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6月19日，信達證券發(fā)布2023年1-5月統(tǒng)計局房地產數(shù)據點評。

銷售：5 月市場持續(xù)走弱，強支撐政策或為后續(xù)市場走勢關鍵。2023 年 1-5 月商品房累計銷售面積 46440 萬平，同比下降 0.9%；5 月單月銷售面積 8804 萬平，同比下降 3.0%。2023 年 1-5 月商品房累計銷售金額 49787 億元，同比上升 8.4%；5 月單月銷售金額 10037 億元，同比上升 6.8%。進入 5 月一方面低基數(shù)因素較 4 月有所減弱，另一方面 2-3 月積壓需求釋放后，4-5 月整體銷售表現(xiàn)相對平淡 5 月較 4 月環(huán)比有 9.0%提升，但從季節(jié)性變動上來看，較歷年 5 月環(huán)比變動仍然偏低，市場整體仍然延續(xù) 4 月以來的降溫趨勢。另外從高頻數(shù)據來看，五一假期期間的銷售熱度受到居民出行等因素的影響也未見明顯提升，30 大中城成交面積來看，23 年的五一假期日均銷售面積是除收到疫情影響最大的 2022 年外 2014 年以來五一假期日均成交最低值，后續(xù)市場走勢如何，高能級城市政策力度是重要因素。

投資：開發(fā)投資累計跌幅擴大，開竣工分歧持續(xù)。2023 年 1-5 月累計開發(fā)投資完成額 45701 億元，同比下降 7.2%，跌幅擴大 1.0pct；5 月單月開發(fā)投資完成額10186.79 億元，同比下降 10.5%，跌幅擴大 3.3pct，環(huán)比方面提升 6.8%。第一，新開工方面，銷售壓力大開工意愿不足。從單月來看，即使去年 4、5 月受到疫情影響開工停滯基數(shù)已經較低，2023 年 5 月的當月新開工面積仍然有 27.3%的回落，可見開工數(shù)據仍然持續(xù)走弱，主要原因可能在于：4 月和 5 月市場銷售持續(xù)走弱，在市場情緒脆弱、銷售壓力較大的情況下，房企開工意愿更加減弱。第二，竣工方面，“保交樓”持續(xù)推進。我們認為，受 2022 年持續(xù)走低的新開工和拿地規(guī)模影響，2023 年全年的房地產投資可能繼續(xù)走弱，其中土地投資可能持續(xù)承壓：建安投資方面，銷售走弱開工意愿降低，核心區(qū)域儲備不足可開工儲備不足，土地投資方面，拿地“有效邊界”收縮、土地供給減少，疊加成交價款滯后計入，今年土地投資意愿可能偏低。

土地：供應與成交仍處低位，房企拿地更關注“確定性”。供應方面，5 月 100 大中城住宅類用地供應土地規(guī)劃建筑面積 2306 萬平，同比下降 50.2%，跌幅較大。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積 2851 萬平，同比上升 11.4%，供需比 0.81 倍。需求端來看，房企拿地“有效邊界”收縮，土拍競爭加劇但有效邊界并未有明顯擴大。供給端來看，核心城市核心區(qū)域土地供應規(guī)模有限，整體土地供應規(guī)模下降。

庫存：推貨減少帶動庫存走低，城市庫存壓力呈現(xiàn)分化。上周重點 15 城可售口徑

庫存面積 18253.50 萬平方米，環(huán)比下降 0.14%。行業(yè)仍處去庫存周期中。最新去化周期 86.14 周，較上上周縮短 0.88 周，去化周期在今年 2 月以來也有所縮短。2022年以來銷售復蘇但持續(xù)性較弱，房企推貨意愿下降，帶動庫存走低。從銷售方面看，2022 年下半年至今行業(yè)銷售仍在緩慢恢復中。春節(jié)以來行業(yè)的銷售復蘇呈現(xiàn)出兩方面特征：1）高頻數(shù)據沖高后持續(xù)性較弱；2）復蘇強度分化。行業(yè)銷售復蘇持續(xù)性弱，會導致房企推貨與供應意愿不足，進而影響新開工面積、開發(fā)投資等規(guī)模，帶動庫存持續(xù)走低。不同能級城市地產庫存壓力分化，三線城市庫存去化周期相對較長，仍然面臨一定去化壓力，一線城市及核心二線城市等新房需求具備較強韌性，政府供應節(jié)奏為影響成交規(guī)模的關鍵因素。

資金：銷售回款支撐轉弱，房企資金改善轉弱。2023 年 1-5 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金 55958 億元，同比下降 6.6%；5 月單月到位資金 10803 億元，同比下降 7.4%，環(huán)比上升 3.4%。從分項看，國內貸款 1-5 月累計金額 7175.00 億元，同比下降10.5%，跌幅較 4 月收窄 0.5pct，定金及預付款 19878.00 億元，同比增加 4.4%；個人按揭貸款 1-5 月累計到位 10345.00 億元，同比上升 6.5%。銷售回款的支撐下降，個人按揭貸款較 4 月略有增長，定金及預付款占到位資金的 35%左右，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉弱。

市場持續(xù)走弱銷售支撐不足，仍待強支撐政策提振市場。此前我們曾一直強調，受限于城市基本面、人口情況以及家庭套戶比等綜合因素，低能級城市的購房需求修復空間有限，且因城施策背景下，這類城市的松綁政策已基本應放盡放，后續(xù)的政策放松邊際效應或逐步遞減，短期內此類城市房地產市場較難起量，核心城市的成交量是決定今年市場銷售總量的重要因素。因此我們認為若此次高能級城市的政策放松預期落空或政策力度不及預期，行業(yè)整體的銷售情況雖然可能不會弱于去年市場表現(xiàn)，但較難出現(xiàn)明顯的銷售反轉，落實到板塊具體表現(xiàn)上，我們認為由板塊超跌所帶來的反彈機遇短期可能能夠繼續(xù)維持，但空間相對有限，而中長期行情的持續(xù)性則有待觀望。在地產板塊的投資邏輯上，我們建議關注具備α邏輯的標的，主要為在當前城市和板塊布局能級更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長確定性更強的優(yōu)質國央房企，如招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、越秀地產以及優(yōu)質民企濱江集團。

風險因素：政策風險：房地產調控政策收緊或放松不及預期。市場風險：地產行業(yè)銷售下行幅度超預期。