市核心區(qū)域土地供應(yīng)規(guī)模有限，整體土地供應(yīng)規(guī)模下降。

庫(kù)存：推貨減少帶動(dòng)庫(kù)存走低，城市庫(kù)存壓力呈現(xiàn)分化。上周重點(diǎn) 15 城可售口徑

庫(kù)存面積 18253.50 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 0.14%。行業(yè)仍處去庫(kù)存周期中。最新去化周期 86.14 周，較上上周縮短 0.88 周，去化周期在今年 2 月以來(lái)也有所縮短。2022年以來(lái)銷售復(fù)蘇但持續(xù)性較弱，房企推貨意愿下降，帶動(dòng)庫(kù)存走低。從銷售方面看，2022 年下半年至今行業(yè)銷售仍在緩慢恢復(fù)中。春節(jié)以來(lái)行業(yè)的銷售復(fù)蘇呈現(xiàn)出兩方面特征：1）高頻數(shù)據(jù)沖高后持續(xù)性較弱；2）復(fù)蘇強(qiáng)度分化。行業(yè)銷售復(fù)蘇持續(xù)性弱，會(huì)導(dǎo)致房企推貨與供應(yīng)意愿不足，進(jìn)而影響新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資等規(guī)模，帶動(dòng)庫(kù)存持續(xù)走低。不同能級(jí)城市地產(chǎn)庫(kù)存壓力分化，三線城市庫(kù)存去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，仍然面臨一定去化壓力，一線城市及核心二線城市等新房需求具備較強(qiáng)韌性，政府供應(yīng)節(jié)奏為影響成交規(guī)模的關(guān)鍵因素。

資金：銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金改善轉(zhuǎn)弱。2023 年 1-5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 55958 億元，同比下降 6.6%；5 月單月到位資金 10803 億元，同比下降 7.4%，環(huán)比上升 3.4%。從分項(xiàng)看，國(guó)內(nèi)貸款 1-5 月累計(jì)金額 7175.00 億元，同比下降10.5%，跌幅較 4 月收窄 0.5pct，定金及預(yù)付款 19878.00 億元，同比增加 4.4%；個(gè)人按揭貸款 1-5 月累計(jì)到位 10345.00 億元，同比上升 6.5%。銷售回款的支撐下降，個(gè)人按揭貸款較 4 月略有增長(zhǎng)，定金及預(yù)付款占到位資金的 35%左右，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。

市場(chǎng)持續(xù)走弱銷售支撐不足，仍待強(qiáng)支撐政策提振市場(chǎng)。此前我們?cè)恢睆?qiáng)調(diào)，受限于城市基本面、人口情況以及家庭套戶比等綜合因素，低能級(jí)城市的購(gòu)房需求修復(fù)空間有限，且因城施策背景下，這類城市的松綁政策已基本應(yīng)放盡放，后續(xù)的政策放松邊際效應(yīng)或逐步遞減，短期內(nèi)此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較難起量，核心城市的成交量是決定今年市場(chǎng)銷售總量的重要因素。因此我們認(rèn)為若此次高能級(jí)城市的政策放松預(yù)期落空或政策力度不及預(yù)期，行業(yè)整體的銷售情況雖然可能不會(huì)弱于去年市場(chǎng)表現(xiàn)，但較難出現(xiàn)明顯的銷售反轉(zhuǎn)，落實(shí)到板塊具體表現(xiàn)上，我們認(rèn)為由板塊超跌所帶來(lái)的反彈機(jī)遇短期可能能夠繼續(xù)維持，但空間相對(duì)有限，而中長(zhǎng)期行情的持續(xù)性則有待觀望。在地產(chǎn)板塊的投資邏輯上，我們建議關(guān)注具備α邏輯的標(biāo)的，主要為在當(dāng)前城市和板塊布局能級(jí)更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長(zhǎng)確定性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)國(guó)央房企，如招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。