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世界熱訊:南昌退地“羅生門(mén)”:六千萬(wàn)保證金被罰沒(méi)始末
文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 許淑敏

幾天前,江西舉辦了一場(chǎng)商會(huì)活動(dòng)。


【資料圖】

茶歇時(shí)間,多位企業(yè)家、律師都在議論,近段時(shí)間南昌土拍“退地”的事件。

所涉及地塊為南昌DAGJ2023011號(hào)地塊,由于競(jìng)買(mǎi)人沒(méi)有通過(guò)資格后審環(huán)節(jié),不予退還6510萬(wàn)元保證金,并被列入失信“黑名單”。

“感到非常詫異,6000多萬(wàn)的保證金說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了”、“不知道是否會(huì)對(duì)營(yíng)商環(huán)境造成影響”、“按規(guī)辦事,沒(méi)有資質(zhì)確實(shí)不能入選”,站在企業(yè)家的一方,他們大多對(duì)于幾千萬(wàn)的保證金感到可惜。

但按照規(guī)定來(lái)看,競(jìng)買(mǎi)人吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華,的確不符合聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的要求。

只是爭(zhēng)議依然存在,畢竟六千多萬(wàn)的資金,不是小數(shù)目。是否需要為開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)尚淺的企業(yè)留有“余地”,成為眾人討論的重點(diǎn)。

據(jù)相關(guān)人士透露,企業(yè)方面或準(zhǔn)備進(jìn)行申訴。

因?yàn)橘Y格不通過(guò)而“退地”的案例確實(shí)罕見(jiàn),這些年,房企退地,多數(shù)是資金不足以支撐繼續(xù)開(kāi)發(fā),因此寧愿損失保證金也選擇退地。

0.65億打水漂

4月10日,南昌DAGJ2023011號(hào)地塊掛牌前十天,一家公司注冊(cè)成立了。

該公司便是吉安綠能置業(yè),注冊(cè)地位于江西省吉安市,注冊(cè)資本500萬(wàn),許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),一般項(xiàng)目包括非居住房地產(chǎn)租賃,房地產(chǎn)咨詢,房地產(chǎn)評(píng)估,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

這家新設(shè)的公司,明顯是為了拿地預(yù)先做準(zhǔn)備。

5月底,南昌DAGJ2023011號(hào)地塊入市出讓,吸引了7家房企爭(zhēng)奪,最終地塊觸頂熔斷,進(jìn)入線下?lián)u號(hào)。

進(jìn)入搖號(hào)名單的企業(yè),吉安綠能置業(yè)赫然在列。

吉安綠能置業(yè)確實(shí)如愿以償,搖中了這宗地。按照往常的步驟,只需通過(guò)資格審核階段,吉安綠能置業(yè)便能以總價(jià)3.73億元,收下DAGJ2023011號(hào)地塊。

但凡事總有意外。吉安綠能置業(yè)沒(méi)有通過(guò)資格審核環(huán)節(jié),6月5日,南昌市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文,稱DAGJ2023011 號(hào)地塊競(jìng)得結(jié)果無(wú)效。

原因是,競(jìng)拍人違反出讓方案規(guī)定:競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的,聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求。

在這則公告當(dāng)中,樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn),競(jìng)拍人并不止吉安綠能置業(yè)一家,而是加上了鄧美華、江西金尚置業(yè)。意思就是,此次實(shí)際為聯(lián)合競(jìng)拍。

盡管江西金尚置業(yè)同樣具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),但作為自然人的鄧美華顯然并不具備這樣的資質(zhì)。

或許因此,南昌市自然資源和規(guī)劃局不認(rèn)同競(jìng)得結(jié)果。

并且根據(jù)規(guī)定,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華等參與競(jìng)買(mǎi)時(shí)提交的競(jìng)買(mǎi)保證金6510萬(wàn)元不予退還,并將其列入失信“黑名單”,兩年內(nèi)不得參加南昌市土地市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)。

六千多萬(wàn)的保證金,對(duì)于企業(yè)而言,數(shù)額并不小。一般而言,經(jīng)驗(yàn)豐富的房企操作拿地,基本不會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤。

但不管是吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè),還是自然人鄧美華,從股權(quán)穿透來(lái)看,大都是地產(chǎn)門(mén)外漢。這三方的聯(lián)系,更多是關(guān)于運(yùn)輸行業(yè)。

企查查顯示,吉安綠能置業(yè)成立之初,背后股東為吉安金瑞商業(yè)。而吉安金瑞商業(yè)原本的股東為江西環(huán)城實(shí)業(yè),主要涉及汽車、汽車用品、汽車零配件銷售等。

