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世界熱訊:南昌退地“羅生門”:六千萬保證金被罰沒始末
文/樂居財經 許淑敏

幾天前,江西舉辦了一場商會活動。


【資料圖】

茶歇時間,多位企業(yè)家、律師都在議論,近段時間南昌土拍“退地”的事件。

所涉及地塊為南昌DAGJ2023011號地塊,由于競買人沒有通過資格后審環(huán)節(jié),不予退還6510萬元保證金,并被列入失信“黑名單”。

“感到非常詫異,6000多萬的保證金說沒就沒了”、“不知道是否會對營商環(huán)境造成影響”、“按規(guī)辦事,沒有資質確實不能入選”,站在企業(yè)家的一方,他們大多對于幾千萬的保證金感到可惜。

但按照規(guī)定來看,競買人吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華,的確不符合聯(lián)合體各方均應符合開發(fā)資質的要求。

只是爭議依然存在,畢竟六千多萬的資金,不是小數(shù)目。是否需要為開發(fā)經驗尚淺的企業(yè)留有“余地”,成為眾人討論的重點。

據相關人士透露,企業(yè)方面或準備進行申訴。

因為資格不通過而“退地”的案例確實罕見,這些年,房企退地,多數(shù)是資金不足以支撐繼續(xù)開發(fā),因此寧愿損失保證金也選擇退地。

0.65億打水漂

4月10日,南昌DAGJ2023011號地塊掛牌前十天,一家公司注冊成立了。

該公司便是吉安綠能置業(yè),注冊地位于江西省吉安市,注冊資本500萬,許可經營項目包括房地產開發(fā)經營,一般項目包括非居住房地產租賃,房地產咨詢,房地產評估,房地產經紀。

這家新設的公司,明顯是為了拿地預先做準備。

5月底,南昌DAGJ2023011號地塊入市出讓,吸引了7家房企爭奪,最終地塊觸頂熔斷,進入線下?lián)u號。

進入搖號名單的企業(yè),吉安綠能置業(yè)赫然在列。

吉安綠能置業(yè)確實如愿以償,搖中了這宗地。按照往常的步驟,只需通過資格審核階段,吉安綠能置業(yè)便能以總價3.73億元,收下DAGJ2023011號地塊。

但凡事總有意外。吉安綠能置業(yè)沒有通過資格審核環(huán)節(jié),6月5日,南昌市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文,稱DAGJ2023011 號地塊競得結果無效。

原因是,競拍人違反出讓方案規(guī)定:競買人應具備房地產開發(fā)企業(yè)資質。聯(lián)合競買的,聯(lián)合體各方均應符合開發(fā)資質要求。

在這則公告當中,樂居財經發(fā)現(xiàn),競拍人并不止吉安綠能置業(yè)一家,而是加上了鄧美華、江西金尚置業(yè)。意思就是,此次實際為聯(lián)合競拍。

盡管江西金尚置業(yè)同樣具備房地產開發(fā)資質,但作為自然人的鄧美華顯然并不具備這樣的資質。

或許因此,南昌市自然資源和規(guī)劃局不認同競得結果。

并且根據規(guī)定,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華等參與競買時提交的競買保證金6510萬元不予退還,并將其列入失信“黑名單”,兩年內不得參加南昌市土地市場公開競買。

六千多萬的保證金,對于企業(yè)而言,數(shù)額并不小。一般而言,經驗豐富的房企操作拿地,基本不會犯這樣的錯誤。

但不管是吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè),還是自然人鄧美華,從股權穿透來看,大都是地產門外漢。這三方的聯(lián)系,更多是關于運輸行業(yè)。

企查查顯示,吉安綠能置業(yè)成立之初,背后股東為吉安金瑞商業(yè)。而吉安金瑞商業(yè)原本的股東為江西環(huán)城實業(yè),主要涉及汽車、汽車用品、汽車零配件銷售等。

而江西金尚置業(yè)成立于2021年,注冊資金2002萬元,原股東為金光道集團。

官網顯示,金光道集團始創(chuàng)于2001年,是在吉安市金光道路橋有限責任公司的基礎上起步的,現(xiàn)業(yè)務包括工程施工、設計,房地產開發(fā),工程檢測,車輛檢測,金融投資,礦業(yè)。

另外,鄧美華擔任法定代表人的公司共有兩家,分別為吉安榮發(fā)物流有限公司、峽江縣羅蒙服裝店,所屬集團為南昌大博金。

南昌大博金經營范圍包括國內貿易、實業(yè)投資,當前直接投資2家企業(yè),分別為江西正韶華物流有限公司、吉安市青原區(qū)海軒物流有限公司。

通過股權穿透可知,鄧美華與吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)無關聯(lián)關系。

“規(guī)則”爭議

“企業(yè)很氣憤”,一名接近金光道集團的人士表示。

作為江西省“百強”企業(yè),金光道集團名聲遠揚,其亦為吉安建筑領域“龍頭企業(yè)”,2020年,該公司總資產達23.31億元,凈資產16.13億元,年施工業(yè)務總額近60億元。

