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6月20日,首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)報(bào)告。
核心觀點(diǎn)
新房二手房?jī)r(jià)格走弱,銷(xiāo)售增速將進(jìn)一步承壓。2023 年前 5 月商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增速為 8.4%,較前 4 月變動(dòng)-0.4 個(gè)百分點(diǎn)。隨著去年年底疫情抑制的需求完全釋放,銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)走弱。商品房?jī)r(jià)格環(huán)比回落,房企通過(guò)直接降價(jià)和提升渠道費(fèi)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。二手房方面,居民對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)悲觀,導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)攀升逐步反應(yīng)到價(jià)格端,5 月 70 城二手房環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù),四大一線城市均出現(xiàn)不同程度下跌。供給端來(lái)看,5 月房企推盤(pán)力度下降,單月環(huán)比下降 20%。需求端來(lái)看,5 月核心城市去化率 50.9%,環(huán)比下降 3.1 個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)兩月下滑,且 6 月上半月去化率進(jìn)一步下降。6 月商品房銷(xiāo)售受到季節(jié)性影響將持續(xù)回落,疊加去年 6 月疫情結(jié)束需求釋放的高基數(shù)效應(yīng),我們預(yù)計(jì)今年 6 月銷(xiāo)售增速將進(jìn)一步承壓。
投資單月跌幅加速下探,預(yù)計(jì)后續(xù)依舊承壓。2023 年前 5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比-7.2%,較前 4 月變動(dòng)-1 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前核心區(qū)地塊溢價(jià)率觸頂成交,冷門(mén)地塊流拍概率加大,土拍市場(chǎng)分化仍然較大。由于土地成交價(jià)款大致領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)增速 6 個(gè)月,因此土地購(gòu)置費(fèi)增速后續(xù)仍有較大下行壓力。疊加 2023 上半年償債高峰期,房企資金鏈依然緊張。我們預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速依舊承壓。
竣工回暖延續(xù),新開(kāi)工持續(xù)下行。新開(kāi)工方面,2023 年前 5 月新開(kāi)工累計(jì)增速為-22.6%,較前 4 月變動(dòng)-1.4 個(gè)百分點(diǎn)。22 年拿地總量大幅下行,疊加償債高峰期,導(dǎo)致 23 年可開(kāi)工資源減少,我們認(rèn)為后續(xù)新開(kāi)工仍有下行壓力??⒐し矫?,2023 年前 5 月竣工累計(jì)增速為 19.6%,較前 4 月變動(dòng) 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。竣工增速保持高位。目前行業(yè)存在大量已開(kāi)未竣工的項(xiàng)目,在各地政府保交樓措施落地以及預(yù)售資金監(jiān)管正?;谋尘跋?,房企資金鋪排從前端投資擴(kuò)張,逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金,形成正向現(xiàn)金流。我們預(yù)計(jì)竣工回暖有望持續(xù)。
房貸早償率持續(xù)攀升,房企融資端壓力依舊。從行業(yè)到位資金來(lái)看,2023 年前 5 月累計(jì)增速為-6.6%,較前 4 月變動(dòng)-0.2 個(gè)百分點(diǎn)。RMBS條件早償率指數(shù)的儲(chǔ)蓄攀升,反應(yīng)居民對(duì)于未來(lái)預(yù)期不穩(wěn),加杠桿意愿較弱,傾向于提前還貸。5 月單月國(guó)內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)弱,房企信用債融資額創(chuàng)新低,融資端壓力仍然較大。
投資建議:當(dāng)前基本面指標(biāo)加速下行,新房二手房?jī)r(jià)格走弱,市場(chǎng)對(duì)政策優(yōu)化預(yù)期有所增強(qiáng)。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策,后續(xù)有望更多城市跟進(jìn),地產(chǎn)股迎來(lái)估值修復(fù)行情。
持續(xù)推薦:1)高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤(rùn)置地;2)行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企:濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類(lèi)房企,有望迎來(lái)估值提升:金地集團(tuán)。4)永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)房企:龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
風(fēng)險(xiǎn)提示:宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期,政策反應(yīng)鈍化,二手房掛牌量持續(xù)提升,房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。
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