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6月19日,國信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題。
核心觀點
住房市場研究框架及供需分析:從供需兩端分析住房市場,供給分新建住房和存量住房兩類,需求主要分三類:新進城人口的居住剛需(至于買還是租,與該群體的支付能力有關(guān))、存量城鎮(zhèn)人口的改善置換、舊房被動拆除換居。中國龐大的人口基本盤和極低的城鎮(zhèn)化率基數(shù)共同造就了世界史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)人口增量,1996-2019 期間幾乎年增 2000 萬人,催生了巨大的居住需求,而迅猛的經(jīng)濟發(fā)展又提升了居民的支付能力,是地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代。
中國房地產(chǎn)行業(yè)進入結(jié)構(gòu)性分化新階段:中國地產(chǎn)開發(fā)繁榮的主要引擎——城鎮(zhèn)人口增量的威力正逐漸削弱,中國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化中后期,且人口總量受少子化和老齡化的影響已進入下行通道。即便如此,房地產(chǎn)銷售體量仍有進階性人口流動和住房改善的需求支撐。尤其不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異較大,農(nóng)村人口基本完成向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移后,仍會持續(xù)向高能級城市流動,誕生新的居住需求。未來,房地產(chǎn)的發(fā)展不再是全國一盤棋,而會出現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)分化,新建住房將集中于經(jīng)濟增長快、人口流入的高能級城市、都市圈、城市群。房地產(chǎn)行業(yè)分析亟需進行區(qū)域研究:“春江水暖鴨先知”,頭部房企自 2018年來大多開始調(diào)整拿地重心,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的投資布局策略普遍從全國化布局轉(zhuǎn)向聚焦深耕核心城市和城市群周邊。分析各家房企長期深耕戰(zhàn)略布局的重點城市基本面,有助于我們判斷公司未來的發(fā)展?jié)摿ΑS捎谖挥陂L三角的省份 GDP 總量及人均水平較高,且相應商品住宅銷售金額貢獻也較大?;谝陨戏治觯覀儗⑹紫韧瞥龇康禺a(chǎn)行業(yè)專題:長三角區(qū)域系列研究。
長三角宏觀地產(chǎn)表現(xiàn)均優(yōu)于全國整體:長三角包含上海、江蘇、浙江、安徽,占地面積 36 萬平方公里,2022 年人口 2.37 億人、創(chuàng)造 GDP 共 29 萬億元、銷售商品住宅 3.6 萬億元,以不到 4%的國土面積和 17%的人口占比,貢獻了全國 24%的經(jīng)濟總量,并銷售了全國 31%的商品住宅。歷年來,長三角人口虹吸效應明顯,房地產(chǎn)市場發(fā)展也相對穩(wěn)健。2022 年,長三角商品住宅均價為 1.5 萬元/㎡,同比+2%,而全國均價為 1.0 萬元/㎡,同比-2%;長三角的國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重為38.4%,較2021年提升4.0個百分點;中國住宅用地出讓金收入 TOP20 城市中長三角城市占 10 個,背后反映的是城市開發(fā)空間和房企投資信心,可見長三角已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)房企糧倉地位。
核心城市對人口的吸引力增強,商品住宅銷售占比持續(xù)提升:對比宏觀經(jīng)濟指標并綜合考慮省內(nèi)優(yōu)勢城市及省會地位,我們挑選出上海、杭州、蘇州、南京、合肥,這五大核心城市以不到全區(qū) 14%的占地面積和 29%的人口占比,貢獻了全區(qū) 40%的經(jīng)濟總量、并銷售了全區(qū) 46%的商品住宅。2022 年,長三角核心城市的常住人口較 2006 年增長 46%,而長三角全區(qū)人口僅增長 14%。長三角核心城市基本面雖有差異,如上海 GDP 總量、建成區(qū)占比、面積生產(chǎn)效率均第一,但房地產(chǎn)發(fā)展趨勢相同。銷售端,均呈現(xiàn)新房承接改善客群、二手承接剛需客群的特征。土地端,住宅用地歷年來供應量價均較為合理。
投資建議:深度了解五大核心城市是深度了解長三角地區(qū)的關(guān)鍵,后續(xù)我們將針對核心城市逐一展開研究,力求把握中國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化新階段的特征。建議關(guān)注重倉長三角的房企,如保利發(fā)展、華潤置地、金地集團。
風險提示:行業(yè)基本面超預期下行;房企信用風險事件超預期沖擊。
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