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6月20日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)報(bào)告。

核心觀點(diǎn)

新房二手房?jī)r(jià)格走弱，銷(xiāo)售增速將進(jìn)一步承壓。2023 年前 5 月商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增速為 8.4%，較前 4 月變動(dòng)-0.4 個(gè)百分點(diǎn)。隨著去年年底疫情抑制的需求完全釋放，銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)走弱。商品房?jī)r(jià)格環(huán)比回落，房企通過(guò)直接降價(jià)和提升渠道費(fèi)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。二手房方面，居民對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)悲觀，導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)攀升逐步反應(yīng)到價(jià)格端，5 月 70 城二手房環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，四大一線城市均出現(xiàn)不同程度下跌。供給端來(lái)看，5 月房企推盤(pán)力度下降，單月環(huán)比下降 20%。需求端來(lái)看，5 月核心城市去化率 50.9%，環(huán)比下降 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩月下滑，且 6 月上半月去化率進(jìn)一步下降。6 月商品房銷(xiāo)售受到季節(jié)性影響將持續(xù)回落，疊加去年 6 月疫情結(jié)束需求釋放的高基數(shù)效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)今年 6 月銷(xiāo)售增速將進(jìn)一步承壓。

投資單月跌幅加速下探，預(yù)計(jì)后續(xù)依舊承壓。2023 年前 5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比-7.2%，較前 4 月變動(dòng)-1 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前核心區(qū)地塊溢價(jià)率觸頂成交，冷門(mén)地塊流拍概率加大，土拍市場(chǎng)分化仍然較大。由于土地成交價(jià)款大致領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)增速 6 個(gè)月，因此土地購(gòu)置費(fèi)增速后續(xù)仍有較大下行壓力。疊加 2023 上半年償債高峰期，房企資金鏈依然緊張。我們預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速依舊承壓。

竣工回暖延續(xù)，新開(kāi)工持續(xù)下行。新開(kāi)工方面，2023 年前 5 月新開(kāi)工累計(jì)增速為-22.6%，較前 4 月變動(dòng)-1.4 個(gè)百分點(diǎn)。22 年拿地總量大幅下行，疊加償債高峰期，導(dǎo)致 23 年可開(kāi)工資源減少，我們認(rèn)為后續(xù)新開(kāi)工仍有下行壓力?？⒐し矫?，2023 年前 5 月竣工累計(jì)增速為 19.6%，較前 4 月變動(dòng) 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。竣工增速保持高位。目前行業(yè)存在大量已開(kāi)未竣工的項(xiàng)目，在各地政府保交樓措施落地以及預(yù)售資金監(jiān)管正?；谋尘跋?，房企資金鋪排從前端投資擴(kuò)張，逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金，形成正向現(xiàn)金流。我們預(yù)計(jì)竣工回暖有望持續(xù)。

房貸早償率持續(xù)攀升，房企融資端壓力依舊。從行業(yè)到位資金來(lái)看，2023 年前 5 月累計(jì)增速為-6.6%，較前 4 月變動(dòng)-0.2 個(gè)百分點(diǎn)。RMBS條件早償率指數(shù)的儲(chǔ)蓄攀升，反應(yīng)居民對(duì)于未來(lái)預(yù)期不穩(wěn)，加杠桿意愿較弱，傾向于提前還貸。5 月單月國(guó)內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)弱，房企信用債融資額創(chuàng)新低，融資端壓力仍然較大。

投資建議：當(dāng)前基本面指標(biāo)加速下行，新房二手房?jī)r(jià)格走弱，市場(chǎng)對(duì)政策優(yōu)化預(yù)期有所增強(qiáng)。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來(lái)估值修復(fù)行情。

持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類(lèi)房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。