而江西金尚置業(yè)成立于2021年,注冊(cè)資金2002萬(wàn)元,原股東為金光道集團(tuán)。

官網(wǎng)顯示,金光道集團(tuán)始創(chuàng)于2001年,是在吉安市金光道路橋有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上起步的,現(xiàn)業(yè)務(wù)包括工程施工、設(shè)計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),工程檢測(cè),車輛檢測(cè),金融投資,礦業(yè)。

另外,鄧美華擔(dān)任法定代表人的公司共有兩家,分別為吉安榮發(fā)物流有限公司、峽江縣羅蒙服裝店,所屬集團(tuán)為南昌大博金。

南昌大博金經(jīng)營(yíng)范圍包括國(guó)內(nèi)貿(mào)易、實(shí)業(yè)投資,當(dāng)前直接投資2家企業(yè),分別為江西正韶華物流有限公司、吉安市青原區(qū)海軒物流有限公司。

通過(guò)股權(quán)穿透可知,鄧美華與吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

“規(guī)則”爭(zhēng)議

“企業(yè)很氣憤”,一名接近金光道集團(tuán)的人士表示。

作為江西省“百?gòu)?qiáng)”企業(yè),金光道集團(tuán)名聲遠(yuǎn)揚(yáng),其亦為吉安建筑領(lǐng)域“龍頭企業(yè)”,2020年,該公司總資產(chǎn)達(dá)23.31億元,凈資產(chǎn)16.13億元,年施工業(yè)務(wù)總額近60億元。

金光道集團(tuán)曾于2021年拿下吉安白鷺中學(xué)旁144畝地塊,具備一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

也有說(shuō)法稱,此次聯(lián)合拿地,金光道集團(tuán)或?yàn)橹鲗?dǎo)的角色。只是經(jīng)驗(yàn)終究不如專業(yè)房企,最終仍無(wú)法避開(kāi)拿地風(fēng)險(xiǎn)。

因此,“退地”事件的爭(zhēng)議點(diǎn)在于,是否需要為相關(guān)企業(yè)留有“余地”。

按照規(guī)定來(lái)看,此次競(jìng)拍,采用入選人資格后審制度,競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人只需遞交申請(qǐng)并繳納足額保證金,便可入選參與競(jìng)拍,相當(dāng)于沒(méi)有初審環(huán)節(jié)。

掛地公告也強(qiáng)調(diào)了,如因入選人的資格審查未通過(guò),造成本次出讓地塊不成交的,由競(jìng)得入選人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

而該等競(jìng)買(mǎi)要求,《南昌市“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓住宅用地使用權(quán)交易規(guī)則 (試行)》已有明確規(guī)定企業(yè)參與競(jìng)拍之前,或許需要熟知競(jìng)拍規(guī)則。

地塊進(jìn)行搖號(hào)之前,企業(yè)也簽了承諾書(shū)。

從這些流程、規(guī)定看來(lái),吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華這一聯(lián)合體,的確沒(méi)有太多可以申辯的地方。

但另一方面,這幾家企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不太熟悉,只是有了多余資金,打算投資地產(chǎn),從中分得一杯羹。沒(méi)曾想,平白無(wú)故損失了一大筆營(yíng)運(yùn)資金,難以承受。

一名接觸過(guò)該事件的律師透露,企業(yè)方面打算進(jìn)行申訴。

北京市正義律師事務(wù)所主任吳有龍則認(rèn)為,企業(yè)方面若以“顯失公平”原則進(jìn)行申訴,打贏官司的概率并不小。法律規(guī)定,顯失公平須包括兩項(xiàng)要件,主觀上,民事法律行為的一方當(dāng)事人利用了對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形,客觀上,民事行為成立時(shí)顯失公平。

在上述律師看來(lái),幾家主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)嘗試進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā),經(jīng)驗(yàn)不足,導(dǎo)致部分拿地主體不符合要求,可以給予適當(dāng)理解。

該類型的官司,一般持續(xù)半年時(shí)間,耗時(shí)較長(zhǎng)。最終走向如何尚且未知,不過(guò),企業(yè)方面已經(jīng)有所變動(dòng)。

競(jìng)買(mǎi)結(jié)果公告發(fā)布以后,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)背后股東均有變更操作。

6月7日,江西金尚置業(yè)原股東金光道集團(tuán)退出,目前由王可和曾偉二人各持50%,而此二人原本就于江西金尚任職,分別任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理以及監(jiān)事。

