【資料圖】
6月25日,信達(dá)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第25周周報(bào)。
本周核心觀點(diǎn):2023 年 6 月第 4 周,上周新房面積略有回升后,本周環(huán)比再次回落 11.83%,其中二線城市環(huán)比回落幅度較小,整體保持在 6 月以來(lái)的相對(duì)較低位置。二手房方面延續(xù)回落趨勢(shì),本周環(huán)比大幅下降 31.61%,其中一線城市的環(huán)比回落幅度較大。6 月 20 日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 5 年期以上 LPR 下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn),4.3%調(diào)整至 4.2%。
重點(diǎn)政策解讀:中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,6 月 20 日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)1 年期 LPR 為 3.55%,下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn),5 年期以上 LPR 為 4.2%,同樣下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)。復(fù)盤本輪下行周期中銷售與利率關(guān)系,住宅銷售當(dāng)月同比跌幅擴(kuò)大后,往往貸款市場(chǎng)利率相應(yīng)下調(diào)。自 2022 年 8 月5 年期 LPR 下調(diào) 15bp 后,時(shí)隔 10 個(gè)月再次下調(diào) 10bp,此次降息的背景同樣對(duì)應(yīng)著銷售持續(xù)走弱,今年 2-3 月房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的小陽(yáng)春后,市場(chǎng)熱度下降,進(jìn)入 6 月傳統(tǒng)旺季銷售仍然持續(xù)走弱,市場(chǎng)情緒悲觀。截至 6 月 23 日,30 大中城市中一線城市累計(jì)成交面積同比上升 23.6%,而弱二線和三四線城市去化相對(duì)較弱,行業(yè)銷售不暢的核心癥結(jié)在于低能級(jí)城市銷售表現(xiàn)較差,因此信達(dá)證券認(rèn)為在鼓勵(lì)合理需求(尤其是改善需求)的基調(diào)下,不排除核心城市存在需求端政策松綁的可能性,但放松力度可能相對(duì)有限??紤]到現(xiàn)階段制約行業(yè)銷售表現(xiàn)的核心因素主要為悲觀的價(jià)格預(yù)期和收入預(yù)期,在二者在短期內(nèi)很難有較大波動(dòng)的背景下,我們認(rèn)為提振市場(chǎng)的重要舉措在于提高居民購(gòu)買力,此次隨著 5 年期 LPR 下調(diào),首套房貸款利率有望進(jìn)一步下調(diào),居民購(gòu)房成本有望進(jìn)一步下降。
一周行情回顧:本周(2023/06/19-2023/06/25)申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌 4.68%,跑輸上證綜指 2.38pct,在各類板塊中位列第 28/31,恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌 6.99%,跑輸恒生綜指 0.91pct。本周漲幅前 3 的地產(chǎn)公司分別為:派斯林(14.02%)、金科股份(10.28%)、*ST 新聯(lián)(3.09%);本周跌幅前 3 的地產(chǎn)公司分別為:正榮地產(chǎn)(-24.12%)、新城發(fā)展(-21.23%)、融信中國(guó)(-20.27%)。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌 10.81%,跑輸恒生綜指4.72pct,在各類板塊中位列第 12/13。本周漲幅前 3 的物業(yè)公司分別為:國(guó)銳地產(chǎn)(1.08%)、星盛商業(yè)(0.00%)、旭輝永升服務(wù)(0.00%);本周跌幅前 3 的物業(yè)公司分別為:弘陽(yáng)服務(wù)(-26.83%)、新城悅服務(wù)(-17.53%)、雅生活服務(wù)(-16.19%)。
地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè):本周(2023/06/17-2023/06/23)30 個(gè)大中城新房成交面積242.29 萬(wàn)平方米,同比下降 52.85%,環(huán)比下降 11.83%。15 城二手房成交面積 124.79 萬(wàn)平方米,同比下降 34.58%,環(huán)比下降 31.61%。監(jiān)測(cè) 16 個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積 18247.56 萬(wàn)平方米,環(huán)比下降 0.31%,去化周期 92.41 周,較上周延長(zhǎng) 3.99 周。上周(2023/06/12-2023/06/18)100 大中城市土地供應(yīng)建面 2850.67 萬(wàn)平方米,同比下降 37.51%,環(huán)比下降 58.75%;土地成交建面2360.58 萬(wàn)平方米,同比下降 23.24%,環(huán)比上升 13.50%;供需比下降為 1.21,溢價(jià)率為 7.00%。
房企融資情況:本周(2023/06/17-2023/06/23)房企境內(nèi)新發(fā)債總額為 133.36億元,同比下降 3.47%,環(huán)比上升 90.51%;債務(wù)總償還量為 81.21 億元,同比下降 35.58%,環(huán)比上升 46.96%;凈融資額 52.15 億元。
風(fēng)險(xiǎn)因素:政策風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期,行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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