文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 范慧茹

對(duì)于上市這件事，年過(guò)花甲的施中安，再執(zhí)著不過(guò)。

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曾歷經(jīng)三次遞表，兩度通過(guò)港交所聆訊，并一度走到上市敲鐘邊緣的眾安智慧生活，卻在關(guān)鍵時(shí)刻掉了頭。

本以為上市的劇本就此告一段落，今年4月28日卻殺了個(gè)回馬槍?zhuān)姲仓腔凵钏亩冗f表港交所。如今，遞表49天的眾安智慧生活，再次拿到上市入場(chǎng)券。6月16日，眾安智慧生活通過(guò)港交所聆訊。

熟悉的劇情，熟悉的操作。經(jīng)歷過(guò)兩次聆訊的眾安智慧生活，再度過(guò)會(huì)沒(méi)有意外，而選擇此刻公布聆訊，讓半年來(lái)沒(méi)有過(guò)會(huì)消息的物管資本市場(chǎng)，多了幾分暖意。

聆訊后，上市與否的抉擇再次擺到眾安智慧生活面前。所謂“再一再二不再三”，贏得資本市場(chǎng)上的信任尤為重要，繼潤(rùn)華服務(wù)(02455.HK)之后，眾安智慧生活或有望成為年內(nèi)第二家上市物企。

不過(guò)，眼下物業(yè)股估值回落，上市物企破發(fā)頻頻上演，在萬(wàn)達(dá)商管還在斡旋于證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢(xún)函、龍湖智創(chuàng)生活還在潛伏觀望時(shí)，眾安智慧生活獨(dú)自面對(duì)資本市場(chǎng)的勇氣可見(jiàn)一斑。

四闖港交所

四次遞表，眾安智慧生活無(wú)疑是遞表港交所里的常客，對(duì)于這樣執(zhí)著遞表卻不上市，業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)其為“IPO釘子戶(hù)”，其上市之路頗為坎坷。

不過(guò)能夠三度過(guò)會(huì)，在市場(chǎng)環(huán)境遇冷下，審時(shí)度勢(shì)及時(shí)叫停上市，對(duì)上市節(jié)奏的拿捏，眾安智慧生活似乎早已得心應(yīng)手。

眾安智慧生活的首次遞表，始于2021年6月24日，也就是物管行業(yè)上市如日中天的巔峰時(shí)期，不過(guò)，由于盈利水平未達(dá)標(biāo)港交所新規(guī)，眾安智慧生活成為了當(dāng)時(shí)招股書(shū)失效中的一員。

次年1月30日，眾安智慧生活刷新招股書(shū)，重新遞表。這一次，不到3個(gè)月，4月22日眾安智慧生活便通過(guò)港交所聆訊，因遲遲沒(méi)有招股動(dòng)作，二次招股書(shū)屆滿(mǎn)失效。

而第三次遞表，則是眾安智慧生活離上市最近的一次，且引入了2名基石投資者助陣。2022年7月29日，眾安智慧生活三次沖擊港交所，12月28日通過(guò)聆訊后開(kāi)始招股，卻在擬定敲鐘的四天前，今年1月12日，宣布延期上市，再次止步港交所。

第四次遞表很快到來(lái)，也就是今年的4月28日，如今又迎來(lái)第三次過(guò)會(huì)的消息。對(duì)于此前延期上市的決定，有分析認(rèn)為，眾安智慧生活招股未獲得足額認(rèn)購(gòu)。如今上市與否的問(wèn)題再次擺在眾安智慧生活面前，投資者的申購(gòu)意愿能否提高或成為關(guān)鍵。

事實(shí)上，能夠三度過(guò)會(huì)，眾安智慧生活自然有其可圈可點(diǎn)之處。據(jù)招股書(shū)，眾安智慧生活總部位于杭州，深植于浙江省及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，自1998年成立以來(lái)，已有超24年的經(jīng)營(yíng)歷史。

截至2022年12月31日，眾安智慧生活擁有在管項(xiàng)目95個(gè)，在管建筑面積約為1280萬(wàn)平方米；合約項(xiàng)目139個(gè)，總合約建筑面積約為1940萬(wàn)平方米。

管理規(guī)模在上市物企中雖不突出，不過(guò)其較高的盈利能力，依舊讓其贏得了一席之地。業(yè)績(jī)方面，2020年-2022年，眾安智慧生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為2.31億元、2.96億元、3.2億元；凈利潤(rùn)分別為4700萬(wàn)元、4179萬(wàn)元、5094萬(wàn)元；毛利率分別為37.6%、37.6%、36.4%。其毛利率水平遠(yuǎn)高于當(dāng)前上市物企平均24.64%的水平。