同樣,6月7日,吉安綠能置業(yè)的股東吉安金瑞商業(yè),背后的投資人江西環(huán)城實(shí)業(yè)退出,并由張賢根進(jìn)入持有前者100%股權(quán),變成自然人獨(dú)資。

或許是為了規(guī)避負(fù)面新聞,抑或是為了后續(xù)申訴的考量,不管出于哪種想法,都可以看出,企業(yè)方面正不斷應(yīng)對(duì)此次“退地”帶來(lái)的影響。

退地羅生門(mén)

近些年,雖然房企“退地”現(xiàn)象偶有發(fā)生,但由于資格審核不通過(guò)而無(wú)法獲取土地的案例,鮮少發(fā)生。

追溯到2016年,K2地產(chǎn)競(jìng)得鄭州高新區(qū)的“鄭州72號(hào)”地,但最終被認(rèn)為競(jìng)得效果無(wú)效。當(dāng)時(shí)傳出一份《關(guān)于鄭政出(2016)72號(hào)(網(wǎng))土地出讓后有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的請(qǐng)示》提到,因K2地產(chǎn)沒(méi)去安全局開(kāi)證明,導(dǎo)致土地確認(rèn)書(shū)難以簽訂。

K2地產(chǎn)后續(xù)發(fā)聲明稱已取得涿州國(guó)安局出具的審查意見(jiàn)并已上交,但鄭州國(guó)土資源局依舊宣布,競(jìng)拍結(jié)果無(wú)效。

類似這樣競(jìng)拍結(jié)果無(wú)效的情形確實(shí)少見(jiàn),眼下,絕大多數(shù)的“退地”,都是房企在無(wú)奈之下自愿選擇退回土地。

不到迫不得已,不會(huì)輕易下“退地”的決定。

正如2021年,卓越地產(chǎn)在北京的“退地”傳聞,當(dāng)時(shí)傳出由于算不過(guò)賬,卓越地產(chǎn)打算退出幾宗合作地塊。但這樣的傳聞一直被否認(rèn),畢竟繳納了20%的保證金,是一筆不小的數(shù)目。最后結(jié)局,亦是繼續(xù)開(kāi)發(fā)地塊。

不能否認(rèn),由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳遞,不少房企陷入資金危機(jī),為了保證自身運(yùn)營(yíng),對(duì)于一些盈利空間有限的地塊,選擇“退地”以回籠資金。

這兩年,包括宋都股份、華夏幸福、時(shí)代中國(guó)、恒大、花樣年等,均有“退地”操作。

宋都股份掀起的“退地”風(fēng)波,更是上演了“羅生門(mén)”,與浙江寶龍、祥生控股等因合作未談攏,三方各執(zhí)一詞。最終,宋都股份退還杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊,而其已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還,涉及金額占其當(dāng)時(shí)最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)3.52億元的14.19%。

去年底,花樣年也因“退地”損失了一大筆資金。

其于2021年,曾以32.68億元拿下浦樂(lè)單元R21-21a地塊。但最后公布的規(guī)劃方案,申請(qǐng)方變成杭州濱江城建發(fā)展,花樣年已退出。

有報(bào)道稱,這一地塊的退地罰款高達(dá)6.5億元。

除此之外,包括華夏幸福退出廣州荔灣區(qū)新隆沙地塊、恒大退出廣州恒大足球項(xiàng)目用地等事件,也都引起了很高的關(guān)注度。

無(wú)利可圖、無(wú)力開(kāi)發(fā),都是如今房企“退地”的一貫說(shuō)辭。比起損失的保證金,繼續(xù)開(kāi)發(fā),他們會(huì)承擔(dān)更大的損失,因此不得不退出。

更早之前,房企不計(jì)成本退地的案例也時(shí)有發(fā)生。

比如雅戈?duì)?,曾?010年競(jìng)得杭州申花53號(hào)和56號(hào)地塊,成為杭州“地王”。但受到調(diào)控影響,地塊遲遲未能開(kāi)工。2013年,該地塊被雅戈?duì)柾诉€,此番“退地”,其損失了4.84億元,一舉刷新當(dāng)時(shí)杭州土拍最高違約金紀(jì)錄。

不管何時(shí),房企買(mǎi)地都不是一件簡(jiǎn)單的事情,背后需要付出極大的人力、物力、財(cái)力,如非不可抗力因素,又怎會(huì)選擇中途退出。

畢竟,土地是房企生存之本。

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