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(資料圖)

近期，深圳市規(guī)自局發(fā)布了《深圳市2023年度城市更新和土地整備計(jì)劃》，公布了今年各區(qū)的用地保障規(guī)模。

官網(wǎng)發(fā)布了兩張圖表，信息量極大。

1、深圳市2023年度總體任務(wù)規(guī)模安排表

2、深圳市2023年度分項(xiàng)任務(wù)規(guī)模安排表

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我重點(diǎn)說一說光明。

對(duì)光明來說，有個(gè)好消息，今年光明的保障房供應(yīng)大大減少了。

今年全市計(jì)劃新增34000套保障房，光明分得3000套。只有龍崗的三分之一，寶安的二分之一不到。

光明近兩年出現(xiàn)的很多問題，基本都源于：新盤太多，限價(jià)太狠，保障房太多，人口引入太快，管理跟不上，保障房和商品房對(duì)資源的爭(zhēng)搶。

過去三年，光明人才安居公司在光明開工建設(shè)了10個(gè)安居房項(xiàng)目，籌建保障性住房2.3萬(wàn)套。

原計(jì)劃，今年光明還要峻工8個(gè)項(xiàng)目，提供2萬(wàn)套保障房；年初，光明保障房供應(yīng)計(jì)劃更改為不低于6000套；最新官網(wǎng)發(fā)布，這個(gè)數(shù)字定格在3000套。

光明終于不再大干快上了！

保障房供應(yīng)大降的同時(shí)，今年光明居住用地的供應(yīng)下限大幅降低，共計(jì)18公頃，對(duì)比福田的5公頃，羅湖的9公頃，南山的9公頃，不能算多。

今年光明推新的速度也明顯變慢了。

2022年，光明推售新盤22個(gè)，備案超1萬(wàn)套。

今年已經(jīng)過半，光明入市新盤只有六個(gè)，分別是潤(rùn)暉府、潤(rùn)曜府、桂語(yǔ)蘭庭、潤(rùn)曦府、深業(yè)云筑和深物業(yè)御棠上府，去化都不理想，其他都在捂盤，不想在這個(gè)節(jié)點(diǎn)當(dāng)炮灰。

決定商品價(jià)格的根本要素是供需，近兩年光明二手房持續(xù)下跌，根本原因是新房和保障房供應(yīng)量太大了。

今年光明保障房的供應(yīng)量只有往年的三成，新房減少了近一半，供應(yīng)大幅減少之后，今年光明房?jī)r(jià)，有啟穩(wěn)的預(yù)期。

這是屬于光明的好消息，壞消息是，供應(yīng)減少了，配套卻不能快速補(bǔ)齊。

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拿福田和光明來舉例。保障房方面，今年福田要完成1600套，光明3000套，福田是光明的53%。

新盤的主要來源，是今年的最低居住用地供應(yīng)，福田5公頃，光明18公頃，福田是光明的27%。

而今年新增的學(xué)wei數(shù)量，福田2700個(gè)，光明5800個(gè)，福田是光明的47%。

市區(qū)本來就比郊區(qū)的教育資源供應(yīng)充足，新增的教育資源繼續(xù)向市區(qū)傾斜，光明的學(xué)wei緊張狀況恐怕短期難以緩解。

今年光明保障房供應(yīng)量減少，居住用地供應(yīng)量減少，對(duì)光明是好事，然而這只是今年的數(shù)據(jù)。

今年深圳要完成的用地保障指標(biāo)，是900公頃。

用地保障指標(biāo)，保障的是中長(zhǎng)期的居住和產(chǎn)業(yè)用地。這900公頃，福田只需完成3公頃，羅湖4公頃，光明123公頃，僅次于龍崗和寶安，高于龍華和坪山。

光明已經(jīng)變成了深圳樓市的調(diào)節(jié)器，旺季時(shí)大量供地，建新盤，建保障房，壓房?jī)r(jià)；淡季時(shí)減少推新，減少保障房，同時(shí)加快土地整備的速度。

土地資源準(zhǔn)備充足之后，一旦樓市熱度再起，光明還能繼續(xù)大量供地。

從光明的位置和產(chǎn)業(yè)，以及政策對(duì)它的定位，光明剛需大本營(yíng)的命運(yùn)已經(jīng)確定，與高房?jī)r(jià)無緣了。

而福田長(zhǎng)線供應(yīng)極度稀缺，核心區(qū)位不可替代，如果下一波大牛市遲遲不到，我長(zhǎng)線看好福田。

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再說城中村統(tǒng)租，5月底轟轟烈烈的城中村統(tǒng)租，已經(jīng)被叫停。

原因是統(tǒng)租推進(jìn)太快，大量租戶被要求限期搬離，周邊農(nóng)民房趁機(jī)漲價(jià)，租房難，孩子上學(xué)難，帶來的一系列民生問題，不利于和諧穩(wěn)定，統(tǒng)租被暫時(shí)叫停。

什么時(shí)候再次推進(jìn)，說不準(zhǔn)，可以確定的是，即使重新啟動(dòng)也不可能是5月份的速度了，肯定要徐徐圖之。

今年保障房計(jì)劃供應(yīng)87470套，減去34000套的新增，剩下的53470套，本來要向城中村要結(jié)果。

5月份之所以推進(jìn)速度快，就是因?yàn)闀r(shí)間少，任務(wù)重，緊急叫停之后，今年5萬(wàn)多套的統(tǒng)租任務(wù)能否完成，就要打個(gè)大大的問號(hào)了。

不論是新增保障房的大幅減少，還是城中村統(tǒng)租的暫緩，都能看出來，情況變了。

今年深圳保障房建設(shè)的KPI明顯變靈活了，不再像前兩年泰山壓頂，只能大干快干拼命干了。