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東興證券:新房銷售下滑,二手房增速回落

6月20日,東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報。


(相關(guān)資料圖)

投資摘要:

市場行情:

本周(6.12-6.16)A 股地產(chǎn)指數(shù)(申萬房地產(chǎn))漲幅 0.23%(上周 1.23%),A 股大盤(中證 A 股)漲幅 2.88%(上周-1.05%);H 股地產(chǎn)指數(shù)(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù))漲幅 3.45%(上周 5.08%),H 股物業(yè)指數(shù)(恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù))漲幅 3.22%(上周 2.48%),H 股大盤(恒生指數(shù))漲幅 3.35%(上周 2.32%)。本周 A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H 股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。

行業(yè)基本面:

新房銷售下滑,二手房增速回落。從數(shù)據(jù)來看,28 城商品房累計銷售面積(1.1~6.18)同比增長 13.2%,本月至今(6.1~6.18)同比下滑-18.8%,上月整月同比增長 24.1%;其中一線城市(4 城)本月至今(6.1~6.18)同比增長 2.6%、三線(14 城)城市本月至今(6.1~6.18)同比下滑 22.0%。12 城二手房成交面積(1.1~6.18)同比增長 42.0%,本月至今(6.1~6.18)同比增長17.0%,上月整月同比增長 49.5%;其中,一線城市(4 城)本月至今(6.1~6.18)同比增長 39.0%,上月整月同比增長 43.6%;二線城市(6 城)本月至今(6.1~6.18)同比增長 3.1%,上月整月同比增長 54.4%。

土地市場持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來看,100 大中城市本年累計(2022.12.26~2023.6.11)成交土地建面同比下滑 10.4%,上周累計同比下滑 8.0%;本周 100 大中城市(6.5~6.11)土地成交溢價率 2.3%,上周 4.8%;100大中城市本年累計(2022.12.26~2023.6.11)土地成交總價同比下滑 22.4%,上周累計同比下滑 20.4%。

內(nèi)債融資偏弱。從數(shù)據(jù)來看,境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模(1.1~6.18)累計同比下滑 5.7%,5 月(6.1~6.18)同比下滑 15.4%。多個二線城市優(yōu)化房貸政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼。6 月 15 日,鄭州市提出,落實差別化住房信貸政策,合理確定住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)工作。大連出臺穩(wěn)樓市新政,包括持續(xù)優(yōu)化公積金各項支持政策,下調(diào)三季度新發(fā)放首套房貸款利率下限,房交會期間購房每平米補(bǔ)貼 200 元。6 月 16 日,南京市六合區(qū)對符合條件的人才購買新房每平方米補(bǔ)貼 300 元,鼓勵開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有優(yōu)惠價格以外再給予團(tuán)購優(yōu)惠。6 月 18日,天津擬將首套住房公積金貸款最高限額由 80 萬元提高至 100 萬元,第二套住房公積金貸款最高限額由 40 萬元提高至 50萬元。

投資策略:

東興證券認(rèn)為,當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展,政策正在形成合力,銷售市場雖有波動,但從年內(nèi)整體來看,依然處于觸底回升之中。但銷售的分化程度也在提升,銷售與拿地都在向高能級城市集中。東興證券推薦重點布局高能級城市,具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持,有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機(jī)會在需求回暖之時搶占先機(jī),高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險提示:行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。

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