金光道集團曾于2021年拿下吉安白鷺中學旁144畝地塊,具備一定開發(fā)經驗。

也有說法稱,此次聯(lián)合拿地,金光道集團或為主導的角色。只是經驗終究不如專業(yè)房企,最終仍無法避開拿地風險。

因此,“退地”事件的爭議點在于,是否需要為相關企業(yè)留有“余地”。

按照規(guī)定來看,此次競拍,采用入選人資格后審制度,競買申請人只需遞交申請并繳納足額保證金,便可入選參與競拍,相當于沒有初審環(huán)節(jié)。

掛地公告也強調了,如因入選人的資格審查未通過,造成本次出讓地塊不成交的,由競得入選人自行承擔相應責任。

而該等競買要求,《南昌市“限房價、限地價”出讓住宅用地使用權交易規(guī)則 (試行)》已有明確規(guī)定。企業(yè)參與競拍之前,或許需要熟知競拍規(guī)則。

地塊進行搖號之前,企業(yè)也簽了承諾書。

從這些流程、規(guī)定看來,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華這一聯(lián)合體,的確沒有太多可以申辯的地方。

但另一方面,這幾家企業(yè)對于地產開發(fā)不太熟悉,只是有了多余資金,打算投資地產,從中分得一杯羹。沒曾想,平白無故損失了一大筆營運資金,難以承受。

一名接觸過該事件的律師透露,企業(yè)方面打算進行申訴。

北京市正義律師事務所主任吳有龍則認為,企業(yè)方面若以“顯失公平”原則進行申訴,打贏官司的概率并不小。法律規(guī)定,顯失公平須包括兩項要件,主觀上,民事法律行為的一方當事人利用了對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形,客觀上,民事行為成立時顯失公平。

在上述律師看來,幾家主業(yè)非房地產的企業(yè)嘗試進行地產開發(fā),經驗不足,導致部分拿地主體不符合要求,可以給予適當理解。

該類型的官司,一般持續(xù)半年時間,耗時較長。最終走向如何尚且未知,不過,企業(yè)方面已經有所變動。

競買結果公告發(fā)布以后,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)背后股東均有變更操作。

6月7日,江西金尚置業(yè)原股東金光道集團退出,目前由王可和曾偉二人各持50%,而此二人原本就于江西金尚任職,分別任執(zhí)行董事兼總經理以及監(jiān)事。

同樣,6月7日,吉安綠能置業(yè)的股東吉安金瑞商業(yè),背后的投資人江西環(huán)城實業(yè)退出,并由張賢根進入持有前者100%股權,變成自然人獨資。

或許是為了規(guī)避負面新聞,抑或是為了后續(xù)申訴的考量,不管出于哪種想法,都可以看出,企業(yè)方面正不斷應對此次“退地”帶來的影響。

退地羅生門

近些年,雖然房企“退地”現(xiàn)象偶有發(fā)生,但由于資格審核不通過而無法獲取土地的案例,鮮少發(fā)生。

追溯到2016年,K2地產競得鄭州高新區(qū)的“鄭州72號”地,但最終被認為競得效果無效。當時傳出一份《關于鄭政出(2016)72號(網)土地出讓后有關問題處理意見的請示》提到,因K2地產沒去安全局開證明,導致土地確認書難以簽訂。

K2地產后續(xù)發(fā)聲明稱已取得涿州國安局出具的審查意見并已上交,但鄭州國土資源局依舊宣布,競拍結果無效。

類似這樣競拍結果無效的情形確實少見,眼下,絕大多數(shù)的“退地”,都是房企在無奈之下自愿選擇退回土地。

不到迫不得已,不會輕易下“退地”的決定。

正如2021年,卓越地產在北京的“退地”傳聞,當時傳出由于算不過賬,卓越地產打算退出幾宗合作地塊。但這樣的傳聞一直被否認,畢竟繳納了20%的保證金,是一筆不小的數(shù)目。最后結局,亦是繼續(xù)開發(fā)地塊。

不能否認,由于行業(yè)風險傳遞,不少房企陷入資金危機,為了保證自身運營,對于一些盈利空間有限的地塊,選擇“退地”以回籠資金。

這兩年,包括宋都股份、華夏幸福、時代中國、恒大、花樣年等,均有“退地”操作。

宋都股份掀起的“退地”風波,更是上演了“羅生門”,與浙江寶龍、祥生控股等因合作未談攏,三方各執(zhí)一詞。最終,宋都股份退還杭政儲出【2021】8號地塊,而其已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還,涉及金額占其當時最近一期經審計凈利潤3.52億元的14.19%。

去年底,花樣年也因“退地”損失了一大筆資金。

其于2021年,曾以32.68億元拿下浦樂單元R21-21a地塊。但最后公布的規(guī)劃方案,申請方變成杭州濱江城建發(fā)展,花樣年已退出。

有報道稱,這一地塊的退地罰款高達6.5億元。

除此之外,包括華夏幸福退出廣州荔灣區(qū)新隆沙地塊、恒大退出廣州恒大足球項目用地等事件,也都引起了很高的關注度。

無利可圖、無力開發(fā),都是如今房企“退地”的一貫說辭。比起損失的保證金,繼續(xù)開發(fā),他們會承擔更大的損失,因此不得不退出。

更早之前,房企不計成本退地的案例也時有發(fā)生。

比如雅戈爾,曾于2010年競得杭州申花53號和56號地塊,成為杭州“地王”。但受到調控影響,地塊遲遲未能開工。2013年,該地塊被雅戈爾退還,此番“退地”,其損失了4.84億元,一舉刷新當時杭州土拍最高違約金紀錄。

不管何時,房企買地都不是一件簡單的事情,背后需要付出極大的人力、物力、財力,如非不可抗力因素,又怎會選擇中途退出。

畢竟,土地是房企生存之本。

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