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6月19日，國信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題：長三角區(qū)域研究（一）。

上海經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)市場規(guī)模在長三角乃至全國的占比均較高：從宏觀指標(biāo)看，2022 年上海 GDP 占長三角 15%、全國 3.7%，常住人口占長三角 10%、全國 1.8%，人均 GDP 是長三角平均的 1.5 倍、全國平均的 2.1 倍。從房地產(chǎn)市場規(guī)模看，2022 年上海在疫情沖擊下仍實現(xiàn)商品住宅銷售量價齊升，銷售金額占長三角 19%、全國 5.9%，銷售面積占長三角 7%、全國 1.4%，銷售均價是長三角平均的 2.9 倍、全國平均的 4.4 倍。上海作為單個城市優(yōu)勢明顯。

上海多維度領(lǐng)先其他一線城市：從宏觀基本面看，上海 GDP 總量、常住人口、建成區(qū)單位面積創(chuàng)造 GDP 的能力、以建成區(qū)面積口徑計算的人口密度均在一線城市中排名第一。從地產(chǎn)基本面看，上海韌性更強。銷售端，歷年來上海新建商品住宅和二手房成交規(guī)模均領(lǐng)跑一線城市；土地端，2022 年上海住宅用地出讓金收入和成交規(guī)劃建面均領(lǐng)先。且上海住宅用地規(guī)劃容積率僅1.9，低于北京的 2.0、廣州的 2.9 和深圳的 3.8，居住舒適、改善屬性更強。

上海新房供需基本平衡：需求端，上海新房 2017 年以來成交量基本穩(wěn)定，均價波動上升，2022 年銷售均價為 4.8 萬元/㎡，主要被區(qū)位弱、均價低的保障房拉低，剔除保障房后均價為 6.4 萬元/㎡。供給端，上海新房可售存量面積自 2014 年達(dá)峰后持續(xù)下降、去化周期始終保持在 12 個月內(nèi)，2022 年僅為 5.8 個月。土地端，上海 2017 年以來住宅用地流拍率、溢價率均較低。上海新房戶型逐漸轉(zhuǎn)向緊湊改善：從環(huán)線分布看，新房成交區(qū)位相對改善，2022 年內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外的成交面積占比分別為 11%、18%、72%，內(nèi)環(huán)以內(nèi)占比較 2011 年提升了 6pct，而保障房 94%位于外環(huán)外；從戶型看，三房逐漸替代兩房成為主流，2022 年成交套數(shù)占比 63%；從面積段看，90-120 ㎡ 2022 年成交套數(shù)占比 55%，而 70-90 ㎡逐漸退出市場。戶型趨勢是在壓縮面積的同時打造更多房間，降低舒適度但滿足了居民剛改需求。

上海二手房交易市場成熟，承接剛需客群：2022 年上海二手房成交 16 萬套，雖同比-42%，但也遠(yuǎn)超出新房 9 萬套的規(guī)模。從成交均價看，2022 年二手房4.0 萬元/㎡明顯低于新房 6.4 萬元/㎡。從套均成交總價看，2022 年二手房為 328 萬元，而新房 725 萬元是二手房的 2.2 倍，回溯歷史，二手房套均總價爬坡至 2017 年 306 萬元后停滯，大概率觸及剛需支付力天花板。從套均成交面積看，二手房徘徊在 80 ㎡遠(yuǎn)低于新房 110 ㎡左右的水平?？梢姸址縿傂杩腿杭扔忻黠@的支付能力天花板，又很難削減對面積段的基本需求。

上海房地產(chǎn)政策定位“房住不炒”，調(diào)控精準(zhǔn)：2020 年疫情后，上海放松落戶政策，進(jìn)一步吸納大量高素質(zhì)年輕人口，改善人口年齡結(jié)構(gòu)。且不論是應(yīng)屆生、居轉(zhuǎn)戶、人才引進(jìn)還是留學(xué)人才落戶人群，均有超出上海平均水平的學(xué)歷高度、工作素質(zhì)和支付能力，未來是上海房地產(chǎn)市場需求的保障?？v觀上海房地產(chǎn)政策周期，供需調(diào)控舉措愈發(fā)精準(zhǔn)及時且創(chuàng)新。此外，上海還有個人住房房產(chǎn)稅、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等差異化政策，制約投資客投機(jī)行為。

投資建議：上海房地產(chǎn)市場健康程度極高。我們認(rèn)為，上海同時具備堅實的基本面基礎(chǔ)和強大的政策調(diào)控能力，堅定看好上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。個股端，建議關(guān)注重倉上海的房企，如保利發(fā)展、金地集團(tuán)、華發(fā)股份。

風(fēng)險提示：上海房地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。