遞表物企僅剩1家

物管股風(fēng)向變動(dòng)的分水嶺，大致可以鎖定在2021年下半年，在進(jìn)入這段時(shí)間以前，物企遞表迎來(lái)了一個(gè)高峰。當(dāng)年6月共有9家物企遞表，超過(guò)2022年全年4家遞表物企的數(shù)量。

然而在那之后，不少物企陷入了遞表、失效、再遞表的循環(huán)，如今在眾安智慧生活過(guò)會(huì)后，處于遞表中的物企，僅剩下深業(yè)物業(yè)。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)294天，較2021年13家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)89天，較2020年17家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)157天。

港交所排隊(duì)物企從昔日的門(mén)庭若市，到如今的門(mén)可羅雀，并非一朝一夕。2022年以來(lái)，在整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)低迷的環(huán)境下，受到地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)拖累，物業(yè)股估值大打折扣，資本市場(chǎng)回歸理性；頭部物企上市格局基本形成，資本市場(chǎng)對(duì)物企成色的要求有了更多參照物，小而美的物企破圈難。

曾被給予厚望的萬(wàn)達(dá)商管和龍湖智創(chuàng)生活，依舊在等待著不確定的時(shí)機(jī)。

就萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō)，在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后三次遞表，均以招股書(shū)失效收?qǐng)?，年初預(yù)估的二季度上市計(jì)劃泡湯。

想要再次沖擊資本市場(chǎng)，或要解決前不久證監(jiān)會(huì)發(fā)來(lái)的問(wèn)詢(xún)函，問(wèn)詢(xún)函要求萬(wàn)達(dá)商管就公司內(nèi)控、關(guān)聯(lián)交易、募集資金使用等方面問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還要面臨內(nèi)部投資者的壓力，按照對(duì)賭協(xié)議，珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年底前完成上市，將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰(zhàn)投們。

兩次遞表未果的龍湖智創(chuàng)生活，則選擇靜待花開(kāi)，“我們很堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，不會(huì)為了謀求一個(gè)短期的上市資格而喪失（把握）上市的主動(dòng)性”。

國(guó)資物企冒頭

相比民營(yíng)物企在IPO中的失意，國(guó)資物企在資本市場(chǎng)上似乎別有一番風(fēng)景，IPO開(kāi)始紛紛冒頭，國(guó)央企的上市故事徐徐展開(kāi)。

2月28日，深圳國(guó)資委下轄的深業(yè)物業(yè)在港交所遞交了招股書(shū)，成為2023年第一家遞表的國(guó)資物企。眼下，在眾安智慧生活過(guò)會(huì)后，深業(yè)物業(yè)已經(jīng)成為處于遞表物企中等待聆訊的獨(dú)苗。

除了已經(jīng)遞表的深業(yè)物業(yè)，還有中交服務(wù)以及經(jīng)發(fā)物業(yè)等國(guó)央企物企，透露出IPO意向。

去年12月23日，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中交房地產(chǎn)”）的一則招聘公告，將上市意圖袒露出來(lái)。

彼時(shí)，其官微發(fā)布了一則招聘公告，面向社會(huì)為中交服務(wù)集團(tuán)征選一名副總經(jīng)理。其中設(shè)立的崗位門(mén)檻要求，具有5年以上上市物業(yè)公司管理經(jīng)驗(yàn)，3年以上上市物業(yè)公司分公司或區(qū)域一把手崗位經(jīng)驗(yàn)，具有物業(yè)公司IPO經(jīng)歷優(yōu)先。中交服務(wù)集團(tuán)的背后的股東均隸屬于特大型央企中交集團(tuán)。

此外，今年3月底的一則招標(biāo)公告，又透露出一家國(guó)資物企擬赴港IPO的信號(hào)。3月30日，西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)發(fā)物業(yè)”）港股IPO上市財(cái)經(jīng)印刷商服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告在網(wǎng)上披露。

若進(jìn)展順利，經(jīng)發(fā)物業(yè)有望在今年下半年向港交所遞表，甚至完成IPO在資本市場(chǎng)掛牌交易。

年初，曾謀求港交所上市未果的國(guó)資物企珠江城市服務(wù)，裝入珠江股份完成借殼上市。

在地產(chǎn)行業(yè)下行期，丁祖昱認(rèn)為，目前關(guān)聯(lián)房企的健康程度及物企自身經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)的底色是物企健康發(fā)展的核心要素，且資本市場(chǎng)偏愛(ài)高信用、低風(fēng)險(xiǎn)、成長(zhǎng)性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)能力優(yōu)異和具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企背景物企。

以2022年為例，除了借殼上市的中天服務(wù)，掛牌上市的6家物企中有4家為國(guó)央背景，分別是金茂服務(wù)、魯商服務(wù)、蘇新服務(wù)和萬(wàn)物云。

誠(chéng)然，在地產(chǎn)爆雷的背景下，這些物企的地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方表現(xiàn)更為穩(wěn)健，一定程度上給物業(yè)方輸送了信心。